Сто лет назад в Москве можно было снять самое разнообразное жилье – от "элитной" барской квартиры до коечно-каморочного помещения. И любое жилье пользовалось успехом: начиная от копеечных комнат с печью, заканчивая домом с красивым вестибюлем и голландским отоплением.

Самой низкой категорией жителей Москвы были "черные" жильцы - фабричные рабочие, мелкие ремесленники и их работники, извозчики, уличные торговцы, низшие служащие, а также их семейства. Они и населяли так называемые коечно-каморочные квартиры. Подобные квартиры создавались при крупных предприятиях, поскольку их владельцы были заинтересованы в том, чтобы рабочие жили близ фабрики или завода.

Коечно-каморочные квартиры находились в плохо выстроенных ветхих домах, никогда не ремонтируемых и ставших почти негодными для жилья. Превратить обычную квартиру в "коечно-каморочную" было легко: большую комнату с общей печью с помощью невысоких перегородок делили на небольшие отдельные помещения. Их размеры позволяли поставить в них две койки, иногда еще стол и табурет. Цена на коечно-каморочные квартиры составляла от 25 до 50 % заработка рабочего.

Переписью, проведенной в Москве в самом конце ХIХ века, было зарегистрировано 16 140 подобных квартир. Из них более 80% располагалось за пределами Садового кольца, ближе к фабрикам и окраинам, где эти квартиры занимали целые дома. Коечно-каморочные квартиры существовали в московской истории до тех пор, пока обер-полицмейстер Д.Ф. Трепов не распорядился их закрыть.

С отделкой и мебелью
Упомянем также обитателей меблированных комнат – заведений, близких по типу к гостиницам и отличающихся от них меньшим количеством "нумеров", а также уровнем комфорта. Перед Первой мировой войной в Москве их насчитывалось более двухсот. Располагались они в основном в центральной части города – так, на Маросейке в доме № 6 находились сразу три заведения: "Россия", "Фортуна" и "Бельгийское подворье". Жили в меблированных комнатах не только приезжие, но и москвичи вроде сосредоточившихся на науке приват-доцентов или одиноких молодых людей, промышлявших случайными заработками, или художников, которых устраивало жилье стоимостью от 30 коп. в сутки. 2 рубля 10 копеек стоила аренда меблированной квартиры в неделю. Подобная квартира стоила почти 115 рублей в год.

Так, в Милютинском переулке (около современного Сретенского бульвара) в меблированных комнатах останавливался И. Е. Репин, писавший портрет композитора П. И. Бларамберга. Зимой 1908 г. здесь жила А. С. Голубкина, приехавшая в Москву для занятий в частной художественной школе.

Санкт-Петербург
В Санкт-Петербурге на меблированные комнаты жильцы скидывались, как в современной Москве: "съемщики квартир одного и того же этажа оказывались близки по жизненному укладу. Так, жители мансардного этажа, где было 3 квартиры, были люди средней руки: там жила семья приказчика, семья военного фельдшера и семья портного. Всем им было накладно платить 35 рублей в месяц за квартиру, поэтому они сдавали одну из трех комнат студентам Института инженеров путей сообщения, который находился поблизости. Если жил один студент, он платил 16 рублей; если жили двое — 20. На обязанности квартирохозяев лежала уборка комнаты с натиранием пола и кипяток утром и вечером", – отмечают Д. А. Засосов и В. И. Пызин.

В 1908 году семья рабочего из 4-х человек в Санкт-Петербурге расходовала около 750 руб. в год. При этом расходы на питание составляли до 100% оплаты труда главы семьи из 4-х человек, а трудились, как правило, все, включая детей. Из оставшейся суммы до 45% шло на оплату жилья, до 25% - на одежду и обувь.

Светская жизнь
В дорогих московских гостиницах апартаменты для "их превосходительства" стоили до сорока рублей: "В "Славянском базаре" в сорокарублевом номере остановились. И Караулов с ними", - писал В.А.Гиляровский в книге "Москва и москвичи". 

Разумеется, люди со средствами могли решить жилищный вопрос в любое время и без особых мучений. Им достаточно было подать в газеты типа современных "Из Рук в руки" объявления вроде: "Нужна барская квартира, дом-особняк. Не менее 12 комнат, 4 комнаты для прислуги, помещение для гаража, квартира для шофера, прачечная. Желательно красивый вестибюль и, по возможности, с голландским отоплением". 

На удобный дом аренда могла быть многолетней. В начале ХХ века качество квартиры определялось прочностью здания, удобной планировкой (длинные анфилады комнат старых дворянских особняков не пользовались спросом) и наличием таких достижений цивилизации, как водопровод и канализация.

За рубежом
За границей квартиры для нашей интеллигенции тоже были недешевыми. Так, В.И.Ленин писал 19 декабря 1908 года своей сестре Анне: "Мы едем сейчас из гостиницы на свою новую квартиру . . . Нашли очень хорошую квартиру, шикарную и дорогую 840 франков + налог около 60 frs да + консьержке тоже около того в год. По-московски это дешево (4 комнаты, кухня + чуланы, вода, газ), по-здешнему дорого. За то будет поместительно и, надеемся, хорошо. Вчера купили мебель для Маняши. Наша мебель привезена из Женевы". 

