Капризы погоды общеизвестны. В январе в наших краях (возьмем среднее значение) –10 градусов, в июне – +15. Стало быть, за пять месяцев становится теплее на 25 градусов, по пять ежемесячно, в среднем где-то на 0,15 градуса в день. Но на практике – все знают – бывает иначе: жара в апреле может смениться заморозками в мае.

Любимый наш рынок недвижимости ведет себя в принципе так же. Общий тренд – рост цен, ничего другого и быть не может в условиях постоянной инфляции и удорожания всего и вся вокруг. Но вместо того, чтобы тихо-мирно прибавлять себе по 1,5-2% ежемесячно, что в сумме дает вполне "инфляционные" 20-25% годовых, рынок ведет себя по-иному – в продвинутых слоях населения это называется "плющить и колбасить". Безумный рост цен сменяется остановками и даже коррекциями вниз. Минувшая весна исключением не стала.

Весеннее обострение
С ноября-декабря прошлого года на рынке возобновился рост цен. К началу весны этот приятный процесс пребывал в самом разгаре: по данным Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.RU, за март цены прибавили 7,2%, составив в среднем по Москве $5014 за кв. м. К концу мая цена, по данным того же источника, составила уже $5519.

Татьяна Макеева, аналитик отдела маркетинга Бюро недвижимости "Агент 002", приводит похожие цифры. По ее оценке, средняя стоимость квадратного метра в эконом-классе выросла за три весенних месяца с $5080 до $5615. Чуть более высокие, чем у Олега Репченко, цифры не должны смущать: у аналитиков разнятся методики подсчета, поэтому цифры различаются. Куда важнее самих цифр их динамика, а, как видим, тенденция у всех одна – рост.

Одновременно происходили и прочие процессы, естественные в подобной ситуации. Сокращалось предложение, особенно свободных квартир: их владельцы, поглядев вокруг, явно предпочитали погодить с реализацией. Вместо обычных для московского рынка 22-23 тыс. выставленных на продажу объектов в марте аналитики "Агента 002" насчитали только 15 тыс., а к маю эта цифра снизилась до 12 тыс. Очень сложным стало заключение альтернативных сделок: пока удавалось найти и покупателя, и продавца, масштаб цен кардинально менялся. Знакомая риелтор, к которой автор этих строк обратился в начале марта с вопросом о том, нельзя ли поменять квартиру, честно порекомендовала подождать – "пока нынешнее безумие не закончится".

Безумие, действительно, долго продолжаться не могло. По данным все того же "Агента 002", спрос на квартиры эконом-класса снизился за весну на 45%. Это было вызвано как тем, что цены стали уже неподъемными для покупателей (даже с учетом ипотеки), так и уже упоминавшимся сократившимся предложением. По очень солидной цене (свыше $200 тыс. за однокомнатную квартиру) продавался только откровенный неликвид: первые этажи, удаленные районы. Хороший товар продавцы придерживали, а плохой покупатели приобретать не хотели.

Майские заморозки
За май цены выросли на 4%. Вообще-то, показатель очень высокий (это 50% годовых), но, считает Олег Репченко, важнее не столько сами результаты, сколько уже ставшее очевидным начало перемен. "Замедление темпов подорожания четко прослеживается по более оперативным, чем ежемесячные, еженедельным индексам, – отмечает эксперт. – Не только в период майских каникул, но и после них прирост оставался на уровне 0,7% в неделю. Также примечательно, что сразу после окончания майских праздников не произошло заметного скачка цен – это также свидетельствует об истощении потенциала рынка к росту".

Покупатели и продавцы, не будучи аналитиками, пришли, похоже, к тем же выводам. Как говорит Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка корпорации "Рескор", в последний месяц весны отмечен рост предложения – по отдельным категориям на 10-15%. Владельцы квартир явно почувствовали, что цены достигли пика и пора продавать. А вот покупатели, напротив, не спешат: сроки экспозиции объектов на рынке заметно выросли. Квартира, выставленная по адекватной цене, отмечает Вадим Мартыненко, теперь продается месяца полтора. Еще совсем недавно покупатель обычно находился за 2-3 недели.

Правда, уточняет Татьяна Макеева, увеличение сроков продажи не касается самых дешевых и ликвидных объектов. "Квартиры стоимостью от 4,5 до 7 млн руб. продаются гораздо быстрее и практически не задерживаются на рынке", – говорит эксперт.

Что дальше?
Рынок недвижимости очень инертен. Кроме того, на "вторичке" действует множество игроков, каждый из которых руководствуется собственными целями и не склонен координировать свои действия с другими. По этой причине в обозримом будущем предстоит появление некоторого числа объектов по неадекватно высокой цене: их хозяева прочитали в марте о росте, прикинули, насколько цены должны были "убежать" за это время, и теперь выставят свое Восточное Бирюлево по $7000 за "квадрат". Впрочем, отсутствие покупателей покажет им всю гибельность их заблуждений…

А в целом на три летних месяца на рынке воцарится спокойствие. Цены слишком высоки, чтобы квартиры ажиотажно покупались, кроме того, летом люди традиционно занимаются другими проблемами – отдыхом, подготовкой детей к школе. Тот, кто не успел купить квартиру в апреле-мае, скорее всего, отложит этот вопрос до сентября. А значит, и цены будут стабильны, а на некоторые не очень ликвидные объекты (прежде всего альтернативные квартиры) возможно даже снижение на 2-4%.

Что касается осени, то тут прогнозы разнятся. Олег Репченко считает, что шансов на возобновление интенсивного подорожания московских квартир осенью очень мало. "Поэтому именно с наступлением осени может проявиться реальная коррекция цен, когда продавцы окончательно убедятся в перегретости московского рынка и неадекватности стоимости квартир, – предсказывает он. – А если на московском рынке недвижимости начнется новая стагнация, то она, скорее всего, окажется продолжительной и может не закончиться до конца этого года, а перекинуться и на 2009 год".

Другие специалисты с таким прогнозом не согласны. "С начала осени рынок должен восстановиться, и цены вновь пойдут вверх", – прогнозирует Вадим Мартыненко. Автор этих строк склонен с ним согласиться: общий рост цен никто не отменял, и инфляция в 10-15% в год существует только в воображении правительственных экономистов. Реально – процентов 25 в год, и рынок недвижимости просто не может существовать изолированно от этого факта.