Есть определенное время года, когда можно почувствовать ностальгическую притягательность переулков старой Москвы.

Чаще всего это происходит в середине ноября, вечером, когда на дворе легкий мороз и идет первый снег, говорит одна моя знакомая, детство и юность которой прошли в Козицком переулке.

Сегодня она живет на другом конце Москвы — на Мичуринском проспекте, и на вопрос "Хотела бы ты вернуться в места детства?" отвечает, что желание есть, но финансовых возможностей нет. Да и большую квартиру на юго-западе, в совсем неплохом районе столицы, менять на меньшую нецелесообразно. Да и внуки подрастают.

Другой приятельнице несколько лет назад удалось вернуться в центр Москвы — она выкупила коммунальную квартиру, в одной из комнат которой когда-то жила ее семья. Благо самая большая комната досталась ей по наследству, а денег от продажи квартиры в Строгине хватило на выкуп всех остальных. Вот только дочь ее недовольна осуществлением этой затеи. Доступных по цене магазинов нет, детских садов нет, мест для прогулок нет, парковок нет. А из того, что в избытке — рестораны, бутики, салоны красоты и… автомобильные пробки.

Еще один мой приятель, живший в Брюсовом переулке, некоторое время назад сменил просторную квартиру на особняк в Подмосковье. Устал от отсутствия зелени и чистого воздуха, а также от того, что переулок превратился в вечную автостоянку. Сумасшедшим за такой поступок его никто не назвал. Более того, подобных прецедентов становится все больше. Хотя и недостатка в тех, кто желал бы поселиться в пределах Садового кольца и у кого есть на это средства, тоже нет.

Жить в центре столицы, в небольшом переулке, несмотря на множество явных минусов, по-прежнему престижно. И предложений предостаточно, причем их диапазон достаточно широк. "Это квартиры и в ветхих домах, и еще крепких дореволюционной постройки, в морально устаревших пяти- или девятиэтажках, элитных многоквартирных новостройках и особняках (тенденция последнего времени), — говорит Елена Логвина, руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка холдинга "Миэль". — Если оперировать цифрами, то на вторичном рынке около 65% предложений — это комфортное жилье (квартиры в современных, сталинских и дореволюционных домах), около 15% — низкокачественное (квартиры в панельных и кирпичных пяти-, девятиэтажках, устаревших зданиях). А также промежуточные по качеству предложения, так называемое жилье среднего класса (квартиры с небольшой кухней в улучшенных панельных зданиях и кирпичных домах) — 20%".

"Разброс цен на квартиры в тихих переулках очень большой, — продолжает разговор Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — В дореволюционном доме (со смешанными перекрытиями) стоимость 1 кв. м стартует от 9 тыс. долл., тогда как в клубном может достигать 43 тыс. долл., а порой и 50 тыс. долл".

Старые тихие московские переулки с усадьбами и доходными домами XIX — начала XX века, храмами и монастырями были свидетелями многих событий и судеб. Харитоньевские переулки, скорее всего, помнят семью Пушкиных. Ведь в Огородной слободе жила бабушка поэта, долгое время здесь снимал дом его дядя Василий Львович, да и сам Александр Сергеевич до шести лет жил в Харитоньевских. Этот район настолько нравился поэту, что сюда он поселил свою любимую героиню — Татьяну Ларину. В переулок "У Харитонья", к старой чахоточной тетке Алине и прибыли из деревни Ларины. Церкви Харитония в Огородниках и дома, где жила литературная героиня, уже нет. Но возможность поселиться в пушкинских местах вполне реальна. На рынке периодически появляются разные предложения. Из последних — пятикомнатная квартира в строении без лифта общей площадью 90 кв. м по цене 1,1 млн долл.

Козицкий переулок вряд ли "забыл", что именно сюда, в дом, часть которого сейчас занимает Елисеевский магазин, приезжал весь цвет Москвы. Здесь был салон Зинаиды Волконской, "царицы муз и красоты", отсюда уезжала в ссылку к мужу-декабристу Мария Волконская.

В Лаврушинском переулке, напротив Третьяковской галереи, в 30-х годах прошлого века построили знаменитый кооперативный дом, в котором приобретали жилье известные советские писатели и поэты. Были в этом здании квартиры у Пастернака, Паустовского, Барто, Алигер. Сегодня здесь живут их дети, внуки и правнуки. Дом уже давно перестал быть писательским. Это просто одно из самых престижных и дорогих мест Первопрестольной. Желающих поселиться в Лаврушинском гораздо больше, чем квартир.

Кисельные и Кисловские переулки, расположенные рядом со Сретенским монастырем, вряд ли могут похвастаться жителями с такими известными именами. Селились здесь преимущественно те, кто варил кисель. Кстати говоря, это блюдо некогда было нарасхват, поскольку его продавали тем, кто приходил на кладбище поминать родню. Но несмотря на не столь славную историю, дома, где когда-то варили кисель, пользуются большим спросом, чем здания в Чистопрудных переулках, где селилась интеллигенция. Дело в том, что Кисельные и Кисловские перулки находятся рядом с Арбатом.

"Существуют более популярные районы, такие как Остоженка и Арбат, — уточняет К. Ковалев, — и менее популярные, такие как Замоскворечье и Чистые пруды. Но стоит отметить, что спрос достаточно высок практически на все центральные районы, поэтому окончательный выбор определяется совокупностью факторов: местоположение, видовые характеристики, тип дома, планировка, архитектурный облик, цена".

