Как и взрослые, несовершеннолетние дети могут быть собственниками жилья. Ребенок может стать владельцем целой квартиры или доли в ней, загородного дома и вообще — любой недвижимости.

Он может купить жилье, получить в дар, обменять, правда — с большими оговорками. В целом российское законодательство на стороне детей: от обязанностей освобождает, прав добавляет, ущемлять не позволяет. Вот только эта забота почти всегда оборачивается лишними сложностями, как для родителей, так и для самого ребенка.

Стать собственником недвижимости ребенок может тремя путями: в результате приватизации, покупки или безвозмездных сделок (дарение, наследство). 

Приватизация
Согласно действующему Жилищному кодексу, все зарегистрированные, а также фактически проживающие на приватизируемой жилплощади несовершеннолетние граждане в обязательном порядке и в равных долях участвуют в приватизации. Доли детей и взрослых при приватизации равны. К примеру, если в квартире прописаны 4 человека (родители и 2 детей), то каждый из них получает в собственность по 1/4 доли. Взрослый имеет право отказаться от участия в приватизации, в этом случае его доля равномерно распределяется между остальными участниками (в нашем случае — каждому достается по 1/3). Ребенок отказаться от своей доли не может, он становится собственником в обязательном порядке. Кроме того, в отличие от взрослых, ребенок может участвовать в приватизации дважды: один раз до 18 лет и один раз после. Дети, чьи права при приватизации были ущемлены, могут оспорить ее результаты по достижении совершеннолетия и в течение трех лет после. До этого момента защитить права ребенка может законный представитель или органы опеки и попечительства. 

Покупка
Дети до 14 лет вправе совершать любые сделки только с согласия законных представителей. Ими, по общему правилу, являются родители. В случае нахождения родителей в местах лишения свободы, наличия у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей, а также если местонахождение родителей неизвестно — орган опеки и попечительства должен назначить ребенку опекуна (для ребенка старше 14 лет — попечителя), который и будет его законным представителем в сделках с жильем. В Москве функции органов опеки и попечительства выполняют районные управы. Как правило, опекуном становится кто-то из родственников ребенка. Если ребенок живет в учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его государственным опекуном. Кстати, сам опекун и его родственники не могут совершать сделок с опекаемым ребенком, кроме безвозмездных. То есть они не могут купить у него или продать ему квартиру, но могут подарить ее или завещать. Если ребенок не достиг 14 лет, все договоры за него подписывают законные представители. После 14-летия подросток может сам подписывать все контракты, но при этом обязан предъявлять письменное разрешение родителей (попечителей) на совершение сделки. Также для приобретения ребенком недвижимости необходимо согласие органов опеки и попечительства. Они должны следить, не ущемляются ли при этом его права.

Впрочем, ситуация, когда несовершеннолетний сам заработал на квартиру — скорее из области фантастики. Такую роскошь могут позволить себе разве что юные звезды спорта и кино, да и то — не в нашей стране. Чаще бывает иначе: родители покупают квартиру и сразу оформляют ее на ребенка. Плюсы такого шага: на квартиру нельзя наложить взыскание, ее нельзя заложить, нельзя принудить продать, одним словом, с этой квартирой практически ничего сделать нельзя. Минусы: квартиру нельзя продать без разрешения органов опеки и попечительства, а получить его в этом случае непросто. Органы опеки обязательно потребуют доказать, что у ребенка имеется (или появится) другая равноценная жилплощадь, пусть даже в другой стране, и при малейших сомнениях могут отказать в разрешении. 

Дарение, наследство
Поэтому иногда все-таки проще оформить квартиру на себя, а через какое-то время — подарить ребенку. Особых препятствий для такого подарка законодательство не предусматривает. Налог платить не нужно, предъявлять чье-то разрешение — тоже. Правда, как и любую сделку, договор дарения нужно будет зарегистрировать в органах госрегистрации. Стоит оформление сделки около 1000 рублей.

Получить недвижимость по завещанию может любой ребенок (как и любой взрослый), независимо от родственных связей с завещателем. Кроме того, при отсутствии завещания родные или усыновленные дети являются наследниками первой очереди. Они наследуют имущество в равных долях, наряду с другими наследниками первой очереди (супруг, родители). Наследниками бабушек и дедушек внуки становятся только при отсутствии у покойных прямых наследников (те же дети, супруги и родители).

Генерация страницы 27.12.2024 13:43