Рынок аренды московского жилья и съемных квартир в ближайшем Подмосковье подчиняется общим правилам, действующим на рынке жилой недвижимости – ставки растут. Летом этот сегмент рынка, по оценкам риэлторов, активизируется.

Это связано как со стремлением горожан приурочить переезд в новое жилье к отпуску, так и с наплывом иногородних – абитуриентов, их родителей, студентов, наемных рабочих – которые нуждаются в крыше над головой.

Аналитики отмечают, что ставки аренды дифференцируются в зависимости от класса жилья, и этот тренд сохранится в будущем.

Болезнь роста
Риэлторы сетуют на то, что времена безудержного роста арендных ставок на квартиры и загородные дома в столице и Подмосковье, прошли. Они с грустью вспоминают, что в 2006 – 2007 года аренда дорожала "параллельным" курсом вместе с ростом цен на жилье.

Екатерина Батынкова, Управляющий директор компании "Усадьба" отмечает, что за последние месяцы значимого изменения цен на рынке аренды жилья в Москве не произошло. По ее данным, рост составил порядка 3-5%.

Но при этом, по словам Е. Батынковой, минимальная ставка аренды по сравнению с 2007 годом увеличилась более чем вдвое. Так, в прошлом году она составляла $1000, а сегодня колеблется от $2000 до $3000.

Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", отмечает: "По сравнению с июнем 2007 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир эконом-класса выросла на 35,99%, двухкомнатных - на 50,2%, трехкомнатных – на 29,05%".

По ее данным, средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитки изменилась за год следующим образом: однокомнатные квартиры – подорожали на 29,39%; двухкомнатные – на 32,03%; трехкомнатные –на 26,87%; многокомнатные - на 23,74%.

Сезонная динамика
Курс на повышение ставок аренды был взят нынешней весной. Мария Жукова уточнила: "По сравнению с апрелем 2008 года средняя стоимость найма квартир эконом - класса в долларовом эквиваленте изменилась следующим образом: однокомнатные квартиры – подорожали на 0,44%; двухкомнатные – подорожали на 1,85%; трехкомнатные – подешевели на 6,05%".

Средняя стоимость найма квартир эконом - класса в мае 2008 года составляла $903 в месяц за однокомнатную квартиру, за двухкомнатную - $1104 и за трехкомнатную - $1195.

В сегменте бизнес-класса и элитки майские цены по сравнению с апрелем 2008 года изменилась, по данным "МИЭЛЬ-Аренда", следующим образом: однокомнатные квартиры – подешевели на 0,52%; двухкомнатные – подешевели на 0,5%; трехкомнатные – подешевели на 6,09%; многокомнатные – подорожали на 9,12%.

Средняя стоимость найма квартир бизнес-класса и элитных квартир в мае составила $1519 в месяц за однокомнатную квартиру, $2601- за двухкомнатную, $4504 - за трехкомнатную и $10233 - за многокомнатную квартиру.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН-Агентства недвижимости, не разделяет точку зрения по поводу роста арендных ставок. "Средний уровень арендных ставок сократился в мае почти на 3,5% и составил $2329 в месяц. Снижение на 4,3% и 3,3% было зафиксировано в сегментах эконом и бизнес-класса. Стоимость найма квартир этих категорий в мае составила $1167 и $2503 в месяц", - подчеркивает эксперт.

Е. Батынкова отмечает, что начало летнего сезона пояснила, что спрос на аренду повысился на 30%, причем доля суперэлитного сегмента составила более 40%. "Средняя арендная ставка на текущий момент составляет порядка $6000 в месяц", - сообщила она.

На рост ставок в сегменте элитных квартир указывает и А. Кудрявцев: по его данным, ставки выросли на 0,9% и достигли в среднем $10 729.

Справедливости ради надо сказать, что рынок элитного жилья следует рассматривать отдельно от рынка типовых квартир. По словам Сергея Лушкина, директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт", наем дорогостоящих элитных квартир с эксклюзивной отделкой имеет ряд особенностей.

"Срок найма элитной квартиры может быть как краткосрочным (около месяца), так и долгосрочным ( от года), а арендаторами элитных квартир, как правило, являются крупные предприятия", - говорит С. Лушкин.

Этим объясняется и высокий уровень арендных ставок – в погоне за удобствами "крупные" арендаторы не скупятся.

По оценке собеседника "ИФ-Недвижимость", в настоящий момент из-за высокого спроса на недвижимость оказались завышены цены на рынке аренды, поскольку уровень цен на нем в целом повторяет динамику изменения цен на рынке жилой недвижимости".

Какое жилье пользуется спросом
Если в прежние времена непреложным правилом выбора жилья - как собственного, так и съемного – было "место, место и еще раз место", то сейчас выбор определяется ценой и качеством квартиры или дома.

По данным, которые приводит М. Жукова, наибольшим спросом пользуются квартиры стоимостью аренды от $1000 до $3000 в месяц (60,74% от общего спроса). Потенциальные арендаторы стремятся найти квартиру недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом, отмечает она и добавляет, что "предложение таких квартир на рынке практически отсутствует".

А наименьшим спросом в настоящий момент, по словам М. Жуковой, пользуются элитные квартиры, стоимостью найма от $6000 в месяц и больше (0,57%) .

