Недавно Госдума приняла в первом чтении внесенный председателем Совета Федерации Сергеем Мироновым проект закона "О внесении изменений в статью 689 части второй Гражданского кодекса РФ и федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Данный законопроект предлагается распространить на договор безвозмездного пользования (договор ссуды) недвижимого имущества правила госрегистрации, установленные ГК для договоров аренды. Данные поправки приведут к тому, что с 2009 года достаточно большая часть рынка аренды жилья может быть насильственно "обелена".

Всем известно, как арендодатели уходят от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Обычно договор аренды не заключается. Даже если налоговая инспекция тем или иным способом узнает о том, что на площади, принадлежащей арендодателю, проживает арендатор, и предъявляет претензии к арендодателю об уклонении от уплаты НДФЛ в размере 13% от арендной платы, у арендодателя есть выход. Он в течение одного дня регистрирует у нотариуса договор о безвозмездном пользовании (ссуде) недвижимым имуществом и приносит его налоговикам. Тем самым арендодатель как бы декларирует отсутствие доходов, с которых следовало бы заплатить подоходный налог.

Однако в случае, когда налоговая инспекция имеет на руках договор о безвозмездном пользовании (ссуде) недвижимым имуществом, она обращает свои претензии к арендатору. Еще совсем недавно, с 1 января 2006 года и по 1 января 2008 года, в связи с отменой закона о налогообложении в случае актов дарения и наследования, безвозмездное пользование недвижимым имуществом не облагалось никакими налогами. Но в июле прошлого года депутаты приняли поправки, которые сузили понятие "не облагаемая налогом база в случае дарения" до "недвижимости, передаваемой безвозмездно близким родственникам". По определению Семейного кодекса таковыми являются муж, жена, мать, отец, братья, сестры, дедушки бабушки.

Если же недвижимость временно или навсегда передается безвозмездно более дальним родственникам или неродным людям, то одариваемые, как и до 1 января 2006 года, должны платить НДФЛ в расчете от потенциальных расходов за получение прав на недвижимость. Формально, налоговики правы. Если человек в отличие от всех остальных не тратит, то он сохраняет, а значит, получает доход, следовательно должен заплатить подоходный налог.

Таким образом, с 1 января 2008 года налоговики имеют полное право предъявлять претензии к арендаторам, требуя с них НДФЛ за формально неуплаченную арендную плату. Ведь арендатором был заключен договор безвозмездного пользования, значит, данный арендатор в отличие от остального рынка не имел трат, то есть сохранил свои средства или, по-другому, получил доход. В итоге, он подпадает под определение лица, обязанного платить подоходный налог.

И все же у налоговиков в данном случае был один зазор. Они не могли привлечь к ответственности ни арендатора, ни арендодателя, о которых у них нет сведений. Нотариусы не обязаны сообщать налоговикам о заключении сделок о безвозмездном пользовании недвижимостью. Заключить договор у нотариуса можно буквально за 1 день, да еще, зачастую, задним числом. При этом договор аренды подлежит регистрации в государственном реестре прав на недвижимость, как и сделки купли-продажи. И регистрация договора в этом госреестре обычно длится не меньше месяца и заключить их задним числом там при прочих равных нельзя. И о них налоговики узнают в обязательном порядке.

После принятия депутатами новых поправок в третьем чтении и сделки безвозмездного пользования недвижимостью будут заключаться только через госреестр. Таким образом, если человека поймают на сдаче жилья в аренду, он уже не сможет в быстром порядке и задним числом залатать свой "тришкин кафтан", и на него со всей силой обрушится машина Федеральной налоговой службы (ФНС), сила которой в случае необходимости может быть сокрушительной, что всем после 2004 года известно. Кроме того, все арендаторы, проходящие по договору безвозмездного пользования недвижимостью, автоматически будут подпадать под понятие налогооблагаемых лиц.

Учитывая тот факт, что с прошлого года ФНС всячески поощряет всяческие сообщения об уклонении физлиц от уплаты налогов, можно предположить, что значительная часть сделок подпадет под надзор налоговиков. При этом произойдет это достаточно скоро. Поскольку никаких особых разбирательств с прохождением новых поправок через Госдуму во время первого чтения не было, то можно смело предположить до конца осенней сессии депутаты примут эти поправки во всех трех чтениях. Таким образом, велика вероятность того, что с 1 января 2009 года они вступят в силу.

Обновление страницы 26.04.2024 14:47