Покупатели элитной недвижимости становятся все более и более требовательными. Закрытой территории, охраняемой стоянки и чистых подъездов им давно мало. Максималисты по натуре, при выборе квартиры они стремятся к самому лучшему. И застройщики всеми силами стараются им угодить.

Что же предлагает богатым покупателям рынок московской элитной недвижимости? Сколько это стоит? И можно ли за эти бабки удивить клиента? Ответы на эти вопросы - в обзоре корреспондента "МК".

Элита в дефиците
По результатам последнего исследования, сегодня на московском рынке недвижимости в пределах Третьего транспортного кольца находится около 150 жилых домов класса "А". Это так называемое элитное жилье, представляющее интерес для самых богатых жителей столицы. Из них 46 домов-новостроек. Остальные (около сотни домов) были построены за последние 5-7 лет.

- Реально элитными из этих зданий является только половина, остальные на деле тянут на бизнес-класс, - отмечает руководитель столичного аналитического центра Олег Репченко.

По его словам, по-настоящему элитным может считаться только уникальное жилье, отличающееся повышенной престижностью, эксклюзивностью и особым местоположением. Элитные дома не могут быть высотными (поскольку их жители ценят приватность), в них, как правило, 5-7 этажей, 20-30 квартир. А цена квадратного метра начинается с 20 тысяч, достигает 50 тысяч долларов и в среднем составляет 30-40 тысяч долларов за 1 кв. метр.

Кто платит такие деньги и за что?

С размахом на всю Москву
- Вкусовые предпочтения покупателей существенно изменились, - говорит директор департамента элитной недвижимости одного из ведущих агентств Александр Зиминский. - Сегодня они хотят видеть свое жилье не просто просторным и комфортным, но и эксклюзивным, обеспечивающим приватность - изолирующим от общества и суеты, обеспечивающим среди суматохи города желанное уединение.

И эти требования вполне ожидаемы. Покупатели "элитки" в большинстве своем люди узнаваемые или хорошо известные (кто массовому телезрителю, кто в своем кругу, состоящем отнюдь не из бедноты). Исследования показывают, что элитному жилью сегодня отдают предпочтение предприниматели, представители шоу-бизнеса, политики - все те, кому по "долгу службы" положено жить красиво, чтобы не было стыдно перед коллегами по цеху и репортерами.

Что столичные богачи хотят увидеть в своем доме?

Многое. В том числе то, что жителям скромных типовых "панелек" даже в голову прийти не могло бы.

- О таких тонкостях, как подземные паркинги, охраняемая территория, качественная вентиляция или система очистки воды, никто из покупателей элитной недвижимости сегодня и речи не ведет, - говорит исполнительный директор ведущей консалтинговой компании Мария Литинецкая. - Для жилья класса "А" эти требования само собой разумеющиеся. Их даже не отражают в запросах.

Но это совсем не означает, что привыкшие к роскоши покупатели - пофигисты. Богатые клиенты не спросят о наличии системы вентиляции, зато обязательно поинтересуются, кто ее производитель, из какого материала сделаны трубы, и даже попросят подтвердить это документально.

- Покупатели становятся более разборчивыми, а их требования к техническому оснащению элитного жилья - все более жесткими, - замечает г-жа Литинецкая. - Сегодня их уже не удивишь чистыми подъездами, отделанными красиво выложенной кафельной плиточкой.

Для отделки подъезда (!) застройщики специально нанимают дизайнеров. И не каких-нибудь, а известных. Их задача - создать в доме неповторимую ауру и эксклюзивный интерьер. При этом сами дома обязательно должны быть построены из качественных и дорогих материалов, иметь вид, выдержанный в едином стиле. И это только начало.

Элитные изыски
Сегодня уже практически во всех элитных домах организуют колясочные комнаты (для хранения колясок и великов), на первом этаже для каждого жильца устраивают специальные кладовые комнаты. Чтобы важные деловые жильцы не отлучались далеко и надолго от своего дома, в нем специально устраивают гостевую комнату. Для отдыха или совместного времяпрепровождения (вдруг кому-то захочется) делают лобби-бар, сигаретную комнату, бильярд. Для любителей вина устраивают винные погреба, для поклонников меха (последняя фенька) - специальные холодильники. Не забыты обслуга-охрана-водители и домашние животные. Первым в домах высшей категории предусмотрены специальные комнаты, последним - ванночки для мытья.

В строящемся элитном доме на Таганке известный московский архитектор Скуратов предлагает воплотить в жизнь интересную задумку - возможность заезжать в свою квартиру на мотоцикле. Правда, еще неизвестно, будет ли этот пункт согласован с Москомархитектурой. Кроме того, в планах строителей реализовать проекты элитных жилых комплексов, на территории которых будут находиться частный зоопарк и дельфинарий.

О метраже и паркинге
Теперь о самих квартирах. Неверно думать, что все они размером с аэродром и с огромным количеством комнат. Минимальная площадь элитных квартир - 70 кв. метров, максимальная - 730. На рынке имеются даже однокомнатные - общей площадью от 50 до 96 кв. м, жилой - от 27 до 71 кв. м, и кухней - в среднем 17 кв. м. Но нынешним покупателям этого явно недостаточно. Для них квартиры метражом 100-150 кв. м - уже скромные.

