Очереди для нашей страны никогда не были чем-то диковинным. Дефицит определенных товаров наблюдался очень долгое время. Соотечественники выстраивались в ряд то за колбасой, то за сапогами, то еще за чем-нибудь. Сегодня, казалось бы, есть все. Однако эксклюзивные вещи все равно настолько востребованы ценителями, что достаются им совсем не просто.

Элитное жилье не исключение. Его покупатели настолько избирательны, что иногда бывает невозможно предугадать, какое жилье им потребуется завтра. Это может быть однокомнатная квартира, малометражная, с большим количеством спален и так далее. Всех изысков не перечесть. Очередь за спальней

В то же время есть еще один товар, представленный в ограниченном количестве. "Наиболее дефицитное предложение на рынке элитной недвижимости - квартира для большой семьи с 3-4 спальнями (соответственно, с 5-6 комнатами), - рассказывает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Особенно сложно будет с поиском, если бюджет покупателя ограничен". Дело в том, что чем больше площадь квартиры, тем выше цена объекта в целом. Как утверждают специалисты, найти на рынке жилье с качественным ремонтом площадью 150-180 кв.м с двумя-тремя спальнями по цене 250 тыс. руб. за метр сегодня практически невозможно. Дело в том, что формат новостроек не предусматривает жилье маленького метража с таким количеством спален. Площадь современных квартир в два-три раза больше, следовательно, стоимость их выше. Исправить ситуацию могут проекты со свободной планировкой, благодаря чему в новой квартире можно устроить столько комнат, сколько требуется будущему собственнику. Либо поискать вариант с тремя-четырьмя спальнями в "сталинках" или домах дореволюционной постройки. Как правило, в них общая площадь квартир не превышает 200 кв.м и перепланировку сделать не так сложно.

"Сегодня на рынке выставлено по одной-две квартиры с тремя, с четырьмя и с пятью спальнями, - отмечает Ольга Творогова, управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate. - Мы связываем это с тем, что большое количество комнат предполагается на большом метраже, что, естественно, дороже, чем квартиры с маленьким метражом. Поэтому то жилье, что сейчас выставлено на рынке, - это квартиры тех покупателей, которые инвестировали в недвижимость. Те же покупатели, которые приобретали специально для себя квартиры с большим количеством комнат, продолжают в них жить".

Но если это жилье приобретают всего 10% покупателей, то квартиры с двумя-тремя спальнями покупают около 40% клиентов. Этот сегмент элитной недвижимости наиболее популярен. Средняя площадь таких квартир составляет 160-180 кв.м. Спрос на них объясняется в первую очередь тем, что они очень удобны для проживания всех членов семьи, поскольку на такой площади можно устроить и спальню, и детскую, и кабинет. "Как правило, покупатели элитных квартир уже имеют загородный дом, поэтому городское жилье ограничивают набором необходимых для семейного проживания комнат, - поясняет Кайдо Каарма, директор департамента элитной недвижимости "МИЭЛЬ-Новостройки". - Период, когда в квартире старались разместить много комнат, уходит в прошлое, и сейчас рынок движется по пути оптимизации площади городского жилья. Так, за последние два года средняя площадь приобретаемых дорогих квартир уменьшилась на 20 кв.м".

Спрос на историю
Оттого, в каком доме расположены квадраты, зависит их значимость. Соседство с квартирой знаменитости или проживание в ней стоит дорого. Предложения единичны. "В дом в Романовом переулке, который весь увешан мемориальными досками, или в высотку на Котельнической набережной вселиться сегодня практически невозможно, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела корпорации "ИНКОМ". - А элитные объекты с видом на храм Христа Спасителя активно рекламируются сегодня через деловые издания. Значит, эти объекты не "отрывают с руками" и о них нужно информировать потенциальных покупателей".

Одним словом, спрос на историю рождает дефицит. И в данном случае вести речь о "комнатности" квартиры не имеет смысла. Критерии выбора иные - на первый план выходят нематериальные ценности. Клиенты готовы жертвовать комфортом ради эксклюзивности.

Кроме того, как утверждают специалисты, в дефиците видовые квартиры и качественные, уже готовые проекты. "Рынок элитной недвижимости, по мнению нашей компании, - это рынок готовых объектов, - рассказывает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED. - Объем предложений в строящихся домах будет сокращаться. Прогнозируем, что лет через 5-7 доля сделок по готовым квартирам составит 85% от общего объема сделок, совершаемых на рынке элитной недвижимости. Причины такого прогноза понятны и прозрачны. Когда построят необходимый объем жилья в дорогом сегменте, клиенты будут иметь большой выбор в готовых объектах и станут обращать внимание на нули только если это некая уникальность, как, например, One Hyde Park в Лондоне".

В то же время существует небольшое противоречие между риэлторами и застройщиками. "Самая популярная среди клиентов площадь квартир от 180 до 220 кв.м - это камень преткновения между застройщиками и риэлторами-консультантами, - рассказывает Алена Бригаднова. - Дело в том, что застройщики вычисляют среднюю и самую востребованную площадь квартир простым математическим способом (складывают площади купленных квартир и делят на количество), и получается единая цифра, которую они принимают за эталон спроса. Риэлторы же всегда дают разброс наиболее часто запрашиваемого количества квадратов от и до".

На самом деле, на рынке сейчас представлены очень разные объекты: небольшие студии, дуплексы, таунхаусы, особняки и т.д. Одним словом, выбор есть. С другой стороны, не стоит забывать, что клиенты в сегменте элитной недвижимости покупают квартиру не только из-за площади, количества спален, архитектуры. В идеале это должна быть квартира с желаемым количеством комнат, с прекрасными видами из окон, располагающаяся в районе с развитой инфраструктурой, который нравится, в доме с интересной архитектурой и т.д. Все это значительно увеличивает время поиска. Но дело в том, что такой идеал покупатели готовы ждать даже годами.

Генерация страницы 27.12.2024 13:16