Все уже привыкли, что цены на недвижимость постоянно растут. Иногда это происходит быстрее, иногда медленнее, но жилье дорожает всегда. Что с наступлением делового сезона осенью становится, казалось бы, законом.

Однако этот сентябрь принес совершенно иную динамику цен. Падение цен на недвижимость ассоциируется с кризисом всей российской экономики в целом, так как последний раз такая тенденция наблюдалось после дефолта 1998 года. Цены на жилье стали повышаться вновь с 2000-2001 года, и с тех пор наблюдается постоянный "ступенчатый" рост стоимости жилья. Сначала идет рост, затем - передышка на 6-9 месяцев. В итоге на протяжении уже почти 8 лет на московском рынке жилой недвижимости происходит постоянная динамика, и осенью следует очередная "ступенька" роста цен. В предыдущие годы все осенние подорожания жилья становились заметны уже в конце лета. Например, в августе 2003 и 2005 годов наметился ценовой скачок, набравший силу осенью соответствующего года. Так было и в 2007-м, когда рынок недвижимости активизировался после стагнации. Однако в нынешнем году рост цен к сентябрю замедлился. По данным аналитического центра www.irn.ru, изменение среднего значения индекса стоимости московского жилья в августе по отношению к июлю составило 2,7%. Это меньше, чем прирост цен за июль, который, в свою очередь, меньше прироста цен в июне и мае. Если посмотреть на еженедельные индексы, то в начале августа темпы роста составляли около полупроцента в неделю, а к концу месяца они упали до 0,2%.

Ряд экспертов прогнозировали падение роста цен на недвижимость еще зимой: после скачка в начале года рынок должен был стабилизироваться. Действительно, после майских праздников произошла незначительная стагнация рынка.

Обычно цены на недвижимость в России рассчитывают как в долларах, так и в рублях. Постепенное ослабление доллара приводило к дополнительному формальному росту цен на недвижимость. Но резкое снижение курса этой валюты за последние недели привело к тому, что цены полностью "встали". При этом стоимость квартир в рублях, напротив, увеличилась. При столь резких колебаниях курсов валют сложно судить о поведении цен на недвижимости как таковых.

По информации "Индикаторов рынка недвижимости", в настоящий момент цены на квартиры в столице следующие. Средняя стоимость квадратного метра составляет 6103 доллара. Квартиры в "сталинских" и типовых кирпичных, а также в современных монолитно-кирпичных домах стоят соответственно $6806 и $6461 за квадратный метр. Типовые "панельки" и панельные дома современных серий и улучшенной планировки стоят 5813 и 6018 долл. за кв. м. соответственно.

Самые дешевые квартиры - в пятиэтажках с маленькой кухней. Квадратный метр здесь стоит 5784 долл. (в панельных) и 6125 долл. (в кирпичных). Все индексы стоимости квартир рассчитываются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать картину.

При измерении индексов цен в золотом эквиваленте выяснилось, что максимум роста цен на московскую недвижимость был достигнут еще в 2006 году. С тех пор увеличение стоимости жилья было формальным, то есть вызвано: разницей курсов валют, падением курсов, падением фондового рынка и политическими причинами. Ни одна из причин роста цен на недвижимость в 2008 году не связана с повышением спроса на жилье для жизни. Все причины касаются инвестиционного спроса, то есть потребностью переложить инвестиции в недвижимость, вложить свободные деньги, уберечь сбережения от потерь и т. д.

Считается, что основная причина роста цен на московское жилье - ограниченность предложения. Его сокращение наиболее ощутимо проявилось после введения в 2005 году закона о долевом участии в строительстве. Это привело к заметному уменьшению количества новостроек в Москве. Сейчас на рынке недвижимости новые проблемы. Трудности у самих строителей с кредитованием, выделением земельных участков и оформлением разрешительных документов. Традиционная проблема - низкие темпы строительства. Тут и несоответствие платежеспособности покупателя запросам продавца. Сейчас купить квартиру даже с помощью ипотеки может далеко не каждый, а те, кто покупает, как правило, в жилье не нуждается. Они приобретают не первое жилье, а вкладывают средства или берут квартиры для детей, родни, отдыха. Но в случае, если рынок недвижимости ждет долговременная стагнация, как вложение средств жилье перестанет быть привлекательным. Доходность инвестиций в недвижимость уже снизилась (на 0,2% с августа), но пока еще остается в 5,38 раза выгоднее, чем банковский вклад. Впрочем, привлекательной для вложений может оказаться недвижимость регионов России, цены на которую еще далеки от московского "потолка". Также остается коммерческий сектор и земля, которые, по оценкам экспертов, также недооценены.

По прогнозу аналитиков, на столичном рынке недвижимости ожидается стагнация от полугода до года, коррекция цен будет незначительной - от 5 до 10%.

Обновление страницы 20.04.2024 09:17