После того как произошла смена высших эшелонов федеральной власти, многие игроки рынка жилья лелеяли надежду, что ситуация изменится "к лучшему" и цены стабилизируются.

Но есть и те, кто не уверен в таком сценарии развития событий. На чем основаны их доводы? Об этом и состоялась беседа с генеральным директором аналитического агентства RWAY Александром Крапиным.

– Наше агентство одно из немногих, кто четырнадцатый год подряд работает на профессиональном рынке (В2В). И тут практически невозможно "лукавить", поскольку результаты твоего труда контролируют такие же, как ты, профессионалы. Основная же масса публичных аналитиков работают на рынке В2С и являются в большей степени статистиками. Они, как показала практика, действуют в интересах профессиональных участников рынка, в том числе и с помощью "лукавства".

– Значит, у настоящих экспертов какие-то свои собственные секреты?
– Большинство аналитиков используют подходы и методы, которые применяются при анализе технических систем, что в принципе допустимо, но только до определенного уровня. Любой рынок – это сложная социальная система, и его изучение требует применения адекватных методов. И тут самый правильный ход – двигаться от общего к частному. Согласитесь: если заниматься только частностями, то за "деревьями можно не увидеть леса". Кроме того, в основе работы любого рынка лежит теория игр, а основной целью на рынке является получение максимального дохода игроками.

– Но ведь и игроки бывают разные…
– Конечно. Особое место принадлежит сильным игрокам, которые представляют собой не отдельных юридических лиц, а, как правило, корпорации независимых юридических лиц. С помощью согласованных и целенаправленных действий достигается максимизация прибыли корпорации. Причем важным элементом работы такой корпорации является использование имеющихся административных ресурсов. Цены на жилье становятся в значительной степени лишь результатом управляющих решений сильных игроков рынка. А решения в свою очередь принимаются исходя из существующей рыночной конъюнктуры и уровня платежеспособного спроса.

– За четыре месяца этого года цены как на первичном, так и на вторичном рынках заметно выросли. С чем это связано?
– Это результат мощной PR-кампании, начатой еще в 2007 году. Цель всей акции – убедить потенциальных покупателей в том, что рост цен на жилье неизбежен. Дополнительно была распространена информация о возможной деноминации рубля. В итоге в апреле, если сравнивать с январем, число предложений на столичном рынке жилья сократилось почти в три раза. Из-за высоких цен рынок становится "узким" – число сделок уменьшается. Цены предложений примерно в два раза превышают значение справедливой стоимости жилья, которое в свою очередь рассчитывается на основании данных о доходах домохозяйств.

– Так какой выход?
– Сейчас выход только один. Поскольку объемы строительства с каждым годом только увеличиваются, это жилье необходимо реализовывать. Но продавать можно только по более низким ценам. И если в ближайшее время цены на жилую недвижимость не начнут снижаться, то рынок ждут радикальные изменения, которые в системном анализе эксперты называют кризисом.

– Вы сказали, что платежеспособный спрос в столице почти исчерпан. Тогда кто же сейчас покупает квартиры?
– В столице насчитывается порядка 3,8 млн домохозяйств. И только 13% из них потенциально могут купить жилье в эконом-сегменте по сегодняшним ценам. Но эти люди уже решили свои жилищные проблемы в сегменте недорогого жилья. Цель крупных собственников на квартирном рынке была простой – навязать им идею о приобретении жилья. Причем по самым максимальным ценам. Мотивировалась задача и тем фактом, что существующая в нашей стране налоговая система позволяет это сделать безболезненно, поскольку плата за жилье одинакова как для малоимущих, так и для состоятельных граждан.

– Но есть мнение, что рост цен может резко затормозиться…
– Резко не получится, поскольку рынок недвижимости считается самым инертным. Сделку невозможно совершить в течение двух часов или двух суток, как это может происходить на других рынках. Ее срок исчисляется месяцами.

– Александр, но ведь и на слухи, и на пиар-кампанию нужны немалые средства. Не лучше ли опустить цены?
– Займемся простыми расчетами. Снижение цен на жилье на один процент эквивалентно суммарным потерям всех собственников порядка $10-15 млн. А на самую мощную PR-кампанию в прессе потребуется не более $500 тыс. Можно сказать, что со знанием дела разыгрывается и фактор мирового экономического кризиса. Между прочим поток информации об этом самом кризисе в России гораздо больше, чем в любой другой стране.

– Но поясните все же, кто они, эти самые мощные игроки? Застройщики или крупные риелторские компании?
– Я уже ответил на этот вопрос выше. Корпорация состоит из независимых юрлиц, которые представлены отдельными застройщиками, продавцами недвижимости и еще рядом иных профессиональных участников рынка. Вместе они и проводят согласованные действия по максимизации доходов своей корпорации.

– Опять-таки, застройщики, которые входят в корпорацию, и сами по себе имеют приличные прибыли. Могли бы в частном порядке и скинуть цены-то. Глядишь, не было бы "затоваривания" на рынке жилья.
– Не все так просто. Существуют две стратегии работы на инвестиционно-строительном рынке. Первая – "строить мало и продавать дорого", которая еще актуальна, но сдает позиции. Вторая – стратегия ближайшего будущего – "строить много и продавать много". В настоящее время идет постепенный переход от первой стратегии ко второй. Но процесс этот будет достаточно продолжительным. Одним из его результатов будет снижение цен на жилье на 30-40%.

– Почему вы думаете, что пока не наступил момент, когда можно начать сбрасывать цены?
– Дело в том, что крупные игроки фиксируют прибыль на фоне общего роста. А придуманные ими различные "страшилки" позволяют стимулировать платежеспособный спрос. Их действия повторяют и мелкие собственники жилья. Так вот, когда "гранды" сбросят основные активы, то уже не будут препятствовать вполне закономерному снижению цен.

– А после того не начнется ли новая игра на повышение?
– Одно могу сказать: сильные игроки практически всегда остаются в плюсе, поскольку сами же устанавливают правила игры, а рынок – всего лишь площадка для воплощения коммерческих целей.

– А куда же податься бедному продавцу или покупателю-одиночке?
– Наблюдать за рынком, читать мнения аналитиков, только вот доверять нужно не каждому встречному. 

– Сейчас можно часто слышать, что к 2010 году у нас планируют построить 80 млн кв. м жилья. На ваш взгляд, это реально?
– Принципиально – да! Но без снижения цен – задача трудновыполнимая. Поскольку в стране 95% домохозяйств в крупных городах сегодня не могут позволить себе приобрести квартиру. Власть предлагает и альтернативные проекты – например, малоэтажное строительство, которое пока тоже дорого. Но пока это только планы, а нужны конкретные дела!

Страница от 27.12.2024 13:48