Рынок ипотечного кредитования в России, который в последние два месяца резко сжался в связи с мировым финансовым кризисом, может стабилизироваться к середине следующего года, когда заработают механизмы рефиансирования ипотеки, разрабатываемые Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, считает глава АИЖК Александр Семеняка.

В последний месяц многие банки либо объявили о временном сворачивании ипотечных программ, либо об ужесточении условий предоставления ипотечных кредитов. Это, а также ожидания падения цен на недвижимость, по словам риэлтеров, привели к уменьшению числа сделок с недвижимостью и ухудшили и без того сложное положение застройщиков, сильно зависимых от кредитного финансирования.

Осенью этого года правительство приняло решение увеличить уставный капитал принадлежащего государству АИЖК, основной задачей которого является рефинансирование ипотечных программ в России, на 60 миллиардов рублей.

Основной формой работы агентства является выкуп у банков, выдающих ипотечные кредиты, закладных, оформленных по определенным АИЖК стандартам.

Как сообщил в интервью Семеняка, 60 миллиардов бюджетных средств, которые агентство надеется получить в ноябре-декабре, будут направлены как на выкуп существующих закладных, так и на рефинансирование "новой" ипотеки с тем, чтобы поддержать рынок жилья.

Власти могут поддержать рынок ипотеки более чем на 500 млрд. руб.
Однако АИЖК намерено активнее развивать другие формы поддержки рынка ипотечного кредитования, в частности стимулирование банков к выпуску облигаций под гарантии АИЖК и затем получение рефинансирования в Центробанке под залог этих облигаций.

"Имея уставный капитал, увеличенный на 60 миллиардов рублей, мы можем выдать поручительств еще примерно на 500 миллиардов. У нас есть основания полагать, что ипотечная банковская облигация с таким поручительством в ближайшее время будет включена в ломбардный список Центробанка, - сказал Семеняка.

"Это означает, что банки, выпустив ипотечные облигации с нашим поручительством, смогут получить в общей сложности рефинансирование на сумму до 500 миллиардов рублей в Центральном банке. Таким образом, риски по ипотеке мы оставляем себе, а деньги под ипотеку банкам дает Центральный банк или через ломбардное кредитование, или через сделки РЕПО", - добавил он.

По его словам, такой механизм позволит быстрее довести деньги до банков по сравнению с традиционным способом рефинансирования - выкупом закладных, при котором АИЖК должно проверять каждую закладную на предмет соответствия своим стандартам. 

Семеняка говорит, что АИЖК сможет выкупать в месяц закладных на сумму до 6 миллиардов рублей.

"Если банки начнут выпускать сами "оптовые" ипотечные облигации, то у них на реализацию этой сделки уйдет три-четыре месяца для тех, кто уже имеет опыт секьюритизации, а для тех, кто не имеет - шесть месяцев. Но все равно это будет банку выгоднее, чем продавать закладные нам поштучно", - говорит Семеняка.

От работоспособности этого механизма напрямую зависит динамика улучшения ситуации на рынке ипотечного кредитования.

"Если банки увидят, что механизм работает, и во втором квартале начнут выпуск облигаций, то к середине года вполне реально нормализовать (ситуацию на рынке ипотеки), и в третьем квартале банки начнут активно выдавать кредиты", - сказал глава АИЖК.

По словам Семеняки, Центробанк пока еще не включил ипотечные облигации банков в свой ломбардный список ценных бумаг, под залог которых он готов предоставлять кредиты.

"Плодотворные консультации, которые мы ведем, позволяют надеяться, что они будут действовать быстро. У нас есть понимание, что предложения нареканий не вызвали и есть желание реализовать их достаточно быстро", - сказал он.

Выпускать облигации готовы 60 банков
По оценкам АИЖК, из 600 банков, которые выдавали ипотечные кредиты, около 60 банков имеют объемы займов, которые поддаются секьюритизации. Остальным банкам придется либо объединять свои ипотечные кредиты в крупные пулы для выпуска ценных бумаг, либо получать рефинансирование другими способами.

Семеняка говорит, что АИЖК уже дает рекомендации своим региональным операторам способствовать организации таких пулов, поскольку выпуск облигаций является более быстрым способом рефинанисирования ипотеки, чем выкуп закладных.

"У тех банков, кто располагает минимальными портфелями закладных, мы и так выкупим эти активы в течение нескольких месяцев. Но у банков, у которых крупные объемы ипотеки, выкуп закладных может растянуться на месяцы, а то и на годы. И наша задача - объяснить банкам, что они должны пойти не по пути продажи отдельных закладных, а по пути выпуска облигаций", - сказал Семеняка.

Руководитель АИЖК считает, что эти меры помогут достаточно быстро вернуть на рынок ипотечного кредитования конкуренцию, потому что в настоящее время в связи с кризисом на нем остались работать единичные банки. Создание же постоянно действующего механизма рефинансирования через ЦБ позволит стабилизировать базу пассивов банков и в конечном итоге снизить стоимость ипотечных кредитов, которая рано или поздно привяжется к ставке, по которой ЦБ кредитует банки.

По данным АИЖК, объем задолженности по ипотеке по состоянию на 1 октября 2008 года составил 974,5 миллиарда рублей. По итогам третьего квартала этого года объем выданных ипотечных кредитов составил 197 миллиардов рублей, при этом увеличение объема кредитов составило лишь 5% по сравнению с 34% роста в третьем квартале 2007 года.

Обновление страницы 27.12.2024 13:34