Как гласит Гражданский кодекс РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю некоторую сумму денег или предоставлять средства на содержание в иной форме.

Рента бывает бессрочной (постоянная рента) и пожизненной. На практике наибольшую популярность получила пожизненная рента с иждивением или без иждивения, когда пожилой человек передает в собственность плательщика ренты свою квартиру, в взамен получает денежное содержание.

Отличие пожизненной ренты от пожизненной ренты с иждивением заключается в том, что в первом случае получатель ренты имеет только денежную выгоду, а во втором случае помимо денег плательщик ренты должен обеспечивать потребности получателя ренты в жилище, лекарствах, одежде, надлежащем уходе и т. д. Конкретный перечень «иждивения» определяется по взаимному соглашению сторон.

Выгода и риск ренты
Как правило, заключение договора пожизненной ренты происходит с одинокими стариками или престарелыми семейными парами. Для них это возможность получить дополнительное денежное содержание и надлежащий уход за квартирой и собой.

Если заключается договор пожизненной ренты, то размер пожизненной ренты не может быть менее минимального размера оплаты труда в месяц. Если же речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то помимо ренты, пожилой человек получает соответствующее иждивение. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья, также и уход. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ.

Квартира, которая отчуждается под выплату ренты, может быть отчуждена за плату или бесплатно. Таким образом, если квартира передается за плату, то помимо ренты и иждивения получатель ренты получит еще и определенную денежную сумму, размер которой определяется сторонами договора.

К плюсам также можно отнести и то, что пожилой человек будет продолжать проживать в своей квартире.

Но все выгоды омрачаются участившимися случаями мошенничества и афер при заключении договора ренты, которые иногда заканчиваются весьма плачевно для стариков. Даже случаи насильственной смерти получателя ренты не такая уж редкость.

С другой стороны, выполняя добросовестно все предписанные договором обязанности, у разбитого корыта может остаться и плательщик ренты. В судах участились разбирательства, связанные с расторжением договора ренты. Нередко пожилые люди – получатели ренты по собственной инициативе или после уговоров предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора. И зачастую суд встает на их сторону.

В общем, внимание и аккуратность требуется и от плательщика, и от получателя ренты.

Как все происходит?
1. Заключение договора и его государственная регистрация в ЕГРП. 

Договор пожизненной ренты заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе.

Получателем ренты может быть только физическое лицо. Причем выплата ренты может быть предусмотрена как в пользу того, кто передает имущество, так и в пользу другого указанного им гражданина.

Если квартира является совместной собственностью пожилых супругов, то, в соответствии с ГК РФ, установление пожизненной выплаты допускается в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты равны, если иное не предусмотрено договором.

В случае смерти одного из супругов его доля переходит к пережившему его получателю ренты, если договором не предусмотрено иное. Если же умирает последний получатель, то обязательство выплаты ренты прекращается.

2. Регистрация права собственности на жилое помещение. 

Плательщиком ренты может быть как юридическое, так и физическое лицо, которое становится собственником недвижимости с момента государственной регистрации права собственности на квартиру. Поэтому помимо договора необходимо зарегистрировать право собственности на квартиру за новым собственником.

Как и любой собственник имущества, плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или обременять иным способом недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, но только с предварительного согласия получателя ренты. Если последний не возражает против продажи, то следует знать, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Другими словами, в случае отчуждения такой квартиры обязательства плательщика ренты переходят к новому приобретателю недвижимости. Если же покупатель нарушит соглашение, то лицо, передавшее обремененное имущество в его собственность, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты.

Плательщик также обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

3. Регистрируется залог в пользу получателя ренты и регистрируется обременение прав плательщика ренты.

Угроза расторжения договора
Одна из причин расторжения договора ренты – внезапно всплывшие родственники, которые пытаются представить прежнего владельца квартиры недееспособным. По закону сделка, заключенная недееспособным гражданином, является ничтожной. Поэтому, прежде чем заключить договор ренты, потребуйте от другой стороны справки, которые подтвердят дееспособность человека, заключающего с вами договор.

Как правило, договор пожизненной ренты расторгается по инициативе получателя ренты, который вправе требовать расторжения договора при существенных нарушениях со стороны плательщика ренты.

