Далеко не все жители мегаполиса, желающие иметь недвижимость за городом, располагают необходимой для такой покупки суммой.

Поэтому все больше людей используют для приобретения загородного жилья ипотеку. И хотя получить ипотечный кредит под покупку загородного дома сложнее, нежели под приобретение городской квартиры, этот сегмент рынка жилой недвижимости демонстрирует уверенный рост.

В целом направление кредитования объектов загородной недвижимости в России еще только начинает развиваться, но темпы его роста при этом весьма высоки, отмечает бренд-менеджер по загородной недвижимости компании "Домострой" Эльвира Журавлева. По оценкам аналитиков компании, в 2007 году число банков, кредитующих покупку загородного жилья, увеличилось в 2,5 раза, а объем "предложений на рынке с возможностью ипотеки" возрос с 25 до 40%. "Интерес к ипотеке на загородном рынке, несомненно, проявляют не только те, кому реально не хватает средств на приобретение небольшого дома в Подмосковье, - говорит Журавлева. - Ипотекой все чаще стали пользоваться и весьма состоятельные люди, желающие выплачивать немалые суммы постепенно, без ущерба бизнесу".

Это мнение подтверждают и эксперты компании Renaissance Realty. "Ипотекой при покупке элитного загородного жилья пользуются владельцы собственного бизнеса, а также топ-менеджеры западных компаний. Некоторые из них предпочитают не искать готовый дом, соответствующий своему представлению об идеале, а купить участок и строить на нем. Покупка земли используется также как средство сохранения сбережений, но все же банки не спешат выдавать такие кредиты, хотя земля в цене только растет, - рассказывает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. - Для покупки земли с помощью заемных средств может быть использован кредит под залог другой недвижимости, целевой кредит на строительство или же кредит под залог приобретаемого земельного участка".

Критерии определены
Начальник отдела ипотечного кредитования Инвестиционно-дeвелоперской группы "ОПИН" Дмитрий Иванов также считает данное направление "очень перспективным". "Интерес к данной услуге есть и у клиентов, желающих купить загородный объект недвижимости, и у застройщиков, которым ипотека дает возможность получить оплату за объект сразу и соответственно направить вырученные средства на дальнейшее освоение территорий и развитие загородной инфраструктуры, - поясняет он. - С учетом того, что все больше объектов появляется для среднего и бизнес-класса, ипотека становится все более востребованной".

По словам финансового директора корпорации "ЗНАК" Петра Феоктистова, сегодня уже несколько десятков банков предлагают линейки продуктов на приобретение загородных домов, таунхаусов, незавершенного строительства и просто земель под застройку. В зависимости от предпочтений клиента кредиты номинируются в рублях, долларах и евро. Развитию рынка в целом способствуют, по его мнению, несколько основных факторов: устоялись критерии оценки заемщика, залога, кредитного риска; отработаны процедуры формирования и рассмотрения кредитных заявок; банки ведут активные маркетинговые программы, как напрямую, так и через кредитных брокеров; растут накопления населения на первоначальный взнос; кредитные организации все активнее работают с теми слоями населения, чьи доходы находятся на уровне "средний" и "ниже среднего"; в основных секторах загородной недвижимости спрос и предложение сбалансировались и в итоге цены стабилизировались.

"Вместе с тем развитие сектора банковской ипотеки идет весьма фрагментарно, - говорит Феоктистов. - Это предопределяется несколькими основными факторами. Имеет место общее сокращение банковской ликвидности, непосредственным образом отражающееся на объемах ипотечных программ. В географическом аспекте развитие идет лишь вокруг основных мегаполисов - исходя из принципов ликвидности залогов и платежеспособности заемщиков. В клиентском аспекте сохраняется (хотя и уменьшается) проблема официального подтверждения доходов потенциальных клиентов, несмотря на значительную гибкость банков при подтверждении доходов заемщиков".

