Банки выдают ипотечный кредит с таким расчетом, чтобы размер обязательного платежа не превышал 40% суммы ежемесячного совокупного семейного дохода. Соответственно, 60% доходов идут на нужды заемщика и его семьи. Считается, что именно при таком соотношении бремя является посильным.

Однако многие из тех, кто купил квартиру в кредит, стремятся расплатиться быстрее, поэтому на выплату ипотеки уходит более значительная часть семейного бюджета. Что приобретает и что теряет заемщик при такой стратегии?

Главная причина стремления погасить ипотечный кредит досрочно — гигантская суммарная переплата. По словам руководителя холдинга МГСН Михаила Романова, если взять график погашения кредита на 20 лет, видно, что квартира по ипотеке обойдется в два раза дороже, чем если покупать ее единовременно (без учета инфляции и курсовой разницы). "Многие заемщики, получая конкретные расчеты, вообще впадают в ступор. А потом стараются при любой возможности отдавать посильные суммы досрочно". 

Дело в том, что большинство отечественных банков предлагают аннуитетную схему погашения кредитов — одинаковые ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредитования. В первые годы заемщик платит в основном проценты, а долг практически не уменьшается. Доли средств, идущих на погашение "тела" кредита и процентов, в ежемесячном платеже сравняются лишь примерно на середине срока пользования заемными средствами. 

Оговоримся, что в Сбербанке предусмотрены дифференцированные платежи, а досрочное погашение кредита допускается в любой момент без комиссий и каких-либо ограничений по сумме. При этой схеме переплата оказывается меньше, но подобный механизм не типичен, а Сбербанк пока сохраняет особые требования к заемщикам (официально подтвержденный доход). 

Заместитель начальника отдела банковских технологий одного из московских банков Игорь Пустошило в 2006 году взял $160 тыс. на 15 лет под 10,5%. "При выборе кредитной организации одним из главных критериев для нас была возможность досрочного погашения без штрафов. Как посмотришь на суммы, которые прописаны в графе "итого" при сроке 15–20 лет, становится дурно. Кроме того, кредит взят в долларах: никто не знает, каким будет курс этой валюты лет через десять", — обосновывает свое мнение заемщик.

А все, что не по графику…
Кредитные организации не заинтересованы в досрочном погашении ипотеки. Заместитель председателя правления Русского ипотечного банка Алексей Успенский поясняет: "Выдавая кредит на определенное количество лет, банк рассчитывает получать каждый год определенный доход. Соответственно, при досрочном погашении банк недополучает запланированные суммы". Банк несет операционные расходы (фронт-офис, реклама), и эти деньги он потратил уже сейчас, а доходы предстоит получать в течение 20 лет, комментирует М. Романов. Чем быстрее заемщик погасит кредит, тем меньшую сумму процентов заплатит банку, значит, кредитная организация потеряет часть прибыли. 

Конкуренция не позволяет банкам полностью запретить досрочное погашение, но они вводят гибкую систему регулирования возврата средств — это и длительные моратории, и ограничение на минимальный размер досрочного взноса (чем больше пороговая сумма, тем сложнее ее выкроить из семейного бюджета, ведь еще нужно внести обязательный платеж), и усложнение процедуры. Так заемщику все труднее опережать график, а банк получает возможность компенсировать свои потери за счет нетерпеливых клиентов (см. таблицу "Ипотечные программы, в которых процентная ставка зависит от условий досрочного погашения"). 

ДельтаКредит банк в программах с "плавающей" ставкой (более рискованной для заемщика) допускает досрочное погашение сразу и без штрафов, в программах с фиксированной ставкой — только через год пользования кредитом. У ряда банков существуют программы с пятилетним ограничением или мораторием на досрочное погашение (см. таблицу "Пороговые суммы частичного досрочного погашения в некоторых банках"). "Этим кредитные организации гарантируют себе получение дохода в течение хотя бы пяти лет, а для того, чтобы стимулировать продажу такой программы, банк чуть-чуть снижает процентную ставку", — отмечает М. Романов. 

