Что выгоднее – взять ипотечный кредит или снимать жилье? Платить за свою квартиру или оплачивать временную крышу над головой?

А может быть на ипотеке можно заработать, например, купив квартиру в кредит и сдавая ее в аренду? Чтобы найти ответы на эти вопросы мы обратились к Игорю Нагорскому, руководителю службы розничного кредитования банка "Московское ипотечное агентство" (КБ "МИА") .

- Возможно ли законодательно купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду? Должен ли банк знать о планах заемщика? Например, за рубежом для этих целей есть отдельные ипотечные программы.

Российское законодательство впрямую не запрещает сдавать в аренду жилье, купленное по ипотеке. Однако в кредитном договоре с банком допускаются условия, ограничивающие использование находящейся в залоге недвижимости. Это связано с тем, что заемщик должен обеспечивать сохранность квартиры и, как следствие, ее залоговую стоимость. По практике ипотечного кредитования в России есть банки, которые запрещают сдавать в аренду недвижимость в залоге, и есть те, которые как банк "Московское ипотечное агентство" своих клиентов в этом праве собственников не ограничивают.

- Если банк узнает о намерениях заемщика, он повысит ставку по кредиту?

Основания для увеличения ставки оговариваются в кредитном договоре, поэтому все зависит от конкретного банка и его заемщика. В КБ "МИА" (ОАО) предварительно полученная информация о намерениях заемщика сдавать квартиру внаем не является основанием для увеличения ставки, ведь намерения не есть факты. Поэтому на этапе получения кредита ставка не увеличивается.

- Выгоднее сдавать "новую" квартиру или старую?

Все зависит от того, что у вас есть и что покупается. Плюс, естественно, личные предпочтения. Если заемщик уже имеет квартиру, например, в хрущевке в Химках и купил вторую аналогичную по площади квартиру в девятиэтажке в Тушино, то есть смысл сделать ремонт и какое-то время сдавать новую квартиру – стоимость аренды квартиры в черте города, рядом с метро будет выше. Другая ситуация если идет речь о необходимости физического увеличения жилплощади - можно переехать в новую квартиру и, сдавая старую, частично снижать нагрузку на семейный бюджет.

- Какой вариант выгоднее?

В любом случае можно назвать благоприятной ситуацию, когда у заемщика есть возможность сдавать одну из квартир. Даже если в кредитном договоре на новую квартиру есть ограничения по сдаче ее внаем.

- Насколько вообще выгодно сегодня получать ипотечный кредит и сдавать жилье?

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости и арендного жилья такова, что сдавать в аренду "ипотечное" жилье в любом случае выгодно. Размер средней ежемесячной арендной платы за двушку и средний размер ежемесячного платежа по кредиту за такую квартиру практически сравнялись. Даже если средства, поступающие от аренды, будут составлять две трети от ежемесячного платежа, выгода собственника очевидна. Во-первых, это хорошая прибавка к ежемесячному доходу. Во-вторых, вслед за ростом цен на недвижимость, будет расти и стоимость аренды. В-третьих, при наличии постоянного достаточного дохода появляется возможность погасить кредит в более короткие сроки и сэкономить на процентах банку.

- Допустим, квартира покупается на перспективу - для детей. Или чтобы снизить риски: выплатив кредит, можно продать две квартиры (новую и старую) и купить одну большую или переехать за город. Хватает ли арендной платы на выплату ежемесячных взносов?

Возьмем для примера двухкомнатную квартиру в районе м.Беляево улица Профсоюзная - общая площадь 45 кв.м, жилая 28 кв.м, кухня 7 кв.м, 5 этаж девятиэтажки – продается за 6,6 млн. рублей. При приобретении такой квартиры в ипотеку на 20 лет по ставке 11% и с первоначальным взносом 20% размер ежемесячного платежа составит 54500 рублей. 

Аналогичная квартира, обставленная б/у мебелью и бытовой техникой (холодильник, плита, стиральная машина), сдается в наем за 45000 рублей. Разница между размером ежемесячного платежа и размером ежемесячной арендной платы составляет менее 18%. Если же в этой квартире сделать косметический ремонт с использованием импортных материалов, вставить пластиковые окна и провести интернет, то эту разницу можно нивелировать. И даже если не проводить этих работ, то через несколько лет, с ростом цен на недвижимость, стоимость аренды полностью выровняется с неизменной суммой ежемесячного платежа

- Какие тонкости возникают при такой схеме? Какие риски есть у заемщика, у банка (скажем, обязательно по договору жилье сдавать и.т.п.)?

На сегодняшний день эта схема не имеет слабых моментов, если она полностью прозрачная – во-первых, банк знает, что квартира сдается внаем, во-вторых, все отношения с арендатором регулируются договором аренды, в-третьих, своевременно уплачены все налоги. Страхование этой квартиры, в соответствии с условиями кредитного договора, производится обязательно с уведомлением страховой компании о намерениях собственника сдавать квартиру в аренду.

На правах рекламы.

Обновление страницы 19.04.2024 09:20