В последние годы с расслоением населения по имущественному признаку Москва стала понемногу дифференцироваться на элитные районы и кварталы массовой застройки. Но политика столичных властей, предписывающая комплексную реконструкцию районов, кажется, отчасти переломила эту тенденцию.

Как было раньше
Те, кто бывал в европейских столицах, заметили, что в центре городов четко выделяются "богатые" кварталы, которые стали таковыми еще лет 200-300 назад, а на окраинах – районы победнее. Сейчас появились даже опасные "резервации", где селятся эмигранты из стран третьего мира, и нога коренных жителей туда не ступает. У нас же в престижном районе можно встретить панельные брежневки, кое-где элитные дома соседствуют с хрущобами – все это наследие советских времен.

Тем не менее в Москве есть районы, которые всегда предпочитала публика высокого полета.

Например, район МГУ, Ленинский проспект в свое время заселялись учеными или близкими к науке людьми, номенклатурными работниками, представителями творческой интеллигенции. Отсюда высокая концентрация сталинских домов в этих районах: статус жильцов требовал фундаментальности построек. На Западе, Юго-Западе традиционно селились чиновники, деятели культуры. На Северо-Западе – высшие военные чины. Северо-Восток стал местом обитания технической интеллигенции, деятелей космонавтики, военно-промышленного комплекса. Ну а Юго-Восток всегда оставался промзоной, депрессивным районом, где социальное жилье невысокого качества могло соседствовать только с общежитиями и бесконечными производственными помещениями.

"Анклавы" для богатых и бедных
Таким образом, некая сегрегация районов существовала при социализме, и ее остатки просуществуют еще лет 20. Но сегодня в ходу такие понятия, как элитное жилье и массовое, коммерческое и социальное. Основное различие социальной застройки от коммерческого строительства, рассказывает Павел Катков, руководитель юридической службы ГК "Пересвет-Групп", лежит в самой природе таких проектов: "При строительстве коммерческого жилья, потребителями которого являются главным образом граждане с достатком выше среднего, в проекте жилых домов предусматривается наличие социально-бытовой инфраструктуры: магазинов, аптек, салонов красоты и т. д. Что, в свою очередь, влияет на весь процесс реализации проекта, так как изначально влечет за собой необходимость выведения первого этажа, на котором будут располагаться сервисные точки, из жилого фонда".

Для социального жилья, по мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, характерны следующие особенности. По местоположению эти районы чаще всего отдалены от центра города или располагаются в ближнем Подмосковье. По качеству домов это чаще всего типовые панельные (П-44К, П-44ТМ, П-ЗМ, КОПЭ, И-155) и монолитные дома эконом-класса.

К районам социальной застройки можно отнести кварталы, застроенные в основном домами эконом-класса. Это Куркино, Кузьминки, Новопеределкино, Кожухово, Южное Бутово. В ближайшем Подмосковье можно выделить Химки.

В качестве примера устоявшегося коммерческого района можно привести Центральный округ. Рост процента состоятельных людей в таких районах, как Остоженка, центральная часть Замоскворечья, Чистые пруды, Плющиха, с каждым годом увеличивается, хотя и незначительно. Тенденция превращения Центра в "анклав для богатых" с каждым годом становится реальнее.

В ближайшие 5-10 лет, по утверждению экспертов, на карте Москвы появятся разнополярные районы, как в крупных городах мира. Уже сейчас можно спрогнозировать, что окраины Москвы и Восток города (там уже сейчас отмечен самый низкий процент строительства современного монолитного жилья) будут отданы полностью под социальное жилье. Районами с преобладанием среднего класса уже стали Запад, Юго-Запад и Северо-Запад. Пока неясна в этом отношении судьба Севера и Юга Москвы: эти районы могут перейти как в разряд "средних", так и остаться в качестве "ниже среднего".

Вавилонское смешение
Однако вряд ли Москва будет окончательно поделена на резервации для богатых, среднего класса и бедных. И яркий пример тому – районы комплексной реконструкции жилья. Ни для кого не секрет, что городские власти решили покончить с пресловутыми московскими хрущобами. В связи с сокращением количества свободных земельных участков большинство коммерческого и муниципального жилья в пределах МКАД будет возводиться в рамках реконструкции ветхого пятиэтажного фонда, постановили они. И это решение вот уже несколько лет как реализуется. Впрочем, на подходе, говорят, и панельные девятиэтажки, которые тоже давно, увы, не соответствуют современным нормам.

В таких районах коммерческое жилье неплохо соседствует с социальным. В рамках одного района выделяются зоны, в одной из которых преобладает коммерческая застройка, в другой – муниципальная. Жителям сносимых пятиэтажек предлагаются новые квартиры на старом месте. В этих же домах предоставляется жилье и по общегородским программам. "В проектах, земля под которые была приобретена до 2005 года, есть доля социального жилья, которую город распределяет по своему усмотрению между очередниками, и доля коммерческого жилья, которое продает девелопер, – констатирует Николай Вопиловский, руководитель департамента правовой поддержки компании "МИЭЛЬ-Новостройки". – Таким образом, данные форматы могут сосуществовать не просто в одном районе, а даже в одном и том же доме".

Может, в социальном плане такое положение дел и к лучшему. Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ОАО "Квартал", которое как раз проводит реконструкцию квартала 32-33 района Проспект Вернадского Западного административного округа столицы, констатирует, что "искусственное разделение мегаполиса на районы с разным уровнем доходов населения вызывает социальные проблемы в крупных городах Европы и США. В Москве сегодня соседство жителей домов коммерческой и социальной застройки позволяет сглаживать возможные социальные противоречия в обществе, а также развивать социально-бытовую инфраструктуру районов".