Заемщику придется заранее (зависит от требований банка — за два–три дня или за две недели) подать заявление о досрочном погашении. Может понадобиться и формальное разрешение от кредитной организации. Досрочно внесенная сумма будет списана одновременно с обязательным платежом. Если заемщик принял на себя обязательство внести досрочный платеж и этого не сделал, некоторые банки также взимают штраф. 

Выбор тактики
Если у вас появились свободные средства, нужен точный экономический расчет, что выгоднее — заплатить комиссию или подождать до момента, когда разрешат внести досрочный платеж без штрафов.
В связи с частичным досрочным погашением пересматривается график выплаты кредита. Некоторые организации, например МБРР и Городской ипотечный банк, при частичном досрочном погашении не сокращают срок кредитования, а снижают размер ежемесячного платежа. Абсолют-банк "укорачивает" кредит, оставляя размер платежа неизменным: внутри аннуитета происходит пересчет доли начисленных процентов и суммы, идущей на погашение "тела" кредита. ВТБ 24 и Русский ипотечный банк позволяют заемщикам выбирать между снижением платежей и уменьшением срока. 

Как рассказывает И. Пустошило, когда перед ним встал такой выбор, он начал изучать эту проблему и не смог найти подходящий калькулятор. "Я создал собственный калькулятор в Excel. Он до копейки совпадает с графиком платежей, который мне дали в банке. Поэкспериментировав, я выяснил, что в начале выплат каждая $1 тыс., вложенная в сокращение срока, уменьшала общий долг ("тело" кредита плюс проценты) на $3,5 тыс. А вот если уменьшать размер платежа, экономилась бы та же тысяча. Сокращая срок, вы "переноситесь" дальше во временном интервале кредита, а там долг гасится эффективнее", — объясняет заемщик. За полтора года ему и его супруге удалось уменьшить долг на $15 тыс. Если бы эта семья вносила платежи только по графику, "тело" кредита уменьшилось бы за эти полтора года лишь на $5 тыс. 

Таким образом, сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Экономятся средства, которые были бы уплачены в будущем, а долг уменьшается быстрее. 

Сокращение ежемесячного платежа снижает нагрузку на семейный бюджет. Эти деньги высвобождаются уже сейчас, и есть возможность направить их на досрочное погашение либо просто вздохнуть чуть свободнее и решать другие задачи. Но еще раз оговоримся, что не все банки предоставляют заемщику выбор. 

А. Успенский советует среди прочих условий оценивать, насколько оправданно досрочное погашение кредита с относительно невысокой ставкой. Допустим, заемщик внесет свободные средства в счет частичного погашения ипотечного кредита, а в ближайшей перспективе ему придется взять более дорогой кредит — скажем, на ремонт или обучение детей. Для сравнения: ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет 12–13%, а потребительские кредиты выдаются как минимум под 16–18%. 

Психология заставляет спешить
Заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина рассказывает, что молодые, перспективные менеджеры предпочитают брать кредит с минимальным мораторием: они уверены в росте своей карьеры и заработной платы и стараются не обременять себя долгосрочными кредитами. Кто-то, наоборот, предпочитает взять на более долгий срок с большим мораторием, но низкой ставкой, чтобы расходы в месяц были меньше. Решение часто зависит от характера и привычек заемщика". 

Действительно, многое зависит от психологии. Сотрудник IT-компании Иван Кашенков стал заемщиком в конце 2005 года ($52 тыс. под 12% на 20 лет) и досрочно погасил кредит через два с половиной года. "Мы с супругой решили побыстрее избавиться от долга, — рассказывает он. — За первый год мы заплатили $6864, а "тело" кредита уменьшилось всего на $614 — это несерьезно. К тому же за 20 лет может произойти экономический кризис, скачки курсов, а квартира в залоге. В общем мы воспринимали кредит как бремя не только с финансовой, но и с психологической точки зрения". 

