Эксперты рынка прогнозируют: не исключено, что следующий год пройдет под знаком аренды. Покупатели откладывают сделки для лучших времен, ждут когда же в себя придут ипотечные банки, устаканится ситуация на работе.

А сложный период переждут, снимая квартиры и комнаты. Что же касается продавцов жилья, то те у кого "не горит" попридержат жилплощадь, а чтобы она не простаивала – сдадут в аренду. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил проверить, много ли заработают арендодатели, в частности, те, кто сдает комнаты. Ведь, наверняка, из-за дороговизны московской жизни "комнатных" жильцов будет легче найти. 

Низкая доходность аренды – постоянная тема страданий московских рантье. Она приносит не более 4-5% годовых – это значительно меньше, чем предлагают сегодня банки на вкладах. На самом деле доходность еще меньше: приведенная выше цифра – это "брутто", надо еще сделать поправки на квартплату, ремонт, налоги. Стандартная рекомендация: приобретать квартиры в домах бизнес-класса – там, говорят, проценты повыше. Однако эти объекты намного сложнее сдать, вполне можно просидеть около квартиры несколько месяцев, поджидая арендатора. Да и цена "входного билета" для инвестора высока – у многих просто нет достаточного количества денег. Может быть, имеет смысл пойти в прямо противоположную сторону – купить для сдачи комнату?

Доступно…
С чем согласились все опрошенные нами эксперты – комнаты действительно стоят дешевле. Цены на большинство из них находятся в пределах $100-120 тысяч. Правда, как напомнила корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru Мария Жукова, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда", траты начинающего рантье не ограничатся только ценой: необходимо еще заплатить за поиск варианта и оформление сделки, сделать в комнате косметический ремонт и приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники (стол, кровать, холодильник). Мария Жукова оценивает эти расходы в 6, 5 и 2 тысячи долларов соответственно – в итоге готовый к сдаче в аренду объект обойдется в $113-133 тысячи. Это, конечно, намного меньше квартир, минимальные цены на которые (без учета подготовки к аренде!) начинаются сегодня от $150 тысяч.

…но выгодно ли?
Мнения высказывались разные, но все в итоге сводилось к тому, что чудес не бывает: комнаты заметно дешевле квартир при покупке, но и в аренде они будут приносить ощутимо меньшую прибыль. Как говорит Ольга Владиславлева, руководитель департамента аренды корпорации "Рескор", иногда комнаты действительно предлагаются по 17-18 тысяч рублей в месяц. Но это – в Центре, где и продажные цены высоки. Если же брать объекты на окраине, которые и можно купить по приведенным в предыдущей главе ценам, то их арендная цена будет в районе 12 тысяч рублей (если жить будет один человек) и до 15 тысяч – если проживающих двое. Как ни крути, комната – это 60-70% однокомнатной квартиры, что в продаже, что в аренде… 

Мария Жукова ("МИЭЛЬ-Аренда") приводит такие расчеты: покупаем комнату за $100 тысяч, дополнительные траты составляют, как мы помним, еще $13 тысяч. Первоначальные вложения выходят $113 тысяч. Сдать такой объект получится за $500 в месяц, около $50 составят ежемесячные расходы собственника – квартплата, коммунальные платежи. В год доходы составят $5400. 13% надо заплатить в виде подоходного налога (причем он платится не с $5400, а с $6000 – налоговые органы считают, что собственник квартиры не вправе выводить квартплату из-под налогообложения). Налоги составят, таким образом, $780. Общий итог вырученных за год денег - $4620, что составляет менее 4,1% от вложенных $113 тысяч. В данном расчете, напоминает Мария Жукова, еще не учтены периоды простоя комнаты, когда одни жильцы съехали, а другие еще не найдены, затраты на страхование, а также расходы на ремонт в период эксплуатации – то кран потек, то окно разбилось… В общем, менее 4% годовых – вот она, реальная доходность арендного бизнеса. Что с квартирами, что с комнатами…

Страшней соседа зверя нет
Главное отличие комнат от отдельных квартир – это, как известно, наличие соседей. Мысль известная, даже банальная, но не становящаяся от этого менее правильной. Итак, как могут повлиять соседи на ваш арендный бизнес? 

Повлияют, к сожалению, очень плохо. "Людей этих можно понять, - говорит Ольга Владиславлева ("Рескор"). – Скорее всего, раньше они жили практически в отдельной квартире: чужие комнаты были закрыты. Теперь вдруг кто-то появился – что само по себе неприятно. Если же жильцы на снимаемой жилплощади начинают время от времени сменяться – это уже неприятно вдвойне". По словам эксперта, соседи препятствуют заселению арендаторов всеми способами – вплоть до того, что меняют замки на входной двери в квартиру. "У нас был такой случай: людям (даже не арендаторам, а самим владельцам комнаты) пришлось проникать на собственную территорию с помощью милиции. И органы правопорядка, как выясняется, ничего не в состоянии сделать. То есть открыть дверь и провести хозяев в комнату – это, конечно, можно, но не будешь же каждый вечер приходить в собственный дом с участковым милиционером!" 