- Наиболее востребованы сегодня квартиры площадью 220-250 кв. м, - говорит начальник отдела городской недвижимости Алена Бригаднова. Это квартира свободной планировки для семьи с одним ребенком, рассчитанная на 2 спальни и кабинет (либо 3 спальни). При этом желательно, чтобы в квартире была просторная гостиная, вместительная гардеробная, несколько санузлов, большая ванная комната (неплохо бы с окном).

Требования к высоте потолка - от трех метров. Причем с отделкой (читай, после устройства подсветки и навесных потолков). Вход в дом исключительно по электронным (или специальным) пропускам, без них дом уже не элитный. Обязательно должна быть центральная система кондиционирования и высококачественные лифты с бесшумным ходом. Остекление - тройное, деревянными стеклопакетами.

Застройщики и архитекторы элитной недвижимости постоянно ломают голову над тем, как удивить клиента. Фишкой может стать, например, наличие террасы с выходом на крышу или эксклюзивное предложение от девелоперов. Например, предлагая квартиру на первом или втором этаже, они иногда "дарят" покупателю часть подвального помещения в доме под размещение сауны, бильярда, погреба.

Еще один важный момент - паркинги. Количество машино-мест на одну элитную квартиру застройщики все время стараются увеличить. Сегодня (по статистике) на одну квартиру приходится не меньше 2-3 машино-мест (и, конечно же, удобный подъезд к дому). Но этого уже мало. Состоятельные граждане, имеющие квартиру более 200 кв. м, хотят иметь и парковочное место на 4-5 машин. При создании парковки все подъездные пути стараются убрать под землю, чтобы исключить движение машин рядом с домом и освободить дополнительное пространство для парка, сада, детских площадок, зон отдыха.

А вот с вертолетными площадками на крышах - пока засада. Поскольку большинство "элитки" сконцентрировано в центре Москвы, организовать их официально - большая проблема.

- Большинство застройщиков просто не могут получить разрешение на размещение вертолетных площадок и предпочитают не тратить на это ни времени, ни сил, - говорит Литинецкая.

Гораздо проще воплотить мечту о собственной вертолетной площадке владельцу загородного дома. Было бы рядом с особняком подходящее место нужного размера.

Настоящих видных мало
Районы элитного строительства давно известны: Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие пруды, Плющиха, Замоскворечье.

- Местоположение всегда имело решающее значение для элитного жилья, - хором говорят все эксперты. 

Но ситуация и тут меняется. Нынешние покупатели не только придирчиво оценивают престижность района, но и присматриваются к тем, кто в нем живет. Им нужна своя единая социальная среда, соответствующая элитному уровню.

К классу "А" эксперты относят известные на рынке дома в Бутиковском, Зачатьевских и других переулках "Золотой мили", "Палаты Муравьевых" на Остоженке, дом "Патриарх" на Патриарших прудах, "Римский дом" на Арбате, "Три тополя на Плющихе", "Золотой остров" (Болотная площадь) и другие. И это понятно. Даже сто раз заслуженному учителю и уж тем более простому электрику 666-го разряда сюда дорога заказана. Стоимость квартир в этих домах - $25-55 тысяч за квадратный метр.

Но стоит ли вся эта роскошь денег, которые за нее просят?

Многие знатоки рынка в один голос говорят: "Нет".

- Наше элитное жилье не стоит таких денег, - уверен Олег Репченко. - Покупатели неслабо за него переплачивают, приобретая не столько квартиру, сколько статус и понты. Таким образом богатые люди самовыражаются, повышая у себя, любимого, и в глазах общества ощущение собственной значимости.

СПРАВКА "МК"
Один из самых дорогих пентхаусов расположен в Хилковом переулке. Его стоимость $26 015 000 ($55 000 за кв. метр). Здание выполнено по эксклюзивному архитектурному проекту в стиле мягкого hi-tech. Большая часть фасада панорамно остеклена. Высота потолков - 3,3 м. В доме установлена система "умный дом". Сам пентхаус - с террасой. Из его окон открываются отличные виды на храм Христа Спасителя, набережную Москвы-реки и памятник Петру I.

Элита дорожает. За минувший год, по оценкам экспертов одного из ведущих агентств элитной недвижимости Москвы, стоимость недвижимости класса люкс увеличилась в среднем на 20-30%. И это не предел.

- Причиной тому - острый дефицит качественных предложений, - говорит директор департамента элитной недвижимости компании Александр Зиминский. - Большинство квартир, выставленных на продажу в конце прошлого года, уже распродано, а ждать появления новых объектов придется скорее всего довольно долго. При этом их количество все равно будет весьма ограничено.

КСТАТИ
Сегодня наблюдается снижение количества сделок с недвижимостью, приобретаемой в инвестиционных целях (в первую очередь для сдачи квартиры в аренду).

- Это связано с асинхронным ростом цен на дорогую недвижимость и на аренду. Цены на апартаменты растут стремительнее, чем цена аренды. Если еще пару лет назад аренда обеспечивала собственнику среднегодовую доходность в 12-15%, то сегодня - в районе 8%. Данный показатель ниже уровня банковского депозита, и, соответственно, инвестор ищет другие способы вложения своих средств, - комментирует ситуацию Игорь Шубин, начальник отдела вторичных продаж городской недвижимости другого не менее известного агентства элитной недвижимости.

Генерация страницы 27.12.2024 13:38