Ипотека в нашей стране находится за чертой доступности для большинства представителей среднего класса. Что уж говорить о тех, чей ежемесячный доход еще скромнее.

Проблемы на мировых рынках капитала, связанные в том числе с проблемами на американском рынке недвижимости, отбросили развитие ипотечного рынка в России на несколько лет назад: банки сворачивают ипотечные программы, процентные ставки растут, требования к заемщикам ужесточаются. При этом растущая в цене недвижимость не оставляет шансов решить квартирный вопрос, не прибегая к финансовой помощи в виде займа. Свой вариант ответа на вопрос, как сделать ипотеку доступной для среднестатистического россиянина, предлагает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). 

Ипотека с доходом ниже 15 тыс. рублей в месяц
Возможно, рецептом приобретения доступного жилья в кредит в условиях отечественного рынка недвижимости станет новый кредитный продукт от АИЖК. Как сообщают представители агентства, идея того, что намерены воплотить в жизнь в АИЖК, проста: ипотечная схема будет предусматривать график платежей, которые учитывают потенциальный рост доходов заемщика. Новый кредитный продукт обеспечит жильем людей со средними доходами и доходами ниже 15 тыс. рублей в месяц. 

Казалось бы, все просто, и главное – предложенный механизм не требует больших временных затрат для запуска. Однако эксперты уверены, что, при всех очевидных плюсах, главный минус нового кредитного продукта от АИЖК в том, что он вряд ли будет работать в нынешних российских условиях. 

"Данное предложение, если оно будет претворено в жизнь, сделает ипотеку гораздо более доступной, но далеко не во всех регионах", – считает аналитик ИК "Арбат Капитал" Михаил Завараев. Однако, во-первых, скорее всего, банки всеми правдами и неправдами будут стараться избежать выдачи подобного рода кредитов, так как пока им хватает спроса со стороны богатых заемщиков. Во-вторых, предложение АИЖК как-то не очень соответствует высказываниям различных высокопоставленных чиновников, банкиров и т. д. о том, что нам нужно принять особые меры, чтобы не сложилась ситуация, подобная американской. Схема же, предложенная АИЖК, – это по сути завуалированный subpime mortgage. "На данный момент большинство банков вообще не желает работать с ипотекой, так как с фондированием и ликвидностью сейчас не все в порядке. Думаю, текущее положение вещей сохранится в течение ближайшего года", – заключил эксперт. 

Иван Захаров, руководитель кредитного online-оператора ProCredit.ru, согласен с тем, что график платежей, учитывающий потенциальный рост доходов заемщика, позволит серьезно увеличить сумму кредита при выдаче – до 30%, если предположить, что доходы семьи индексируются на средний уровень инфляции. "Но в Москве такой доход, как правило, имеют люди с низким уровнем образования и профессионализма. Вероятность того, что завтра они пойдут учиться и повышать свой финансовый уровень, невелика. Поэтому сложно рассчитывать на планомерный рост их доходов", – рассуждает эксперт. 

Кроме того, возможное увеличение суммы кредита частично погасят риски, которые кредитная организация должна будет заложить в процентную ставку для такой программы. В итоге мы получим неоправданно рискованный продукт, предназначенный, опять же, для довольно маленькой прослойки семей. "Дело в том, что цены на недвижимость в Москве и области не позволят даже по этой схеме взять ипотеку семьям, чей доход на человека ниже 10–13 тыс. рублей в месяц. Кроме социального жилья, которое сейчас строится в рамках госпрограмм. Насколько мне известно, спрос на него крайне низкий из-за очень маленького метража всех помещений. Но использование ипотеки может улучшить результаты этой программы", – считает Иван Захаров. 

Возможно, если АИЖК введет новый продукт не в Москве, а в регионах, он будет пользоваться спросом из-за более доступного уровня цен на жилье. Но необходимо учитывать, что в провинции не только цены на недвижимость, но и зарплаты ниже, напоминают специалисты. 

Ипотека под залог земельных участков
Более понятный рынку и в перспективе более востребованный кредитный продукт – кредит на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков. АИЖК намерено разработать кредит для физлиц, учитывающий рост залоговой стоимости участка в процессе возведения на нем дома. Сейчас такие продукты банки предлагают только юрлицам, выигрывая на объемах кредитования. 

Упрощение процедур выдачи ипотеки на строительство домов под залог земли необходимо сейчас рынку земельной ипотеки. "И в Москве, и в регионах спрос на такие программы довольно высок, а предлагают их физлицам всего несколько банков – это, например, банк "Союз", "ЮниКредит Банк", – отмечает Иван Захаров. По статистике ProCredit.ru, 5% заявок на получение ипотеки приходится как раз на ипотеку под залог земли. Если АИЖК действительно удастся стандартизировать эти процессы, то, как считает эксперт, многие банки начнут активно работать с земельным залогом. 

К тому же существующая законодательная база дает кредиторам гибкие возможности работы с задолженностью в случае невозврата кредита: это механизмы отчуждения или продажи части земли. С учетом тенденции активного роста стоимости земельных участков АИЖК, если сейчас выдаст такой кредит, то, продав через три года даже половину участка, все равно выиграет, уверен Иван Захаров. 

По мнению начальника управления ипотечного кредитования КМБ-Банка Ирины Павловой, основной вопрос – сопоставимость стоимости земельного участка и стоимости строительства дома; как правило, последняя превышает первую. Кроме того, рынок земельных участков в России пока не очень развит, и оценить рыночную стоимость участка очень сложно, что увеличивает риски кредитора.

Страница от 27.12.2024 11:42