С тем, что соседи – самая главная проблема, абсолютно согласна и Мария Жукова ("МИЭЛЬ-Аренда"). "По закону вы всегда имеете право сдать комнату – это ваша собственность, - отмечает она. – Однако существовать жильцу придется бок о бок с другими квартирантами, а у тех всегда есть возможность создать невыносимые условия… Случаи, когда в отношениях с соседями все в порядке – скорее исключение, чем правило". 

…Размышляя о том, как добраться до вожделенных стульев, Остап Бендер говорил, что существует "много старых, испытанных приемов". В их числе: 

1) простое знакомство,
2) любовная интрига,
3) знакомство со взломом,
4) обмен и
5) деньги. 

Последнее, по мнению великого комбинатора, было самым верным. 

В принципе, большинство из названных методов (кроме номера три) применимы и в общении с соседями. И самым верным здесь также оказываются деньги. "Планируя сдавать комнату, необходимо обязательно договориться с остальными проживающими в квартире, причем заранее, - категорична Ольга Владиславлева ("Рескор"). – Наилучший вариант – заплатить им за беспокойство, но возникает вопрос: сколько платить? Если отдавать половину арендной платы, то вся затея со сдачей станет невыгодной. Если же предложить 1000 рублей – они могут и возмущенно отказаться…".

Владельцам на заметку
Подавляющее большинство "лишних" (например, доставшихся по наследству) квартир – это, конечно, 1- и 2-комнатные. Но из всякого правила встречаются исключения – у некоторых москвичей вдруг появляются и 3-комнатные квартиры, и даже еще бульшие. Если желания продавать нет (тем более при нынешнем состоянии рынка!), то логичным выглядит решение сдавать. И – в свете того, что сказано выше – м.б., разумнее делать это не всей квартирой целиком, а покомнатно?

"В торговле всегда действует правило: можно продать свой товар оптом, но дешевле. Или в розницу – но в этом случае будет больше сложностей. Полученная сумма окажется значительней, однако остается вопрос: много ли ты на этом выгадаешь? - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости". – Все это вполне подходит и к аренде. Да, итоговая сумма от сдачи покомнатно – больше. Но велика вероятность, что квартиру угробят. Само мероприятие организационно сложнее: собирать деньги с 3-4 арендаторов, гасить возникающие между ними конфликты". В общем, тот, кто готов получить эти проблемы в обмен на лишние несколько тысяч рублей в месяц – пойдет по такому пути. Те же собственники, кому дороже комфорт и некая стабильность, постараются сдать одной приличной семье. По той же самой логике, как некоторые сдают знакомым подешевле: денег меньше, зато дополнительные гарантии стабильности и аккуратности. 

Другие эксперты добавляют к этой картинке дополнительные штрихи. Мария Жукова ("МИЭЛЬ-Аренда") еще раз напоминает о таком неприятном явлении, как простой: одни жильцы съехали, а новых еще не нашли. Ясно, что при "покомнатной" модели простоев будет больше: сначала собственник найдет первых снимающих, потом вторых, потом третьих – глядишь, из первой комнаты люди уже и съехали. Еще аспект: квартира должна быть соответствующих кондиций: там должны быть внушительных размеров общие помещения – санузлы, кухня. Потому что три-четыре семьи, даже поместившись в комнатах, вряд ли смогут сосуществовать в 6-метровой кухне. 

А вот Ольга Владиславлева ("Рескор"), напротив, видит даже определенный позитив в такой сдаче. "3-4-комнатные квартиры – достаточно дорогой товар, - отмечает она. – Люди, согласившиеся платить не менее 40 тысяч рублей в месяц, наверняка, будут достаточно придирчиво относиться к состоянию квартиры, отделке. Те же, кто снимает комнаты, делают это от бедности, и совсем не склонны капризничать. Так что если квартира у вас "убитая", сдавать ее покомнатно – м.б., единственно возможный вариант".

Резюме
Вернемся к изначальной теме этой статьи – приобретение комнаты с целью сдать ее в аренду. Может показаться, что мы отговариваем от этой мысли: и доходность, как выяснилась, совсем не высока, и хлопот много. Это так, но имеется одна важная деталь: комнаты в продаже существенно дешевле, чем квартиры. А значит, есть немало людей, которые комнату купить могут, а квартиру – никак.
Вот им-то и имеет смысл поразмышлять над этой идеей. Общеизвестно, что арендный бизнес сам по себе непривлекателен: кому интересны 4% годовых?! Но все меняется, если посмотреть со спекулятивных позиций: приобретаем недвижимость с целью ее последующей перепродажи, а на период вынужденного простоя сдаем в аренду. Арендный доход в этом случае – не самоцель, а приятное дополнение. С этой точки зрения комната под сдачу – это уже не так бестолково: цены на недвижимость сегодня, конечно, снижаются, но вечным этот процесс быть не может. Рано или поздно снова начнут расти, никуда не денутся. И если есть желание включиться в игру – комната может стать очень неплохой "стартовой площадкой". Нужно только не забыть обо всех "подводных камушках", в первую очередь – соседях.

Примеры предложений комнат в аренду