Оба супруга после покупки квартиры нашли работу с более высокой зарплатой. На досрочное погашение пошел и налоговый вычет (130 тыс. руб. с квартиры и 13% от суммы выплаченных процентов). Вместо $85 тыс. в виде процентов эта семья заплатила банку лишь около $9,5 тыс. за пользование кредитом, экономия составила почти $76 тыс. "В это время мы не отказывали себе в поездках, но приходилось выбирать более бюджетные варианты проведения отпуска. Пожалуй, других ограничений не было. Конечно, отчасти нам повезло: за этот период в стране выросли зарплаты, а курс доллара падал. Так или иначе, теперь мы избавлены от ежемесячных платежей, не обязаны ежегодно оплачивать страховку и отчитываться перед банком. Мы чувствуем себя свободными", — говорит И. Кашенков. 

Разумеется, тем, кто брал кредит несколько лет назад, легче расплачиваться. "Среди полностью досрочно погашенных кредитов преобладают небольшие по сумме кредиты, полученные заемщиками два–три года назад, когда стоимость недвижимости была в два раза ниже, чем сегодня", — подтверждает А. Успенский. 

Ипотека вместо нормальной жизни
Если говорить о заемщиках, взявших кредит в 2006 году и позже, уже после резкого подорожания квартир, то им зачастую попросту не под силу выкроить свободные средства на досрочное погашение: ежемесячные платежи и так велики. 

Допустим, человек в 2006 году в возрасте 27 лет взял ипотеку на 20 лет. У этого заемщика есть выбор, тратить свободные средства на досрочное погашение кредита (за год–два расплатиться досрочно он не сумеет — ему придется ограничивать себя во всем в течение пяти–восьми лет) или вкладывать в покупку машины, земли, строительство дома. Выбрав первый вариант, этот заемщик избавится от обязательств по ипотеке годам к 40, а не к 47, сэкономит на процентах и станет собственником необремененной квартиры. Во втором случае человек в течение всех этих лет сможет жить в собственной (хотя и находящейся в залоге) квартире в свое удовольствие и станет обладателем собственного участка с загородным домом. 

В такой ситуации досрочный возврат кредита "съест" больше активов, и это разумное решение, только если необходимо срочно снять обременение с квартиры. К тому же инфляция в течение нескольких лет и так уменьшит обязательный платеж: "сегодняшние" деньги дороже, чем "завтрашние". 

Когда ограничиваешь себя в очень многом (а затянуть пояс потуже придется на длительный срок) и свободные средства относишь в банк, все удовольствия и сама жизнь откладываются на несколько лет. Даже если доходы увеличиваются, но деньги уходят в банк, а не тратятся на себя, пропадают стимулы зарабатывать больше. Не имеет значения, сколько ты сэкономишь через десять лет, если в этом году не на что съездить в отпуск. 

Конечно, надо находить рациональное сочетание расходов на жизнь и досрочное погашение ипотеки. И. Пустошило подчеркивает: "Естественно, мы досрочно платим так, чтобы оставалось на нормальную жизнь и хороший отдых". 

Если приходится выбирать между досрочным погашением ипотеки и возможностью завести семью или родить ребенка — конечно, экономия на процентах уже не имеет значения. Кредит — всего лишь средство для покупки квартиры, а ускоренная выплата долга не может стать целью и смыслом жизни. 

Внося досрочные платежи, заемщик сэкономит в будущем, но для этого в настоящем придется в заметной степени ограничить расходы на жизнь. Отдавая ипотечный кредит в срок, человек соглашается на переплату (часть которой покроет инфляция), несет экономические риски, зато имеет возможность тратить свободные средства на себя и свою семью. Банки сейчас предлагают достаточно гибкие программы кредитования, и заемщик имеет шанс выбрать между более низкой процентной ставкой и удобными условиями досрочного погашения, исходя из личных обстоятельств.

Страница от 27.12.2024 12:09