Сегодня я буду давать информацию к размышлению в виде наводящих вопросов и цитат из Гражданского кодекса и Закона об ипотеке. А ответы – попробуйте дать сами. Хорошо? А потом сравним результаты. Итак, начнем.

Когда заемщик покупал квартиру, то банк требовал предоставить отчет об оценке той квартиры, которая будет являться предметом залога. Заемщик, получив этот отчет, смотрит на то, сколько стоит квартира по оценке оценщиков, разглядывает фотографии, но при этом самая важная информация обычно заемщиком не замечается. Что это за информация? Это так называемая "ликвидационная стоимость квартиры". Слышали о такой?

Ликвидационная стоимость – это та стоимость, по которой квартира может быть продана тогда, когда продажа носит вынужденный характер. Я не буду приводить сложных формул, которыми пользуются оценщики, вычисляя эту стоимость, скажу лишь, что она составляет примерно 70-75% от рыночной стоимости, полученной методом сравнительных продаж. То есть если рыночная стоимость квартиры составляет, например, 10 миллионов рублей, то ликвидационная может составлять 7,5 миллионов рублей.

Если заемщик не может платить по кредиту, то Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее по тексту "Закон об ипотеке") предусматривает, что кредитор может компенсировать свои убытки за счет реализации имущества должника. Реализация этого имущества должна проходить на аукционе.

Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 56, пункт 1: "Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом".

Выставляется квартира на аукцион, а дальше – кто из участников аукциона большую цену предложит, тот и молодец. По какой стоимости квартира будет выставляться на торги? Подсказка: "продажа носит вынужденный характер".

Скажите, Вы знаете о том, где проводятся аукционы? А Ваши друзья, родственники, знакомые знают? Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 57

"1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены".

Интересно, многие покупатели ищут себе недвижимость не в газетах объявлений, то есть не там, где объявления публикуют продавцы, а в "периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации"?

Как думаете, много ли будет участников на аукционе и как сильно поднимется цена относительно стартовой, если о проведении аукционов знает сравнительно небольшое число потенциальных покупателей?

А что будет, если по итогам аукциона никто не предложит цену, даже равную стартовой стоимости, или если на торги придет менее 2 участников?

Цитата: Федеральный Закон об ипотеке, статья 58

"1. Организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случаях, когда:

1) на публичные торги явилось менее двух покупателей;

2) на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

3) лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок".

И что будет, если торги будут признаны не состоявшимися? Статья 58 Закона об ипотеке дает ответ и на этот вопрос:

"3. Если соглашение о приобретении имущества залогодержателем, предусмотренное пунктом 2 настоящей статьи, не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов".

Как быть, если стоимости, полученной от реализации заложенного имущества, не хватит, чтобы компенсировать убытки кредитора? Ответ на этот вопрос находим в пункте 5 статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации:

Цитата:

"Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге".

Позволю себе немного пофантазировать и подставить цифры. Допустим, квартира должника стоит 10 миллионов. Долг заемщика перед кредитором – 7 миллионов. Квартира выставляется на торги… Вопрос: за сколько может быть продана квартира и что получит заемщик? Попробуйте ответить. Я также попытаюсь ответить на этот вопрос, а потом сравним результаты. Как я понимаю, поскольку продажа квартиры носит вынужденный характер, выставляться на торги квартира может по ликвидационной стоимости, то есть за 7,5 миллионов. Если желающих приобрести квартиру по этой стоимости не находится, стоимость может быть понижена на 15%, то есть квартира будет продаваться за 6,375 миллионов. И хорошо, если найдется желающий купить за эти деньги.

Допустим, желающий купить – нашелся, и не за 6,375 миллионов, а даже за 6,5 миллионов рублей. Но долг заемщика банку – 7 миллионов, да к тому же из суммы денег, вырученных от продажи, нужно вычесть судебные издержки и расходы, связанные с организацией аукциона.

Отсюда приходим к простому выводу: если нет возможности платить по кредиту – нужно решать вопрос с реализацией заложенного имущества самостоятельно, не доводя до суда. О том, как можно продать квартиру, находящуюся в залоге, поговорим в следующий раз.

Дмитрий Овсянников

Генерация страницы 27.12.2024 12:12