Вместе тем, отмечает эксперт, по-прежнему сохраняется "аномально высокая стоимость ипотечного кредита" для объектов загородной недвижимости, а условия его получения куда более жесткие по сравнению с "городской" ипотекой. Феоктистов объясняет это фактором "дороговизны фондирования и "перезакладкой" банка на риски и собственную прибыль". Сегодня лишь несколько банков, по его словам, кредитуют земельные участки, да и то только под залог имеющейся собственности - подводит несовершенство законодательства и относительная нестабильность рынка.

Глядя из банка
"Возникают трудности и у желающих приобрести в кредит земельный участок со строящимся домом, - дополняет Журавлева. - Банки могут выставить следующие условия: установленная удаленность от МКАД, готовность дома не менее определенного процента, официальное подтверждение доходов, иногда с приложением налоговых деклараций и банковской выпиской со счетов, высокий процент по кредиту, обязательный залог имеющегося имущества и так далее. Не надо упускать и тот момент, что если не существует специальной ипотечной программы от застройщика, то банк должен не только проверить состоятельность компании-застройщика, но и постоянно следить за ее финансовым состоянием". При этом охотнее банки кредитуют вторичное загородное жилье, поскольку, как правило, на такие объекты уже оформлены документы, подтверждающие право собственности.

"Кредитование приобретения земельного участка - для банка гораздо более рискованная операция по сравнению с аналогичными операциями с квартирами, это связано с оценкой стоимости и ликвидности участка. Кроме того, существует опасность долгостроя, а в случае дефолта заемщика загородный дом дольше и сложнее реализовать, - добавляет Новикова. - В результате банки устанавливают высокую процентную ставку, более короткие сроки выплаты кредита, некоторые из них компенсируют свои риски, выдвигая в качестве требования к заемщику наличие поручителей. По кредитам для покупки земли и строительства дома в большинстве случаев необходим первый взнос: 30-40% (есть предложения 50-70%, но встречаются и 10-20%), при том что по ипотечному кредиту на покупку квартиры первоначальный взнос 10-15%".

Но, несмотря на сложности, найти устраивающую клиента схему займа вполне возможно. "Существуют различные варианты кредитования, не связанные с риском строительства, - например, под залог имеющейся недвижимости, - рассказывает Иванов. - Также не составит труда найти кредитующий банк, если загородный дом уже построен и на него оформлены все правоустанавливающие документы. В Сбербанке, например, есть программа, когда заемщик на собственные средства покупает землю и под ее залог получает средства на строительство".

Лицом к клиенту
Одновременно эксперты отмечают, что сегодня процедура получения загородной ипотеки заметно упростилась. "На рынке ипотечного кредитования загородной недвижимости уменьшились процентные ставки - раньше они доходили до 15% годовых, - увеличились сроки кредитования, принимаются любые формы подтверждения доходов, - говорит Журавлева. - В некоторых банках можно рассчитывать на получение 90% от стоимости объекта, а по специальным программам - и до 95%".

Кроме того, сегодня крупные банки, лидирующие на рынке, усовершенствовали свои предложения и технологии по кредитованию загородной ипотеки, что повысило ее привлекательность как для кредитора, так и для заемщика, дополняет коллегу Новикова. Например, теперь заемщику необязательно предоставлять в банк справку по форме 2-НДФЛ, а достаточно просто иметь свою недвижимость, которая и выступит в качестве залога по кредиту. В этом случае сумма ипотеки не должна превышать 50% стоимости заложенного жилья. Срок кредита составит до 25 лет.

"В перспективе банки начнут кредитовать покупку недостроенных домов, обязывая покупателя в течение определенного срока достроить такой объект и ввести его в эксплуатацию, - прогнозирует Новикова. - Кроме того, возможно расширение перечня категорий земель, принимаемых в залог, уменьшение размера первоначального взноса, кредитование покупки строящихся коттеджей по аналогии со строящимися квартирами".

Сама процедура получения загородной ипотеки, по общему мнению экспертов, логична и не слишком сложна. Особенно - в части приобретения готовых домов и таунхаусов. Дальнейшее же ее развитие будет определяться несколькими основными факторами: наполнением банковского сектора деньгами, динамикой развития рынка загородной недвижимости, совершенствованием договорной и законодательной базы и, конечно, общей устойчивостью отечественной финансовой системы.

Генерация страницы 19.04.2024 14:58