Массовый спрос на загородную ипотеку появился, когда в среднем и дальнем Подмосковье стали возводиться поселки экономкласса.

Да и покупатель все чаще стал задумываться что лучше, панельная трехкомнатка в загазованном городе или собственный дом на природе? Пусть в 50-70 километрах от столицы, зато в 2-3 раза больше городской квартиры? Многие отдавали предпочтение дому, оставалось только получить ипотечный кредит.

Свой среди чужих
Еще пару лет назад проблема заключалась в том, что не каждый банк был готов предоставить кредит на покупку дома. Но и сегодня число кредитных организаций не увеличилось. Если верить неофициальным данным, то в Москве готовы предоставлять кредиты на покупку загородного жилья не более семи десятков банков. При этом два из трех готовы выдавать средства под залог уже готовых домов, а каждый пятый под залог земельных участков. И совсем немногие соглашаются предоставлять кредиты на покупку строящегося загородного жилья. 

"Механизм кредитования заёмщика на покупку собственного дома пока развит плохо, - сокрушался Александр Черняк, генеральный директор небанковской рефинансирующей компании "АТТА Ипотека", - Тому несколько причин. Например, земля под организованным посёлком, как правило, принадлежит одному юридическому лицу, а потому до полного окончания стройки, никак не может быть собственностью заемщика. Проще говоря, отдать ее в залог, как того хотели бы многие банки, застройщик не имеет права. Другая нерешенная проблема в том, что у нас пока не создана система классификации поселков, из-за чего ценообразование не всегда прозрачно и понятно. Вот банкиры и остерегаются трудностей, которые могут возникнуть при продаже залогового дома в случае дефолта заемщика". Нужно добавить, что банковские специалисты не могут найти общий язык с местными чиновниками: в каждом районе у регистрационных палат и по сей день имеются свои собственные требования к документам, которые в корне расходятся с точкой зрения банковских юристов. 

И все же сдвиги в позитивную сторону появились. Сегодня известные загородные застройщики работают в тесном контакте с кредитными учреждениями и возводят организованные поселки на их деньги. Отсюда и становится понятным, что чем больше застройщик продаст домов, тем быстрее сможет расплатиться с банком. В свою очередь и финансисты поддерживают партнера, кредитуя тех клиентов, которые готовы купить недвижимость только в "подшефном" пункте. Конечно, не возбраняется рассмотреть вопрос о кредите на "избу" в чужой деревне. А потому и вывод в подробных ситуациях только один: если уж кому-то и приглянулся домик в поселке, то начинать разговор о его покупке нужно с вопроса: а с каким банком "дружит" застройщик.

Найти друг друга
А по оценкам экспертов-оптимистов, сегодня получить кредит на покупку загородной недвижимости не такая уж сложная проблема. Неужели банкиры осознали важность текущего момента и повернулись лицом к народным массам? Причина оказалась гораздо проще. Слишком много стало коттеджных поселков, чрезвычайно возросла конкуренция среди продавцов, образовался широкий выбор нереализованных загородных домов. Это с одной стороны. А с другой – отсутствие счастливчиков, способных одним махом и без ипотеки расплатиться за дорогой товар. Поэтому застройщики вкупе с банкирами и ухватились за возможность реализовать загородное жилье с помощью ипотеки.

Словом, и те и другие вдруг ощутили острую необходимость друг в друге. Правда, "любовь" появляется не с первого взгляда. В каждом отдельном случае ей предшествует утомительная помолвка. Так при возведении поселка "Светлогорье" застройщики провели предварительные переговоры не с одной сотней банков. А конечным партнером стал ООО "Славинвестбанк". После чего еще несколько месяцев ушло на изучение банкирами теперь уже надежности девелоперской компании. И только потом общими усилиями была разработана программа ипотечного кредитования.

Прежде чем паре "банк – застройщик" отправиться под "венец", стороны тщательно изучают друг друга. Финансисты, например, стараются снять все риски, связанные с невозвратом денег и наличием залога. Прежде чем сказать застройщику "согласен", кредитору хотелось бы получить полную уверенность, что заемщик получит жилье, и тем самым у банка появится реальный залог. Для этого внимательно изучается структура строительной компании, ее активы, репутация и опыт работы, оценивается, на какой стадии строительства находится предлагаемый в качестве залога объект. Чем крупнее и прозрачнее компания, тем больше уверенность кредитной организации, что заемщик не будет обманут и получит свое жилье в срок. Кстати, чтобы уменьшить угрозу задержки сдачи объекта, уже после подписания контракта, банки строго контролируют все этапы строительства коттеджного поселка. Что касается застройщика, то он, в свою очередь, сначала изучает требования того или иного банка и только потом определяется, насколько трудоемки и выполнимы условия для получения аккредитации.

