Если еще в начале октября разного рода эксперты рынка недвижимости спорили, что же происходит со столичным квадратным метром - падает он в цене, растет или стоит на месте, - то к началу ноября предмет для споров исчез.

За октябрь некоторые виды квартир подешевели достаточно ощутимо для того, чтобы разночтения в цифрах уже нельзя было списать на колебания курсов валют или статистическую погрешность. Более того, процесс хоть и неторопливо, но начал ускоряться. Если, скажем, за первую неделю октября панельные пятиэтажки подешевели в среднем на какие-то невнятные 0,1% (в долларах), то в последнюю - уже на 0,7%.

Чтобы было понятнее: панельная однушка-малогабаритка, которая в сентябре еще стоила порядка $200 - 220 тысяч, сейчас тянет не более чем на $180 тысяч.

Однако дешевеет далеко не всякое жилье и не в каждом районе. Попробуем разобраться в новых тенденциях.

+ Первыми начали скидывать цены продавцы самого низкокачественного, даже по московским меркам, жилья - малогабариток в старых домах. Особенно тех, которые еще и находятся в непопулярных районах и далеко от метро. Такого рода квартиры и просели в цене за последние полтора месяца наиболее ощутимо. Как правило, подобное жилье продается-покупается в рамках длинных цепочек альтернативных сделок (иногда даже междугородних), а потому продавцы заинтересованы не затягивать процесс и более сговорчивы.

+ А вот монолитные и монолитно-кирпичные дома - в основном это недавние новостройки - в цене держатся. Однако, по мнению специалистов аналитического центра IRN.RU, вовсе не из-за высокого спроса на дорогое жилье, которое зачастую только по цене и тянет на бизнес-класс. Именно в этом секторе, по утверждениям аналитиков, в октябре наблюдался наибольший рост предложения - за счет квартир, которые некогда покупались с инвестиционными целями и теперь сбрасываются. Но продавцы-инвесторы хотят получить прибыль по максимуму и делать скидки не торопятся. Ближе к концу года - когда окончательно станет понятно, что ждать-то нечего, - упадет стоимость и монолитов.

Конечно, всегда возможны исключения - и здесь тоже.

- Если речь идет о квартире в современном монолитно-кирпичном доме с удачной планировкой и действительно удачным расположением, в престижном районе, рядом с метро, то такое жилье даже сейчас и по нынешним ценам находит своего покупателя, - говорит Елена Максименкова, директор управления маркетинга и рекламы холдинга МГСН. - В среднем его можно продать за два месяца.

Несмотря на кризис, есть спрос на современное массовое жилье - в панельных домах ходовых серий, построенных в последние годы (то есть с более-менее удобными планировками и большими кухнями), а также в достроенных новостройках того же класса.

- К октябрю из-за сворачивания ипотечных программ появились первые случаи, когда клиенты, которые ранее были готовы купить квартиру в кредит, стали отказываться от приобретения жилья, - рассказывает Елена Максименкова. - Но после того как мы предложили сразу несколько программ долгосрочной рассрочки (подробнее о подобных программах мы писали в прошлом выпуске "Вашего дома" за 28 октября), спрос вновь появился.

Что уже подешевело
Больше всего за октябрь квадратный метр просел в цене в панельных пятиэтажках (по данным разных аналитических центров, которые довольно-таки различаются, - от 1,5 до 5% за месяц) и их кирпичных собратьях (минус 3 - 3,5%).

Также упали в цене панели-брежневки (с малогабаритными квартирами и 5-6-метровыми кухнями) - опять-таки, по разным данным, минус 1,3 - 3,4% за октябрь.

В территориальном разрезе, по данным IRN.RU, больше всего подешевело жилье, которое находится в московских районах за МКАД, а также в не очень популярном Юго-Восточном округе (это там, где Капотня).

Стоит иметь в виду, что статистика не вполне отражает реальную ситуацию, поскольку учитывает в основном цены предложения (то есть почем квартира продается, а не почем она в результате куплена). На самом деле падение цен больше - за счет скидок под конкретного продавца, а нынче они могут составлять до 10 - 15% от стоимости квартиры.

Дорожает ли жилье, дешевеет ли - большинству москвичей от нового строительства одни неудобства...

Дешевеют прежде всего спальные районы со старой советской застройкой. В частности, особенностями застройки можно объяснить попадание в список "аутсайдеров" района ст. м. "Молодежная", находящегося вроде бы в престижном Кунцеве. Но большинство домов там - панели начала - середины семидесятых с маленькими квартирами.

Также быстрее других начали падать в цене удаленные районы без метро - Куркино, Новопеределкино.

В большинстве районов в пределах третьего транспортного кольца цены пока держатся, а кое-где даже все еще по инерции растут.

Конечно, мы говорим здесь о средних ценах и общих тенденциях. На стоимость отдельной конкретно взятой квартиры может повлиять еще и масса других, дополнительных факторов.

Цифры
В августе - сентябре доля ипотечных сделок на рынке Москвы составляла 50 - 60%. К концу года количество таких сделок в самом лучшем случае не будет превышать 20%.

Итого
- Более заметное снижение цен, а также повальное появление скидок начнется ближе к концу года, когда продавцы выдержат должную паузу и убедятся, что цены снижать необходимо, - считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.RU).

По его оценкам, с которыми согласны и некоторые другие эксперты, в целом можно ожидать снижения цен на московскую недвижимость на 30%. Некоторые классы жилья, стоимость которых в последние годы уж слишком была завышена (речь прежде всего идет о хрущевках и старых панелях, а также проектах бизнес-класса с качеством "эконома"), могут подешеветь и больше. Более ходовое подмосковное жилье экономкласса, напротив, скорее всего, подешевеет меньше.

Однако, по мнению Репченко, об обвале цен на столичную недвижимость речь все же не идет. В отличие от фондового рынка тут процессы будут разворачиваться постепенно и затянутся, скорее всего, до конца весны следующего года. Именно тогда, по прогнозам, стоит ожидать максимального "проседания" цен на жилье. Так что у всех заинтересованных лиц будет достаточно времени на то, чтобы понять, что происходит, и при необходимости принять какие-то решения.

Обновление страницы 27.12.2024 13:07