|
СМИ по недвижимости (особенно, конечно, глянцевые журналы) очень любят элитное жилье. Это понятно: площади там похожи на гламурные футбольные поля, наличествует дизайн, при виде которого только и остается, что подвязать веревочкой отвалившуюся челюсть. В общем, зрелищно и эффектно. Однако если смотреть на "околонедвижимостную" журналистику с практической точки зрения, то куда больше проку рассказывать об "экономном" жилье: именно в таких квартирах обитают 99% населения. Так что этой темой сегодня и займемся – прямо в духе героя Ф. Мкртчяна из фильма "Мимино": "Кто этот потерпевший? Куда он пошел?".
Весь такой противоречивый...
Странности появились с самого начала: выяснилось, что у риелторов нет общепринятого определения данной категории. Точнее, имеется два варианта: первый относит к экономклассу вообще все, что "дешевле бизнеса", т. е. любое жилье по цене ниже $6000 за кв. м. Второй – только лучшие из числа современных панельных домов.
Вот как описывает свое понимание экономкласса Александр Козлов, начальник отдела маркетинга ОАО "Пересвет-Девелопмент": "Здания современных панельных серий П-44Т, КОПЭ-М-Парус, ИП-46С и др. Высота дома, как правило, не должна превышать 24 этажа, а общее количество квартир доходит до 700. В домах экономкласса встречаются однокомнатные квартиры площадью от 35 кв. м.
Характерная черта таких домов – отсутствие квартир свободной планировки, все комнаты разделены перегородками. Инженерная начинка – типовая для серийного панельного дома. Лифты – отечественных производителей. Территория вокруг дома не огораживается, подземного паркинга нет. Если в доме имеются нежилые помещения, то вся инфраструктура сводится к общегородским продуктовым, вещевым магазинам и бытовым службам".
На взгляд автора, обе эти классификации, мягко скажем, небезупречны. В первом случае валятся в одну кучу слишком разные категории домов – от 2-3-этажных бараков (есть они еще в Москве, есть!) до современной панели "улучшенной планировки". Во втором – за бортом экономкласса остается огромный пласт жилья, который непонятно куда относить.
Такая точка зрения еще допустима для первичного рынка (хуже "типовой панели" сейчас ничего не строят), но совершенно непригодна для риелтора, работающего со вторичкой. Так что специалисты склоняются к тому, чтобы объявить экономклассом вообще все недорогое жилье, но разделить его на некие группы.
"По классификации, принятой в нашей компании, экономкласс – это совокупность квартир в старом фонде и в панельных домах современной постройки, – говорит Люция Казимир, руководитель отдела мониторинга сегментов рынка недвижимости Аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль". – Но мы делим его на четыре категории: панельные хрущевки, кирпичные хрущевки, панель с малой кухней и типовая панель".
Александр Скобкин, ведущий аналитик агентства недвижимости DOKI, отмечает, что есть в экономклассе "подкласс" – так называемый "стандарт", включающий самые лучшие в этой категории квартиры: в панельных домах новых серий, с большими (10-12 метров) кухнями, просторными коридорами. Сюда же попадают новые монолитно-кирпичные башни, построенные в новых спальных районах (например в Марьино, Жулебино). Исходя из отсутствия парковок и гаражей, своей территории, расположения дома, их нельзя отнести к бизнес-классу, но это уже и не эконом.
Нюансы ценообразования
Еще одно наименование экономкласса – типовое жилье. Оно действительно типовое – дома возводились массово, по одинаковым проектам. В результате квартиры очень похожи друг на друга, что делает "типовыми" и цены. Не настолько, конечно, как на новые автомобили или кока-колу, но все же. "Элитное жилье, дорогие коттеджи по телефону не оцениваются в принципе, – говорит Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании "Хирш". – Если вы обратитесь с такой просьбой к риелторам, то вам наверняка ответят, что нужно посмотреть, изучить...
Для типового рынка все с точностью до наоборот: оценку риелтор начинает с просмотра базы данных – в них находятся аналогичные предложения. Столько же метров, в том же районе. Конечно, цена квартиры может быть скорректирована – из-за состояния, вида из окна. Однако это именно корректировка, то есть сумма изменится не кардинально, на несколько процентов".
Итак, разреремся, от чего зависит цена в экономклассе. Первое, говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", разумеется, площадь квартиры и количество в ней комнат. Риелторы не зря пользуются термином "цена 1 кв. м". Понятно, что цифра выходит очень приблизительная, но все же... Второе – район: все знают, что центр и западная половина Москвы – это получше, восток – похуже.
Географический фактор в последнее время постоянно теряет свое значение: если в 90-е годы разница в цене квартир в престижных и непрестижных районах была двукратной, то сегодня, говорит Люция Казимир, в среднем разница цены предложения за квадратный метр между спальным и престижным округом составляет $500. (Примечание. Это суждение может показаться ошибочным: все знают, что при средней цене по Москве в районе $5000 за кв. м в дорогих районах вроде Остоженки не диво и $25-30 тыс. Однако в данном случае речь идет об элитном жилье, т. е. принципиально иной группе. Если же сравнивать примерно одинаковые по качеству здания, разница в цене в разных округах окажется действительно небольшой).
Еще двумя более-менее серьезными факторами, влияющими на цену, являются удаленность от метро и этаж. Если до метро 10 минут пешком, то квартира окажется дороже аналогичной, но в 15 минутах на автобусе, процентов на 10. Те же 10% квартира теряет, если расположена на первом этаже. Что касается последнего, то он сегодня уже не является таким же общепризнанным "пугалом", как был в 70-е, когда в объявлениях об обмене почти всегда присутствовала фраза "кроме крайних этажей". Выяснилось, что у жизни наверху есть масса плюсов: чище воздух, больше света, меньше шума...
Что касается всего остального, то влияние на цену оказывается совсем символичным. Хороший вид из окна, отличное состояние квартиры – все это важно в бизнес-классе и элите, это там покупатель может расщедриться за такие материи на дополнительные 25-30%. В экономе же все жестче и суше: по поводу замечательного состояния вашего жилья покупатели будут восторженно цокать языками, но попытка получить за это более чем 5% к стоимости вряд ли вызовет их одобрение.
...Может показаться, что в рассуждениях о факторах ценообразования мы забыли еще об одном – категории дома. Ясно ведь, что современный 17-этажный дом и пятиэтажка – вещи разные. Но об этом – в следующей главе.
Куда идем?
На московском рынке – рост цен. А в таких условиях всегда опережающими темпами дорожает самое дешевое. Объяснение простое: предвидя, что "завтра будет только дороже", покупатели пытаются схватить все, что попадается под руку. Денег у большинства достаточно только на самое дешевое – соответственно, в этом сегменте рост цен оказывается максимальным.
С начала года, говорит Вадим Мартыненко, самые дешевые квартиры подорожали минимум на 20-25%. Стандартная однокомнатная квартира в спальном районе давно "пробила" отметку в $200 тысяч. В целом экономкласс (это данные уже компании DOKI) – на 15%. А, например, дома бизнес-класса – всего на 6%. Т. е. разница в цене между жильем различного класса в период роста цен "съеживается". Это при нормальном состоянии рынка метр в пятиэтажке должен быть дешевле современной панели на 20%. Сегодня, по словам Александра Скобкина, разница составляет не более 5% ($4653 и $4889 за кв. м соответственно).
Василий Андреев
Страница сгенерирована 27.12.2024 13:37
|
