Начало осени традиционно воспринимается как старт деловой активности, сопровождающийся появлением на рынке недвижимости новых объектов, спросом на них и закономерным ростом цен. Однако осень в текущем году выдалась «нестандартная». Квартир становится больше, а цены идут вниз.

Строители идут на запад и юго-запад

Если в прошлые годы можно было прогнозировать поведение рынка уже в августе, то в текущем году этот месяц несколько удивил аналитиков. Вопреки ожидаемому росту, на рынке наблюдалась летняя стагнация, которая "перетекла" в осеннюю.

Общее количество объектов, в которых ведутся продажи от застройщика, в августе сократилось на 6,5%. По данным компании "Инком-Недвижимость", в продажу предлагались квартиры в 237 новостройках столицы. Больше половины от общего предложения квартир продается в ЗАО, ЮЗАО и ЦАО. В ЮВАО ведутся продажи всего в 9 новостройках – 3,3% от общего объема.

78% от всех продающихся объектов являются монолитно-кирпичными домами, 22% – панельными. По сравнению с началом года предложение квартир в домах бизнес-класса (монолит) уменьшилось на 20%, эконом-класса (панель) – на 31%.

За прошедший месяц цены в новостройках по административным округам менялись по-разному. Как отметили в аналитическом консалтинговом центре "Миэль", максимальный прирост относительно июля отмечен в ЗАО (+13,9%), в ЮАО зафиксировано снижение цены на 4,6%. Самое низкое значение цены предложения отмечено в ЮАО – 130,6 тыс. руб./кв. м, самая высокая цена традиционно зафиксирована в ЦАО – 386,2 тыс. руб./кв. м.

Эконом-класс дешевеет

В целом можно отметить, что дорожает только жилье, строящееся в престижных районах. Удешевление объектов низкого класса может говорить о том, что эконом-класс в столице достиг предела стоимости, наконец, подвергся ценовой коррекции. Очевидно, что спрос на более доступное жилье переместился в Подмосковье. Ведь по цене столичной однокомнатной квартиры – по последним данным, она равна $241 тыс. – можно приобрести жилье бизнес-класса в области. В Москве немногочисленные квартиры в новых панельных домах, скорее всего, будут постепенно дешеветь и дальше, пока не будут проданы по приемлемым ценам.

В первые недели сентября отмечено поступательное удешевление "дефицитного" жилья эконом-класса в Москве. Аналитики бюро недвижимости "Агент 002" подсчитали, что за неделю с 8 по 15 сентября стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса снизилась на 0,7% до $4104. Предложение в этом сегменте увеличилось на 51,4%, что на фоне низких предыдущих показателей составляет всего 100 квартир. Цена на эти объекты снижается каждую неделю на 0,3-0,7%.

Ведущий аналитик компании "Агент 002" Татьяна Макеева объясняет такую ситуацию поступлением в продажу большого числа инвестиционных квартир, а также прогнозирует, что следует ожидать дальнейшей коррекции цен и насыщения предложения во всех сегментах рынка.

Пока единственным сегментом, не подверженным стагнации, остается класс элитного жилья. Новостройки, квартиры в которых предлагались по 186 тыс. руб. за 1 кв. м, в течение августа подорожали, прибавив к июльским значениям еще 7,3%, отмечается в исследовании АКЦ "Миэль".

Теория вероятности

Очевидно, что в продаже находятся давно строящиеся дома или те, что недавно были сданы Госкомиссии. Также осенью обычно происходит всплеск "отложенного" предложения: застройщикам известно, что продавать квартиры выгоднее осенью, с началом деловой активности, и они попросту придерживали продажи. Новых проектов многоэтажных домов на рынке почти нет.

Эта ситуация характерна для России в целом. Из 72,5 млн кв. м жилья, запланированных на 2008 год, в первом полугодии построено только 21,7 млн "квадратов", говорится в информационном сообщении Ассоциации строителей России. Уже становится ясно, что к концу года намеченный план не выполнить.

Застройщикам все сложнее получать кредиты под свои проекты. Компании не могут выйти на прежний уровень продаж. Рост себестоимости строительства с начала 2008 года составил 21,18%. При этом цены на строительные материалы выросли на 19,71%. В Москве ситуация усугубляется дефицитом площадок, нежеланием девелоперов строить жилье эконом-класса, преобладанием в этом сегменте социальных квартир, которые не поступают в свободную продажу.

Вероятнее всего, предложение будет пополняться за счет продажи застройщиками оставшихся квартир, а также тех новостроек, которые были куплены инвесторами и автоматически перетекли в категорию вторичного жилья. Инвесторы в условиях кризиса на фондовом рынке могут уйти в земельный сегмент и вкладываться в лэнд-девелопмент: по данным компании "Усадьба", лесные участки на Рублевке ожидают притока инвестиций на уровне 25-30% в год.

Также от "лишних" квартир могут начать избавляться бизнесмены, которым требуются подорожавшие кредиты на развитие бизнеса. Как сообщили в компании "Агент 002", уже участилось количество звонков от владельцев квартир, желающих продать сразу 2-3 квартиры.

Спрос на квартиры также сократился с ужесточением условий выдачи ипотеки. По последним данным, количество ипотечных сделок сократилось с 15% в прошлом году до 4% этим летом. Соответственно, в продаже продолжают оставаться квартиры, которые теоретически могли бы быть куплены с помощью ипотеки. И со спадом спроса они дешевеют.

Возможен и другой вариант развития событий. Рынок скорректирует цену жилья до максимально возможного уровня, спрос вернется, и квартиры начнут дорожать вновь.

Генерация страницы 25.04.2024 11:16