"Интересно, что арендодатели уже знают, как сезонность на рынке аренды вляиет на соотношение спроса и предложения, - отмечает М. Жукова, - и придерживают квартиры "до лучших времен", тем самым искусственно завышая цены".

Е. Бытынкова утверждает, что наибольшим спросом сейчас пользуются городские квартиры, спрос на которые практически не подвержен сезонности.

Большинство арендаторов, желавших снять загородный коттедж на лето, заключили контракты в течение первого и начала второго квартала текущего года.

"Клиенты, планирующие переезд за город на длительный срок, обычно активизируют поиск ближе к осени, когда заканчивается период отпусков", - пояснила эксперт.
 
Кто стремится жить в чужой квартире
Жилье в московском эконом-классе снимают в основном студенты ВУЗов, служащие, сотрудники различных коммерческих фирм и люди, приехавшие в Москву на заработки – таковы наблюдения сотрудников "МИЭЛЬ-Аренда".

"Квартиры бизнес-класс снимают иностранные фирмы для своих приглашенных сотрудников, деятели искусств, преуспевающие бизнесмены. Дешевые варианты обычно не интересны кинокомпаниям, которые арендуют квартиры на короткий срок для съемок", - поясняет М. Жукова.

Она признается, что "в целом, описать арендаторов довольно сложно - все зависит от финансовых возможностей людей и их требований к удобствам".

Е. Батынкова, составляя портрет потенциального арендатора, отметила основные типы квартиросъемщиков: это сотрудник иностранной или международной корпорации с семьей; cотрудник/ца иностранной компании без семьи; cемья россиян (как москвичей, так и из регионов) с детьми; hоссийский бизнесмен/ бизнесвумен, арендующий/ая квартиру близко к офису; cемья москвичей-бизнесменов арендует квартиру близко к офису и к развлекательным зонам города (при условии, что дети живут с няней или дедушкой-бабушкой в своей квартире); родители арендуют квартиры для детей.

"У каждого арендатора свои причины именно для аренды квартир, и, если для иностранных граждан - это единственный логичный выход, то россияне достаточно часто предпочитают аренду покупке в связи экономической привлекательностью и с мобильностью процесса", - отмечают эксперты.

Прогноз ставок аренды жилья
Стоимость аренды в ближайшем будущем будет увеличиваться, уверена М. Жукова.

"Мы ожидаем рост цен в 10-15% до конца этого года. Сезонный рост цен начнется в середине лета и продлится до сентября месяца", - сообщила она "ИФ-Недвижимость".

По прогнозам, однокомнатные квартиры эконом- класса поднимутся в цене примерно на 10%. Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры прибавят в цене не больше 15% и переместятся в следующий ценовой диапазон. Качественные характеристики таких квартир останутся прежними, однако цена аренды будет соответствовать бизнес-классу.

Аренда или ипотека
Недаром мы начали наш разговор с того, что рост арендных ставок в этом году не столь заметен, как в предыдущие годы. Некоторая стабилизация на рынке аренды столичного жилья позволяет рассуждать об экономической целесообразности аренды квартиры по сравнению с покупкой жилой недвижимости в кредит.

Естественно, в этих рассуждениях есть смысл при отсутствии психологического фактора (для некоторых проживание в съемной квартире просто неприемлемо, и они готовы идти на любые траты, чтобы приобрести собственное жилье).

И все-таки попробуем. В этом году эхо кризиса американской ипотеки и последовавшего за этим мирового финансового кризиса докатилось и до российского ипотечного рынка. Банки стали сворачивать ипотечные кредитные программы, ужесточать правила отбора заемщиков и поднимать процентные ставки.

Так, например, на днях стало известно о готовности к сдаче последнего бастиона: Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) с июля начинает заключать с банками форвардные контракты сроком на 3- 4 месяца по выкупу закладных по ипотечным кредитам. АИЖК берет на себя обязательства выкупать закладные у банка через этот период времени, если ставка по кредиту соответствует установленной АИЖК на момент выкупа. Пока еще АИЖК выкупает закладные со ставкой на момент выдачи кредита (от 10,75% годовых в рублях на срок до 10 лет, до 14% на длинные кредиты сроком до 30 лет).

На практике это означает, что в процессе погашения заемщиком кредита ставка может измениться в зависимости от рыночной конъюнктуры.

Таким образом, ипотека будет обходиться россиянам все дороже – значит, многим придется копить на квартиру, проживая в съемном жилье.

Рассмотрим на конкретном примере: снять однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы сегодня можно в среднем за $900, тогда как на покупку аналогичного жилья (стоимость около $200 тыс) с помощью ипотеки понадобится внести первоначальный взнос (как минимум 10% от стоимости), а затем ежемесячно выплачивать банку около $2 000.

Получается, что арендатор может ежемесячно "экономить" около тысячи долларов и при правильном размещении этой суммы получать среднегодовой доход порядка 10-12%, накапливая таким образом на приобретение жилья.

Правда, эти расчеты не учитывают, что цены на недвижимость за "накопительский" период будут расти. Но зато есть надежда, что со временем последствия ипотечного кризиса будут преодолены, и банки вновь начнут бороться за клиентов, снижая процентные ставки.

Пока же шар на стороне владельцев квартир и загородных домов, которые могут позволить себе сдавать квадратные метры в аренду. По оценкам аналитиков, доходность от сдачи жилья в аренду сегодня превышает доходность по банковским депозитам и ПИФам.

Страница сгенерирована 20.04.2024 04:17