Рвется там, где тонко. И хотя сегодня рынок жилой недвижимости не стабилен и остро реагирует на малейшие - зачастую мнимые - подвижки и колебания создавшейся ситуации, что, в частности, характеризуется частой сменой направления ценовых движений, критических прорывов пока не было.

Эксперты прогнозируют некоторое расширение кризиса, влекущее падение ряда показателей. По мнению аналитиков, финансовый кризис вряд ли обрушит отечественный рынок жилья - скорее, "просядут" отдельные его сегменты и отдельные же компании в этих сегментах работающие.

"В настоящий момент мы не наблюдаем обвального падения бизнеса девелоперов, более того, внутренние резервы компаний и нахождение их в высоком ценовом цикле позволяют принимать такие тактические решения, которые в краткосрочном периоде помогут контролировать ситуацию с текущими проектами и кредитными обязательствами", - оценивает ситуацию генеральный директор компании Paul's Yard Павел Здрадовский. По его словам, несмотря на многочисленные прогнозы и расширение отложенного спроса, обвального снижения цен не происходит. "Все это говорит о достаточной устойчивости тех моделей функционирования, которые выбрали для себя ведущие девелоперы", - считает Здрадовский.

Переоценка ценности
Как считает руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний "ДОН-Строй" Екатерина Куканова, наибольшие риски касаются переоцененного массового и устаревшего вторичного жилья, поскольку именно этим сегментам грозит затоваривание. 

"Наиболее сильно подвержено кризису переоцененное жилье, которое представлено на рынке во всех классах. В первую очередь, это старые, низкокачественные панельные, блочные и кирпичные дома, - говорит директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Сергей Лушкин. - Собственники квартир в таких домах при ценообразовании зачастую ориентируются на расположенные в районе новостройки, забывая при этом о разнице в качестве жилья". 

"Хрущевки" и старые "панели" будут дешеветь, соглашается с мнением коллег директор по маркетингу Группы компаний "КОНТИ" Юрий Синяев. "Уже сегодня в этом сегменте отмечается незначительная коррекция цен в сторону понижения. Это объясняется тем, что подобная неликвидная недвижимость в свое время была существенно переоценена. Во время кризиса действует формула: плохое дешевеет, хорошее, как минимум, не падает в цене", - констатирует он. 

Снижение показателей наиболее заметно отразилось на объектах экономкласса, отмечает Павел Здрадовский (Paul's Yard): "За время кризиса цены на недвижимость в этом сегменте снизились в некоторых случаях на 20%". Элитная недвижимость менее подвержена рыночным колебаниям: самое большое снижение стоимости в элитсекторе, по его словам, составило 7%. Сейчас падение цен на элитную недвижимость прекратилось. "Экономкласс - самый чувствительный сегмент к любым изменениям на рынке", - соглашается Юрий Синяев, отметив, что компании, работающие в данном сегменте, скорее всего, могут испытывать серьезные трудности. 

Генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова разделяет это мнение: "Наиболее защищенным в условиях кризиса можно считать элитное жилье, цены на которое практически не снижаются ввиду того, что рынок "элиты" меньше всего реагирует на экономические потрясения". По прогнозам Новиковой, вслед за экономклассом подешевеют и переоцененные объекты бизнес-класса. "Из-за отсутствия четкой классификации жилья по сегментам многие объекты "бизнес-класса" выдавались за "элиту" и, как следствие, их стоимость была значительно переоценена. На данный момент уже происходит снижение цен на жилье "бизнес-класса" в пределах 20%. Можно говорить о том, что стоимость объектов "бизнес-класса" почти достигла своих истинных значений", - отмечает эксперт. 

Руководитель отдела по связям с общественностью и СМИ Группы компаний "ДОН-Строй" Екатерина Куканова, напротив, считает сегмент бизнес-класса "наиболее перспективным и устойчивым к колебаниям рынка". "Бизнес-класс сегодня парадоксальным образом располагается в одной ценовой нише с жильем низких потребительских характеристик (массовая панель, устаревшее жилье и прочее) и, безусловно, в средне- и долгосрочной перспективе имеет потенциал к росту, - поясняет она. - Спрос в этом сегменте формируется сразу по нескольким направлениям: конечные потребители, инвесторы, а также городские и федеральные власти, активно реализующие сегодня социальные жилищные программы. И именно в этом сегменте активно используется ипотечное кредитование, что формирует дополнительный платежеспособный спрос".

Ожидания и прогнозы
Переоценка ценности ожидает и рынок загородной недвижимости, полагает Сергей Лушкин: "Застройщики, выводившие на рынок в основном объекты высшей ценовой категории, сами создали кризис перепроизводства. Даже без кризиса ликвидности загородный рынок недвижимости уже находился в шаге от стагнации цен и спроса". 

Юрий Синяев, наоборот, полагает рынок загородного жилья более устойчивым к потрясениям, нежели городской. По его словам, сегодня инвестиционные покупки на рынке загородной недвижимости составляют порядка 17%, и объем подобных приобретений имеет тенденцию к дальнейшему росту: "Уже известно, что после обвала российского фондового рынка с него было выведено от $40 до $70 млрд. Предполагаем, что значительная часть данных средств может быть направлена именно на загородный рынок, в 2009 году возможен рост крупных инвестиционных приобретений в данном сегменте". Наиболее привлекательными, как считает Синяев, могут оказаться качественные загородные коттеджи средней ценовой категории - именно по ним "можно прогнозировать отложенный спрос". Кроме того, по-прежнему остается недооцененной земля в Подмосковье, поэтому в ближайшие годы цены на загородном рынке продолжат расти. 

В свою очередь, руководитель департамента элитной недвижимости холдинга Capital Group Ирина Рогачева считает, что рынки городского и загородного жилья одинаково подвержены влиянию кризиса. "Уязвимость рынка жилья напрямую зависит от уязвимости потребителей тех или иных его сегментов, - поясняет эксперт. - В кризисные периоды более всего затрагивается так называемый средний класс потребителей, который является основным клиентом недвижимости эконом- и бизнес-сегментов. Этот пласт населения, активно использовавший в недалеком прошлом ипотечные программы при покупке недвижимости, сегодня теряет устойчивость в своих сферах деятельности, попадает под сокращение штатов, уменьшение зарплаты. Все это вместе с практически на 100% замороженной ипотекой создает условия для снижения спроса на недорогую и среднюю по стоимости недвижимость, что, безусловно, приведет к снижению активности в этих сегментах рынка". 

При этом Рогачева считает, что цены существенно снижаться не будут. "По нашим оценкам, недвижимость эконом- и бизнес-класса может иметь временное снижение стоимости на 10-20% на непродолжительный период времени, а впоследствии прогнозируется существенный рост из-за дефицита предложений", - говорит эксперт. Схожего мнения придерживается Павел Здрадовский (Paul's Yard): в ноябре в связи с возможным обесцениванием валют - в первую очередь, доллара и евро - цены могут повыситься. 

В ближайшей перспективе, прогнозирует заместитель коммерческого директора инвестиционно-девелоперской компании "Сити-XXI век" Дмитрий Дементьев, можно ожидать "повышения покупательского интереса к объектам, находящимся на завершающей стадии готовности, что обусловлено снижением возможных долгосрочных рисков в противовес инвестиционной привлекательности домов на начальной стадии строительства".

Страница от 27.12.2024 13:02