Подмосковье привлекает многих покупателей недвижимости. Здесь приобретают жилье и москвичи, и люди из регионов, которые хотят перебраться в столицу, но на московскую квартиру средств не имеющие.

Разумеется, никто не жалуется на покупку, все понимают, что это как раз тот случай, когда надо радоваться хотя бы тому, что имеешь. Впрочем, это не означает, что, говоря о подмосковной недвижимости, можно закрывать глаза на ее недостатки.

Специалисты утверждают, что основными покупателями недвижимости в московских пригородах являются представители среднего класса. Как отмечает директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании "Усадьба" Иван Шульков, "значительно выросла доля жителей Москвы, относящихся к верхнему слою среднего класса, которые хотели бы жить в более экологичном и менее густонаселенном пригороде, но вариант коттеджа для них недоступен". Именно эти люди и становятся основными критиками подмосковной недвижимости.

И на солнце есть пятна
Собственно, основную претензию можно сформулировать очень просто: сравнительная дешевизна жилья в Подмосковье – есть первое, оно же и последнее его преимущество. Как говорит директор филиала "Сивцев вражек" компании "Новый город" Валерия Родионова, "все остальные преимущества, мягко говоря, спорны". Добавим, что участники рынка предлагают покупателям оценивать не только саму квартиру, которую они намереваются купить, но и перспективы района, города. "Привлекательна недвижимость только в тех городах, – утверждает генеральный директор компании "С-Риэлти" Галина Абрамкина, – которые имеют внятные планы развития, в том числе в части жилой застройки, инженерной и транспортной инфраструктуры". Но таких городов в Подмосковье, скажем прямо, почти нет. Продолжая тему окружающего жилья, руководитель отдела качества компании "Хирш" Оксана Каплина напоминает, что состояние жилого фонда в Московской области, если не брать самые новые дома, заметно хуже московского. Это плохо не только для того, кто нацелился приобрести жилье на вторичном рынке. Жизнь вблизи разваливающихся хрущевок, а то и бараков чревата социальной напряженностью, и об этом также надо подумать заранее.

Главный минус покупки квартиры в Подмосковье, по словам Галины Абрамкиной, отвратительная транспортная доступность, причем проблемы, вызванные низкой пропускной способностью автомагистралей, а также отсутствием достаточного количества развязок и разворотов, характерны даже для городов, расположенных в нескольких километрах от МКАД. "Если человек работает в Москве, а живет в 30 км от МКАД, то дорога на автомобиле на работу и обратно занимает не меньше 4-5 часов в день", – сетует руководитель департамента по связям с общественностью БН "Агент 002" Руслан Барабаш. Многие жители Подмосковья с удовольствием пользовались бы общественным транспортом, однако электрички в часы пик перегружены и берутся приступом. Кроме того, движение электропоездов постоянно прерывается 2-3-часовыми техническими перерывами, что тоже не добавляет энтузиазма.

С сомнением относятся эксперты и к самому распространенному аргументу, касающемуся якобы лучшей экологии. "Так не везде, – говорит Валерия Родионова из компании "Новый город". – В области масса крупных городов, в центральной части которых интенсивное движение. И промышленные предприятия, порой с вредными выбросами, в области тоже есть". Главное же, во время неминуемых поездок человек дышит такой дрянью, что уже никакая хорошая экология в собственной квартире его не спасет.

Наконец, стоит отдельно сказать о том, что в социальном плане жители Подмосковья существенно проигрывают столице. "В области нет тех социальных льгот и гарантий, какие есть в Москве, – замечает руководитель департамента кредитных брокеров компании "Кредит Макс" Виктория Щербакова, – тут никто не платит так называемых "лужковских" доплат к пенсии". "В области на порядок хуже образование и медицина, – добавляет Валерия Родионова, – и это имеет немалое значение, если только вы не настолько состоятельны, чтобы жить на Рублевке и пользоваться платными услугами. Ну и, как правило, в Подмосковье выше квартплата, потому что в столице эти расходы граждан в большей степени дотируются".

Кто не боится трудностей
Да, подмосковная жизнь имеет немало минусов. И все же (тут мы вернемся к основной теме) всем минусам вместе взятым не перевесить одного, но главного плюса – приемлемой цены квадратного метра. Люди оставляют Москву и едут в Подмосковье, справедливо полагая, что это единственная возможность решить жилищные проблемы. Оксана Каплина из компании "Хирш" выделяет среди покупателей три четко выраженные группы:

• Москвичи, желающие увеличить размеры своей квартиры, но не имеющие для этого средств в Москве.
• Приезжие из других регионов. Эти люди хотят перебраться в Москву, при этом, естественно, на первых порах они вынуждены покупать что подешевле.
• Коренные жители городов Московской области, улучшающие жилищные условия внутри родного города.

Что касается конкретных цифр, которые могли бы охарактеризовать каждую категорию покупателей, то скажем сразу, они приблизительны. Ряд исследователей считает, что "местных", "москвичей" и "регионалов" примерно поровну. Более распространена другая точка зрения. Считается, что большинство желающих купить квартиру в Подмосковье – это люди из регионов, их до 50%. Другую большую группу составляют "москвичи", готовые расстаться со своим столичным статусом, – их примерно 35%. На долю последней категории, местных покупателей, приходится около 15%.

Настраивают на подмосковную покупку и данные аналитиков. На вторичном рынке Московской области, как отмечает директор аналитического консалтингового центра холдинга "Миэль" Владислав Луцков, растет объем предложения, но снижается объем продаж. Поэтому "в ближайшее время на вторичном рынке можно ожидать стабилизации цен, хотя некоторое время еще возможен инерционный рост рынка".

Относительно доступные цены, прогнозы на их стабильность как на первичном, так и на вторичном подмосковном рынках – что еще нужно, чтобы потребитель отдал предпочтение этому региону?! А транспортная проблема… Во-первых, она в России вечна. Во-вторых, когда-нибудь она все-таки будет решена.

Роман Михайлов

Страница от 26.12.2024 13:12