Рассказом о том, что человек, проживающий в собственной, законно купленной квартире, является, по сути, лицом без определенного места жительства, никого не удивишь.

Ситуация, к сожалению, обычная. Однако, прежде чем рассуждать о том, что делать, попробуем разобраться, почему регистрация построенного и купленного жилья становится проблемой.

Когда возникают права
Не надо быть юристом, чтобы понимать: самого факта окончания строительства недостаточно, чтобы считать квартиру своей собственностью. Даже если вы и оплатили ее полностью. Как указывает руководитель юридического департамента ГК "Промингрупп" Игорь Мышко, "основанием для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке являются документы, подтверждающие факт постройки дома". Их два: 1) разрешение на ввод в эксплуатацию, 2) документ о передаче квартиры от застройщика приобретателю. При этом, добавляет Игорь Мышко, "обязанность по передаче в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома законом возложена на застройщика".

Справка. Государственная регистрация права собственности на построенную квартиру осуществляется в соответствии с федеральным законом №122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также федеральным законом №214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". В Москве органом по государственной регистрации права собственности на квартиры в новостройках является Управление Федеральной регистрационной службы по Москве (ФРС).

Приобретатель квартиры в построенном доме подает в регистрирующий орган следующие документы:

- заявление о государственной регистрации права собственности,
- документ об оплате государственной пошлины,
- договор участия в долевом строительстве (договор уступки прав по договору долевого участия в строительстве),
- документ о передаче квартиры,
- поэтажный план и экспликация БТИ,
- паспорт приобретателя квартиры. 

Если регистрацией занимается иное лицо, то необходимо оформить доверенность. 

Документом, подтверждающим государственную регистрацию права собственности, является свидетельство о праве собственности на квартиру. Государственная регистрация права собственности длится не более 30 дней.

Как справедливо замечают председатель коллегии адвокатов "Правовая защита" Артем Сидоров и юрист этой коллегии Дмитрий Гришин, "окончание строительства жилого дома и сдача его в эксплуатацию не означает, что соинвесторы-граждане могут сразу оформить право собственности на квартиру" (то есть получить свидетельство о регистрации права собственности) и без проблем зарегистрироваться по месту жительства. "Чтобы зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке, – добавляет заместитель генерального директора АН "Статус" Андрей Скопцов, – ее покупателю приходится ждать не только завершения строительства, но и оформления множества документов, и порой на это уходит не один год.

Даже если дом построен
Когда деньги, вложенные в строительство, потрачены не по назначению, когда дом не завершен или сделан некачественно и жить в нем опасно – это очень плохо, но хотя бы понятно. Но как такое может быть, что жить в доме можно, а зарегистрироваться нельзя? Логике обыкновенного человека сие недоступно.

"Задержки возникают по нескольким причинам, – поясняет Андрей Скопцов. – Зачастую в строительстве жилого дома участвует большое количество юридических и физических лиц: застройщики, инвесторы, органы государственной власти и местного самоуправления, а также частные лица – дольщики, участвующие в финансировании строительства". Согласно законодательству, после окончания строительства Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры, в результате которых часто готовый объект отличается по фактической площади от запланированного, добавляет эксперт. "Разумеется, в этом случае требуется перерасчет ранее определенных долей между всеми участниками строительства и перевод их в натуральные площади, из которых местные власти пытаются забрать себе наиболее привлекательные. В результате, – резюмирует Андрей Скопцов, – тяжба может затянуться на очень долгий срок".

Игорь Мышко называет одной из причин сложностей несовершенство законодательства. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу 1 марта 2005 года, не включает в состав общей площади квартир необогреваемые и неосвещаемые помещения (балконы, лоджии). В договорах по отчуждению квартир в домах, спроектированных до 1 марта 2005 года, часто указана одна площадь квартиры, а в документе БТИ, соответственно, совсем другая. Эксперт для предотвращения данной проблемы рекомендует указывать в договоре жилую площадь квартиры без учета лоджий и балконов, а общую площадь – с учетом лоджий и балконов.

Артем Сидоров и Дмитрий Гришин обращают внимание на то, что зачастую у застройщика нет необходимого комплекта документов для оформления квартир в собственность, "а для оформления первой квартиры нужны около 20 различных документов". Бывает, что у застройщика не урегулированы отношения по инвестиционному контракту с администрацией, бывает, что он просто не хочет заниматься оформлением. Но есть и еще один вариант, на который указывают специалисты "Правовой защиты": "Застройщик намерено не оформляет квартиры, планируя объявить себя банкротом с последующей реализацией квартир с торгов".

"После того как дом построен и принят государственной комиссией, необходимо перевести его на баланс обслуживающей организации, ДЕЗ или управляющей компании", – напоминает Андрей Скопцов. Очевидно, что когда переплетаются интересы многих участников, то обычно согласия достичь весьма непросто, плюс при этом возрастает число необходимых бумаг. ФЗ №214 (об участии в долевом строительстве) вообще-то сокращает до минимума перечень документов, необходимых для регистрации прав собственности дольщика. Увы, на практике лишь единицы застройщиков работают по этому закону, так что в данном случае он помочь почти не может.

Проблема возникает и в том случае, если ФРС отказывается принимать документы для государственной регистрации. Как разъясняет Игорь Мышко, в соответствии со ст. 18 ФЗ "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним", отказ может быть вызван внешними недостатками представленных документов: не принимаются документы, "имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание". Кстати, заметим, что если у государственного регистратора есть какие-то сомнения или претензии к документам, то процедура государственной регистрации может быть приостановлена – на срок не более чем 1 месяц, пока все недоразумения не будут устранены. Процесс может быть остановлен и одной из сторон сделки, тогда регистрация приостанавливается на срок не более 3 месяцев.

Стоит сказать, что бывают и другие причины отказа в регистрации со стороны ФРС. Генеральный директор юридической компании "Бергер & Партнеры" Юлия Кондратенко указывает, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество может не оказаться сведений об уже построенном доме. "Это называется "не открыт почтовый адрес дома", – говорит Юлия Кондратенко, – а если дома в реестре нет, то и зарегистрироваться в нем не всегда возможно". Этим нужно будет заниматься отдельно.

Роман Михайлов

Обновление страницы 27.12.2024 12:29