Это могут быть и несвоевременные платежи, и невыполнение условий договора об иждивении. В таком случае получатель ренты вправе требовать выкупа ренты или расторжения договора, но плательщик не сможет требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Чтобы плательщика ренты не обвинили в невыполнении своих обязательств по договору, следует запастись весомыми доказательствами, подтверждающими беспочвенность притязаний получателя. Денежные средства следует перечислять на банковский счет и сохранять квитанции, если производится уборка помещения, то необходимо вести дневник и просить получателя ренты расписываться в нем, если покупается одежда, еда, лекарства и другое имущество – сохранять все чеки. Все это пригодится на случай судебного разбирательства с бывшим хозяином квартиры.

Рента с государством
Не многие знают, что договор ренты может быть заключен как с частным лицом, так и с государственным органом. Примером последнего служит Государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» (Моссоцгарантия). Данная организация была создана в 1994 году по распоряжению мэра Москвы.

Обеспечить старость пожилые люди могут двумя путями, каждый из которых предполагает передачу жилого помещения в собственность города Москвы.

Вариант первый – заключение договора пожизненного содержания с иждивением.
Договор заключается Моссоцгарантией с одинокими пенсионерами, супружескими парами и семейными парами, достигшими 65 лет, одинокими инвалидами 1 группы, достигшими 55 лет, и одинокими инвалидами 2 группы, достигшими 60 лет. Договоры могут быть заключены, если данные граждане являются собственниками жилья и на занимаемой ими жилой площади не зарегистрированы другие люди. Кроме того, жилье должно быть свободно от каких-либо гражданско-правовых обязательств, то есть квартира не должна быть заложена, находиться в споре или под запрещением (арестом), не сдана в аренду или поднаем.

Если жилье не приватизировано, то сотрудники Моссоцгарантии окажут всестороннюю помощь в приватизации. Что важно, все расходы по приватизации и оформлению договора ренты несет Моссоцгарантия.

Итак, после заключения договора право собственности на квартиру переходит к городу. Но бывший собственник продолжает проживать в квартире.

В обмен получатель ренты получит денежную компенсацию. Размер компенсации будет зависеть от возраста (на момент заключения договора) и состояния здоровья гражданина, площади и характеристик жилого помещения. Чем больше лет старичку и больше площадь квартиры, тем будет больше компенсация. При заключении договора пожизненного содержания с иждивением с двумя собственниками жилого помещения размер компенсации определяется по возрастной категории старшего члена семьи. При изменении состава семьи размер компенсации пересчитывается. Помимо этого возмещаются затраты на коммунальные услуги.

Кроме денежных компенсаций гражданам гарантируются:
— бесплатные услуги по оформлению и регистрации договоров передачи жилья в собственность, договоров пожизненного содержания с иждивением и связанных с этим других документов;
— содействие в реализации льгот и преимуществ, установленных для определенных категорий пенсионеров, в получении протезно-ортопедической помощи и специальных средств передвижения, в установлении и изменении группы инвалидности и в решении других вопросов социальной защиты;
— оказание психологической помощи;
— оказание патронажных услуг;
— обслуживание лиц, утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся в постороннем уходе, социальным работником и предоставление социально-бытовой помощи в объеме территориального перечня гарантированных государством бесплатных услуг;
— бесплатное предоставление ритуальных услуг в пределах гарантированного перечня, предусмотренного Федеральным законом от 08.12.95 N 8-ФЗ «О погребении и похоронном деле».

Вариант второй – переселение в социальный жилой дом.
Этот вариант также подразумевает передачу права собственности на квартиру городу Москве, но в данном случае бывший собственник переселяется в специализированный социальный жилой дом. На сегодняшний день такие дома в Москве существуют в двух районах – в Митино и Марьино. При СЖД функционируют социальный магазин, кинозал, библиотека, спортзал, парикмахерская, прачечная и многое другое.

Социальный жилой дом предназначен для постоянного проживания одиноких пожилых граждан, супружеских пар, семей пенсионного возраста и инвалидов, сохранивших полную или частичную способность к самообслуживанию и передавших в собственность города ранее принадлежавшую им приватизированную жилую площадь (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет). Противопоказаниями для поселения в социальный жилой дом являются психические, онкологические, инфекционные и другие трудноизлечимые заболевания, а также проявления алкоголизма и наркомании. Не подлежат заселению лица, полностью утратившие возможность самостоятельно обслуживать себя.

Заключившие договор о передаче жилья городу получают ежемесячно денежную компенсацию. Сумма ее ниже получаемой по договору пожизненного содержания, но при этом жильцы социальных домов полностью освобождены от коммунальных платежей и имеют право на различные бесплатные и льготные услуги. Основная пенсия неприкосновенна и полностью сохранена.

Обновление страницы 25.04.2024 11:44