Минское направление славится двумя выдающимися особенностями. Как и водится, плохой и хорошей. Плохая - это транспортная загруженность, хорошая – это "музейная" местность с "высококультурными" обитателями.

Не секрет, что с советских времен вся творческая интеллигенция вила свои "дворянские гнезда" именно здесь. Но имеет ли смысл сейчас отправляться туда за стародачной идиллией? Не гонит ли усложняющаяся транспортная ситуация старых обитателей с обжитых мест? И что приходит на смену сталинским дачам?

"Серою змейкою вьется…"
До своего превращения в одну из самых загруженных трасс Минское шоссе было привлекательно молодостью – оно строилось взамен старого Можайского – и тем, что воистину "интеллигентно" огибало крупные населенные пункты и районы со сложившейся дачной застройкой, не проходя через них. А бежало вдоль лесов первой категории – Баковского, Подушкинского и Ульяновского. 

Здесь нет крупных промышленных зон и "вредных" производств. Все эти плюсы актуальны и сегодня. Кроме того, благодаря своей "гибкости" оно не соприкасается с современными развязками и съездами. В компании Blackwood отмечают перспективность этого направления с точки зрения природно-ландшафтной привлекательности, а в "Миэль-Брокеридж" главным секретом "минской" привлекательности считают близость к Рублевке, которая, как убеждены специалисты, очень значима для богемных обитателей этого направления.

"Минский" стандарт
Однако в обеих компаниях девелоперы говорят о невостребованности этого направления среди современных покупателей. Сегодня Минка развивается крайне слабо из-за низкой пропускной способности трассы, высокой урбанизированности и того, что свободных земель осталось совсем мало. Ситуацию может разрешить только пуск платной дороги от Молодогвардейской улицы в обход Одинцова, тогда начнет расти спрос и цены на здешние "дворцы" и земли. 

"На сегодняшний день Минское шоссе является достаточно популярным и занимает 5-е место в рейтинге популярности направлений", – говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. Однако, несмотря на его популярность, предложение по этому шоссе ограниченно – в активной продаже находятся 9 поселков, добавляет она, отмечая растущий уровень интереса застройщиков к данному направлению. За прошедшие 6 месяцев текущего года открылись продажи в 3 проектах по данному шоссе. 

По ее данным, основу предложения по Минскому шоссе составляют элитные поселки – 88,9% от общего объема предложения. 

Стандарт предложения на Минском направлении – коттеджный поселок верхнего бизнес-класса с домами 450-550 кв. м на участках 25-35 соток. По данным компании Blackwood, средняя стоимость кв. м в коттеджном поселке составляет $5700. Средняя стоимость сотки земли для коттеджного строительства – $11 017.
При этом цены в некоторых элитных поселках выше средних на порядок. Например, в поселках Довиль, Грибово Де Люкс, Стольное. Проект "Довиль", по мнению девелоперов, является наиболее удачным: концептуальный, с прекрасной архитектурой домов, "вписанный" в природный ландшафт местности, с полным набором социально-бытовой и развлекательной инфраструктуры, изюминкой которой станет ресторан на воде. Но размер коттеджей здесь составляет 355–972 кв. м, цена варьируются от $3,7 млн до $8,73 млн, а таунхаусы площадью 200–404 кв. м дешевле, но тоже имеют стоимость от $1,1 млн до $2 млн. Не уступает по цене и поселок "Клуб 20’71", позиционирующий себя как жилье для эстетов. Коттеджи площадью от 415 до 459 кв. м предлагаются по цене от $1,6 млн до $3,2 млн. 

Если даже говорить не о конкретных престижных проектах с готовой инфраструктурой, то, Минка подойдет для жизни желающих городского комфорта дачников: Одинцовский район наиболее безупречный в Московском регионе с точки зрения инфраструктуры.

"Стародачные" помещики
Но особой прелестью и "сильным местом" Минского направления с середины прошлого столетия являются сталинские дачи, которые активно возводились здесь в 40–60-е годы для советской интеллигенции: политической, культурной и научной элиты. 

