Росевробанк предложил своим клиентам до 15 ноября 2008 года досрочно погасить задолженность в размере 30%. Естественно, подобное предложение незамедлительно сказалось на репутации банка.

И переживать заемщикам, действительно, есть от чего. По статье №813 главы №42 Гражданского кодекса, в случае обесценения залога кредитор вправе потребовать досрочного погашения кредита, в случае же отказа заемщика выполнить данное требование залог может быть выставлен на торги или перейти в собственность кредитора. Именно на этом принципе основаны злосчастные margin calls, из-за которых посыпался российский фондовый рынок. Многие предприниматели брали кредит у банков под залог акций. В ходе плавного снижения цен на российские акции некоторые из них опустились ниже критического значения. Банкиры потребовали от заемщиков восполнить утерянную сумму залога. Когда же предприниматели дали понять, что у них нет для этого средств, акции, находившиеся в залоге, поступили на свободный рынок и обрушили его. 

Обычно банки при выдаче кредита оценивают залог несколько дешевле ее рыночной стоимости. Это делается именно для страховки от возможного падения цен. В том числе с этим связано требование внести первоначальный взнос. Однако на фондовом рынке это банкиров не спасло. Ведь никто не ожидал, что индекс РТС опустится значительно ниже 1800 пунктов. Для страховки банкиры могли оценивать акции на 30% дешевле этого уровня. Однако к концу сентября индекс РТС опустился ниже отметки в 1300 пунктов, после чего и начался обвал. 

Следует отметить, что цены на российские акции стали падать после 19 мая 2008 года, когда индекс РТС достиг пикового значения, превысившего 2487,9 пункта. А margin calls сработали только 15 сентября 2008 года, когда индекс РТС опустился ниже 1300 пунктов. Таким образом, для падения стоимости акций ниже критического рубежа потребовалось около 4 месяцев. При этом динамика цен на рынке недвижимости гораздо более плавная, чем на фондовом рынке. Для сравнения в 1998 году фондовый рынок падал 7 месяцев, а рынок недвижимости – 16. При этом индекс РТС потерял более 89,2%, а индекс стоимости жилья IRN.RU – 39,9%. Таким образом, хотя на рынке недвижимости тоже началось снижение цен, но до тех пор, пока они достигнут критического значения, еще очень далеко. А до этого все письма банкиров могут быть лишь просьбами и не содержать в себе никакой реальной юридической силы. 

Кроме того, тем, кто брал кредит в 2007 году, margin calls, скорее всего не грозит. Ведь на 31 декабря 2007 года индекс стоимости жилья IRN.RU составлял 4438 пунктов, то есть за 10 месяцев этого года он вырос почти на 38%. Получается, что если в течение кризиса он снизится на 25%-30%, это не приведет к том, что стоимость залога окажется меньше объема кредита. 

В итоге, пострадать от возможности удешевления залога могут только заемщики, взявшие кредит в течение последних нескольких месяцев с первоначальным взносом, размер которого был не выше 15%, или вообще без него. Ведь, даже если предположить, что кредит был выдан, когда индекс стоимости жилья IRN.RU находился на уровне своего исторического максимума, но при условии первоначального взноса порядка 30%, то на фоне ожидаемого снижения цен на 30% стоимость залога в любом случае окажется выше или сопоставима с суммой кредита. Поэтому таким заемщикам можно не беспокоиться относительно margin calls. 

Конечно, отдельные виды жилья могут подешеветь и значительно больше, чем на 30%. Речь идет о так называемых, переоцененных квартирах, цены на которые выставлялись в надежде на рост цен. Так, по оценкам "Индикаторов рынка недвижимости", квартиры, которые их собственники по формальным признакам относят к бизнес-классу или даже элитному сегменту, но которые по своим потребительским свойствам недотягивают до соответствующего уровня, могут подешеветь на 50% и более. Также могут серьезно снизить свою стоимость пятиэтажные "хрущевки". 

Но, как уже говорилось, снижение цен на рынке жилья происходит в отличие от фондового рынка не в одночасье. Если исходить из опыта 1998 года, то, учитывая, что в этот раз снижение цен на фондовом рынке продолжалось около 5 месяцев, и на данный момент наступила стагнация, то можно ожидать, что снижение цен на рынке недвижимости займет чуть более 11 месяцев. Таким образом, у тех заемщиков, которые предполагают, что по их закладным может возникнуть margin call, будет время для того, чтобы сориентироваться в ситуации. 

Дело в том, что и для владельцев тех квартир, которые могут подешеветь на 50% и более, и для тех заемщиков, которые вступили в ипотеку недавно и без первоначального взноса, есть способ избежать ситуации margin calls. Для этого достаточно перекредитоваться в другом банке. Дело в том, что ряд иностранных банков, не смотря на кризис в Европе и США, решил воспользоваться затруднениями своих российских коллег и в отличие от них не только не сворачивает ипотечное кредитование, но напротив, расширяет линейку услуг в этом направлении. Так, входящий в топ-10 российских банков по размеру активов "Юникредит Банк" и входящий в топ-30 на ту же дату БСЖВ активно предлагают российским заемщикам рефинансировать свой кредит у них. 

Конечно, ипотечные ставки по услуге рефинансирования не столь низкие, как раньше. В "Юникредит Банке" самая низкая ставка в рублях – 20,5% годовых, а в долларах 13,25% годовых. В БСЖВ ситуация несколько лучше. В рублях этот банк предлагает перекредитоваться по ставке не ниже 14,25% годовых, а в долларах – не ниже 11,5% годовых. И хотя это не прежние 11% годовых в рублях, в ситуации, когда некоторые банки требуют срочно вернуть кредит, перекредитование пусть и под большие проценты лучше, чем выселение из уже обжитого жилья. Кроме того, когда кризис минует, услуги по перекредитованию будут предлагать гораздо большее количество банков и по существенно более низким ставкам. Так что многие заемщики, которые были вынуждены временно платить за заем дороже, смогут вновь вернуться к более выгодным условиям кредитования. 

Таким образом, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, никакой опасности в возникновении margin calls на российском рынке ипотеки на данный момент нет. Она может лишь спровоцировать передел рынка в пользу более устойчивых и умеющих стратегически мыслить банков. Снижение цен на недвижимость – это явление временное, при этом рынок российской ипотеки еще практически не освоен. 

Достаточно сказать, что в развитых странах ипотека занимает 80% от общего числа сделок с недвижимостью, а в России ее доля никогда не превышала 15%. Таким образом, после того, как кризисные явления будут преодолены, ипотечные кредиты снова станут популярны. И задача банков не отпугивать клиентов, а демонстрировать им, что ничего страшного в кризисе нет. Тем более, что уже к концу 2009 года кризисные явления в России могут быть преодолены. 1 год – это не столь большая задержка в развитии, чтобы сворачивать все проекты. Это повод для того, чтобы продумать путь стратегического развития на следующие 10 лет роста.

Страница сгенерирована 27.12.2024 11:57