Упоминание о доме Зинаиды Волконской в Козицком переулке было не случайным. Риелторы рассказывают историю, когда потенциальный покупатель хотел поселиться только в том здании, где когда-то находился салон первой красавицы Москвы. Жена бизнесмена, желающая походить на Зинаиду Волконскую, намеревалась "возродить" литературные вечера для избранной публики. Но не каждое желание осуществимо.

Однако случаев, когда клиент хочет приобрести квартиру непременно в здании дореволюционного фонда, становится все меньше. "В таких домах, если они не прошли серьезную реконструкцию, инженерные коммуникации в плохом состоянии, — говорит Е. Логвина. — Перепланировка, проведенная несколько десятилетий назад, делает квартиры весьма неравноценными в пределах одного дома. Например, огромные проходные комнаты могут соседствовать с крошечными площадью 6–7 кв. м, некогда предназначенными для прислуги. Такие квартиры требуют грамотной перепланировки, что не всегда возможно из-за особенностей конструкции зданий. Весьма болезненной проблемой для современного человека является отсутствие гаражей и мест для парковок. К тому же многие дома дореволюционного фонда заняты офисами, и тихие переулки ночью становятся пугающе пустынными".

И все же жилье старого фонда покупают, правда, обращают особое внимание на соответствие цены качеству. И только за квартиру, главная ценность которой — ее прежние известные жильцы, выкладывать солидную сумму вряд ли будут. Дух истории, аура места, стены, которые помнят знаменитостей — такие аргументы уже не котируются. На смену романтизму пришел прагматизм. И покупатель, прежде чем совершить сделку и приобрести заинтересовавшую его квартиру, семь раз отмерит. В первую очередь он проверит, насколько реальна перепланировка жилья, если она необходима, и возможно ли оформить ее юридически. Затем обратит внимание на наличие парковки. В старых переулках это головная боль для автовладельцев. И если нет возможности оставлять машину рядом или недалеко от дома, сделка может оказаться под вопросом. В этом случае нужны будут серьезные бонусы покупателю. Неплохо, если у дома есть двор, причем огороженный, иначе он станет достоянием авто-владельцев ближайших офисов и их посетителей. Немаловажны и такие факторы, как хорошее техническое состояние здания, подходящий социальный состав жильцов, наличие коммуналок. Если на большинство пунктов получен положительный ответ, то квартиру приобретают.

Лет десять назад, когда реконструкция, а вместе с ней и расселение жилых зданий в центре Москвы оказались дорогим удовольствием, выход нашли в строительстве современных клубных домов. Сегодня, когда в столице запрещена точечная застройка, которая в первую очередь коснулась центра города, клубные дома стали еще более популярными у потенциального покупателя. На рынке подобных предложений немного. Среди заслуживающих внимания — "Дворянское гнездо" в Большом Левшинском переулке, 11, "Патриарх" в Ермолаевском, 15, "Дом Пороховщикова" в Староконюшенном, 36.

Как говорят знатоки столичного рынка недвижимости, основные покупатели дорогого жилья — приезжие из других регионов, иностранцы, иммигранты, правда, не обязательно бывшие москвичи. Большинство клиентов далеки от романтических настроений. Неважно, кто когда-то ходил по этим улицам, жил в этих домах, главное — чтобы квартира была качественной и удобной. "Близость к историческим местам не является принципиальным требованием покупателей, — уточняет К. Ковалев. — Однако наличие хороших видов из окна на памятники архитектуры или истории может значительно повысить стоимость квартиры. Так, жилье с видом на храм может стоить гораздо больше, чем квартира в том же доме этажами ниже и "без видов".

И все же есть еще романтики! Это старожилы исторических районов Москвы и реставраторы, точнее, те, кто занимается реконструкцией дореволюционных жилых зданий. Последние в первую очередь попадают под обаяние древних стен и легенд, связанных с объектом, который они приводят в порядок. Одно из самых интересных реконструированных зданий — "Дом со львами" на Малой Молчановке, улице, больше напоминающей тихий московский переулок. Здесь в 1917–1918 годах на пятом этаже жил Алексей Толстой. "Роднее и милее Молчановки нет ничего на свете", — писал он жене. И все же привлекают к дому каменные львы со щитами с загадочным гербом. Тот же символ повторяется и в декоративном убранстве здания. Знатоки уверяют, что архитектор "Дома со львами" Иван Кондратенко разбирался в истории масонства. К тому же постройка интересна и с архитектурной точки зрения — зодчему виртуозно удалось сочетать разные стили и направления.

Современные специалисты, в свою очередь, не превратили дом в макет и сохранили не только стены, но и внутренние конструкции, и убранство, вплоть до лепнины.

Сегодня "Дом со львами" — это редкое сочетание старого здания незаурядной архитектуры и современного жилья со всем необходимым обустройством. Поэтому неслучайно, что 27 его квартир уже давно имеют хозяев.

"Тихий центр" всегда будет относиться к высоко востребованной категории жилья, говорят московские риелторы. Главное, чтобы предложения были качественные и разнообразные, а у потенциального покупателя имелся большой выбор.

Светлана Осипова

Обновление страницы 26.04.2024 01:44