"Стародачные места хранят свои уникальные истории, самым непосредственным образом связанные с историей России, – рассказывает Жанна Щербакова, директор департамента загородной недвижимости компании "Миэль-Брокеридж". – Строились такие поселки недалеко от столицы, в красивых местах Подмосковья, на лесных участках рядом с рекой или прудом". Старые дачи пока еще не относятся к категории исторических памятников, но в некоторых из них уже созданы дома-музеи известных людей. 

Российская интеллигенция не спешит переселяться с Минки. В стародачных местах обитают Александр Абдулов, Владимир Познер, Лия Ахеджакова, Ольга Аросева, Василий Лановой, Гавриил Попов и многие другие представители духовной элиты. По словам Жанны Щербаковой, одним из важных факторов, формирующих спрос на недвижимость здесь, является историческая престижность поселка, например, Переделкино, ДСК "Московский писатель", Лесной городок. Цены на участки в стародачных местах варьируются в диапазоне от $20 тыс. до $35-80 тыс. за сотку. В будущем рост цен на дома там может достигать 15-35% в год. 

Однако сталинские дачи сопоставимы со сталинскими домами в Москве: с одной стороны – высокое качество постройки, надежность, красивые участки с вековыми лесными деревьями, с другой – старая планировка, ветхость зданий (обычно деревянных), практически полное отсутствие коммуникационного обеспечения строения или очень старые коммуникации. К тому же многие из старых дач непригодны для круглогодичного использования, поскольку не имеют зимнего отопления и иных коммуникаций. Но, невзирая на это, спрос на "раритет" стабильно высок – как по аренде, так и по покупке. Желающие снять старую дачу на лето, по словам Щербаковой, по весне просто выстраиваются в очередь, потому что предложений крайне мало и существенная их часть "застолблена" постоянными арендаторами. Стоимость найма старой дачи мало чем отличается от остальной "загородки" и составляет порядка 0,8% от рыночной стоимости объекта, варьируясь от $1,5 тыс. до $5 в месяц.

Война между жадными "пришельцами" и аборигенами
Впрочем, даже риелторы с грустью отмечают, что не за горами время, когда "раритетных" дач на рынке недвижимости уже не будет. Это связано с выходом на рынок предложений новой формации – комфортабельных индивидуальных коттеджей, расположенных как в известных стародачных местах, так и в новых поселках, которые находятся в непосредственной близости от стародачных мест. "Увы, "пришельцы" ведут строительство индивидуально, не заботясь об эстетическом облике поселка и мнении авторитетных соседей, по определению обладающих тонким эстетическим чутьем", – говорит Жанна Щербакова. 

По ее словам, любой участок, выставляющийся на продажу в стародачном месте на Минском направлении (как и ином другом), находит своего покупателя буквально за 2-3 месяца. Старые дачи интересны и инвесторам, и толстосумам, которые хотят построить загородный дом для себя. Нездоровый ажиотаж приводит к тому, что облик исторических мест сильно меняется. 

"Часто новое строительство ведется в ущерб "старым дачам с историей", – рассказывает Щербакова, – их просто сносят, безжалостно разрушая историю, самобытность каждой конкретной дачи". В результате на месте старой генеральской или писательской дачи или рядом с ними появляется новый особняк в 350-1000 кв. м. Так, недавно в "жертву" новым коттеджам были проданы дачи, где раньше жили Утесов и Исаковский.

В итоге на Минском шоссе формируется "новый дух и новая жизнь", которые хоть и имеют отношение к той, которая была здесь в 20 веке, но весьма относительное. Нет практически никакой надежды, что коренные обитатели этих мест воспримут новых поселенцев доброжелательно: именно на Минке идут самые ожесточенные войны против "уплотнительной" застройки. Творческая интеллигенция выражает свое желание сохранить уединение достаточно ярко и с привлечением всех возможных средств коммуникаций.