"Застройщикам очень выгодно работать с известными банками, - говорит Владимир Лопатин, председатель национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров, - Беда только в том, что не всегда это у них получается. Ведь аккредитация поселка в конкретном банке – чрезвычайно трудоемкая и длительная операция. А потому многие компании, ради одного-двух ипотечных заемщиков, не захотят ввязываться в эту процедуру". Остается узнать, каким образом возникают счастливые пары? Дело в том, что и банк и девелопер в последнее время самостоятельно ведут активный поиск подходящего партнера. У многих крупных застройщиков давно сформированы отделы, в обязанности которых вменяется привлечение кредитных организаций к сотрудничеству. Точно также и банковские эксперты зондируют загородный рынок и предлагают наиболее успешным и известным девелоперским компаниям свои услуги.

Забота о "бедном" клиенте
Ну а какова польза от содружества банка и застройщика покупателю загородного дома? Практика сложилась так, что при покупке квартиры в городе, клиент сначала ищет банк, который подтвердит свою готовность выдать кредит, а затем отправляется к застройщикам (риэлторам), на которых указывает кредитор. За городом все по-другому. Покупатели коттеджей сначала выбирают понравившийся поселок и дом в нем, и только потом начинают думать, в каком бы банке разжиться ипотечным кредитом. Конечно, при условии, если у застройщика нет собственной ипотечной программы. Так вот, если такая программа отсутствует, то получить кредит бывает довольно непросто. Дело в том, что банкиры нередко отказываются работать с застройщиком, который приглянулся клиенту. И в самом деле, зачем им лишний раз напрягаться, если уже есть проверенные компании? При этом банк ни в чем не ущемляет клиента, не навязывает ему своей воли и ни в коей мере не нарушает потребительского кодекса по одной простой причине: если клиенту что-то не нравится, то, как говорится, пусть идет с миром и ищет где лучше.

"Мы предлагаем своим клиентам только те кредитные учреждения, у которых, с нашей точки зрения, самые лучшие ипотечные условия: низкие процентные ставки, оптимальные сроки выплат, - говорит Валерия Бабурина, начальник отдела ипотеки ЗАО "Пересвет-Инвест", - В то же время учитываем, что у клиента есть полное право оказаться от наших услуг и выбрать свой вариант".

Как правило, "обрученные пары" предлагают и другие немаловажные преимущества для клиента. Например, после подачи заявления пакет документов, который должен собрать заемщик, может быть основательно сокращен (обычно в него входят около двух десятков разных документов только по строительству, и еще десяток - на усмотрение банка). Но самое главная банковская услуга состоит в том, что после всех проверок у клиента практически исчезает риск оказаться в числе обманутых дольщиков.

Так что наличие совместной эксклюзивной ипотечной программы это, прежде всего, избавление клиента от головной боли. И отказ заемщик может получить только в том случае, если банкиры уличат его самого в каких-то грехах.

Но все же многие почитатели загородной жизни, хотели бы самостоятельно выбрать банк и кредитную программу. Это возможно, если дом и поселок соответствует банковским требованиям. Если поселок, в котором выбран дом, считается ликвидным, если застройщик опытен и именит, если процесс управления строительством поставлен на должном уровне и прочее и прочее. Хотя и тут не обойдется без жестких банковских условий. Да и к дому тоже немало требований. Коттедж должен находиться если не в организованном поселке, то в населенном пункте, в котором построены другие индивидуальные дома, и быть пригоден для постоянного проживания. Строение должно быть подключенным к центральному водоснабжению, к отоплению и электроснабжению. Учитывается наличие подъездной дороги к населенному пункту и в частности к самому дому, который ни в "коем разе" не должен подлежать сносу, подпадать в категорию "ветхое или аварийное жилье", наконец, иметь какие-либо обременения и ограничения по использованию.

Требования кредитных организаций понятны: ведь им нужен не просто залог, а ликвидный залог, который можно было бы в два счета реализовать в случае невыплат по кредиту.

Генерация страницы 19.04.2024 16:01