Квартира почти в 1000 франков в то время действительно считалась дорогой; предположив, что в бюджете Ленина плата за квартиру занимала 25%, его годовой бюджет должен составлять около 4000 франков, чтобы иметь возможность располагать нанятой "шикарной" квартирой. А 4000 франков в 1908 году и в последующие годы - весьма значительная сумма. Она не менее чем в три раза превышала средний заработок рабочих Франции.

Инфляция
После 1908 г. квартиры стали еще дороже: городская управа при проведении в 1910 году анкетирования своих работников, выяснила, что служащие с жалованием около 1300 рублей в год вынуждены отдавать за квартиру почти половину своего заработка. О динамике квартплаты поведала в том же году "Голос Москвы": "Квартиры, стоившие 5-6 лет назад 50 рублей в месяц, теперь нельзя снять меньше 80-100 рублей. Сравнительно недавние цены на квартиры из двух небольших комнат с кухней в 30 руб. в месяц - теперь уже не существуют. Теперь это стоимость чердачного помещения или двух комнат без кухни на фабричной окраине".

Аренда в ЦАО сегодня
Сколько сейчас стоит арендовать квартиру в центре? Различные агентства недвижимости дают разные оценки. 

По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood , среднемесячная заработная плата москвича на данный момент по данным Правительства Москвы достигает 29 000 руб., средняя арендная плата за квартиру в ЦАО – $6 000, или 140 000-150 000 руб. в мес. Получается, аренда квартиры равна ровно 5 средним зарплатам.

Однако, есть и другие данные: по словам Алексея Кудрявцева, аренда квартиры в ЦАО может составлять почти 11 средних зарплат. Так, стоимость аренды элитных объектов в ЦАО сегодня начинается от $7 тыс./мес. и может достигать $50 тыс. в месяц. По такой цене, например, в настоящее время сдается 3-уровневая 6-комн. квартира площадью 300 кв. м, с панорамным остеклением, авторским дизайном в стиле "модерн" и полным набором мебели от лучших европейских производителей, расположенная в дореволюционном охраняемом доме в районе Замоскворечье.

"Средняя ставка в элитном сегменте аренды в ЦАО по итогам августа зафиксирована на уровне $11002 в месяц. Сопоставлять такие суммы со средней заработной платой москвича, которая на сегодняшний день по разным оценкам экспертов составляет около $1010, на мой взгляд, бессмысленно, поскольку москвичи со средним уровнем дохода крайне редко попадают в пул арендаторов жилья в ЦАО", - говорит Кудрявцев.

Портрет арендатора
Как отмечает Константин Ковалев,рынок аренды элитного жилья имеет собственную группу потребителей, нацеленных на временное проживание в качественных условиях. Основными арендаторами элитного жилья остаются иностранные граждане, снимающие жилье за свой счет или за счет компаний, в которых они работают. Их доля в общей структуре спроса занимает порядка 60%.

По словам Марии Жуковой, 1-го заместителя директора Компании "МИЭЛЬ – Аренда", квартиры в ЦАО востребованы среди абсолютно разных категории арендаторов. Это и московские семьи, и бизнесмены, и иностранцы, и студенты.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы агентства недвижимости МИАН, называет среди арендаторов ЦАО иностранных топ-менеджеров, приехавших в Россию работать или консультировать, сотрудников крупных, часто транснациональных корпораций и банков. В основном большую часть арендной платы вносят за них компании, поскольку такая квартира в этом случае выполняет еще и представительские функции. По количеству обращений лидирует США, Великобритания, Германия, Франция. При этом больше всего готовы платить граждане Бенилюкса и Японии. 

Кроме того, арендаторами квартир в ЦАО являются иногородние россияне, как правило, представляющие средний и крупный бизнес, а также депутаты и чиновники.

Еще через сто лет
Как констатирует Алексей Кудрявцев, с начала 2008 года арендные ставки в ЦАО, как и в целом по Москве, демонстрировали колебательную динамику. В отличие от категории эконом-, пользующейся массовым спросом, в верхнем ценовом сегменте, наименее подверженном влиянию общерыночных факторов, процессы подорожания происходят гораздо медленнее и редко "догоняют" уровень ежемесячной инфляции.
Если рост средней стоимости найма в среднем в столице по итогам августа составил около 1% (по сравнению с началом года), то аналогичный показатель в ЦАО не превысил 0,2%. Положительные сдвиги были отмечены лишь в периоды изменения качественной структуры предложения (в основном в рождественские и новогодние праздники, а также в завершившемся августе), т.к. новые предложения поступают на рынок по более высоким арендным ставкам. 

Наиболее интенсивный рост арендных ставок, как правило, происходит в период начала деловой активности, то есть в сентябре-октябре, и продолжается до конца года, но уже с более умеренными темпами. Вероятнее всего, по итогам 2008 г., стоимость аренды в целом по Москве увеличится на 20%, в ЦАО рост арендных ставок ожидается на уровне 10-15%. 

Далее аналитики не прогнозируют, однако, можно сделать логический вывод, что квартиры в центре Москвы будут только увеличиваться в цене…

Генерация страницы 27.12.2024 12:56