На рынке жилья может сформироваться новый класс дольщиков, не получивших своих квартир.

Речь идет о семьях, внесших деньги в строительство жилья, которое по объективным причинам в условиях финансового кризиса может быть не достроено. По оценке президента Ассоциации строителей России Николая Кошмана, под угрозой недостроя может оказаться жилье более 2 млн. семей, тогда как количество обманутых дольщиков составляло 170-180 тыс. человек. 

В случае с обманутыми дольщиками речь шла о недобросовестных строителях. В настоящий момент строители поставлены в такие жесткие условия, что их сложно обвинять в невыполнении своих обещаний, но, тем не менее, проблема недостроя становится практически реальной перспективой. 

До кризиса в финансировании строительного рынка принимали активное участие банки и граждане. Как заметил Н.Кошман, в сентябре банки практически полностью перестали кредитовать девелоперов: кредитная ставка возросла до 28%, а в некоторых случаях до 30 проц. Все бы ничего, если бы спрос на рынке жилья был на докризисном уровне, это бы позволило девелоперам продавать квартиры в прежних объемах по "старым" ценам. Ситуация такова, что "продажа 1-2 квартир является событием для компании", заметил Н.Кошман. По мнению вице-президента Гильдии риэлторов России Константина Апрелева, для восстановления спроса цены на жилье должны в следующем году снизиться в два раза. По данным аналитиков "МИЭЛЬ", средневзвешенная цена предложения в новостройках Москвы в ноябре снизилась на 4,5%до 6916 долл. за кв. м, или на 3,1% до 190,1 тыс. руб. за кВ. м. Вице-президент АСР Владимир Пономарев, считает, что важно не допустить обвального снижения цен: "Сдувание финансового "пузыря" – это благо, но оно должно быть подконтрольным". По его мнению, даже в жестких условиях строители смогут работать, если снижение будет плавным, и его можно будет прогнозировать. 

В.Пономарев отметил, что сейчас, безусловно, началось падение цен на жилье, обусловленное рядом причин, в том числе снижением заработной платы. "Цены падают неравномерно по регионам, но реальные сделки купли-продажи идут с дисконтом 20-30%", - сказал В.Пономарев. 

Аналитики Центра макроэкономических исследований Сбербанка России в обзоре "Цены на недвижимость в России и в мире: текущая динамика и перспективы" сделали предположение, что быстрое падение цен на жилье может начаться в ближайшее время в Москве и в целом по России в связи с оттоком капитала и кредитным сжатием. 

Аналитики ЦМИ считают, что вторым фактором, влияющим на спад цен, является замедление роста доходов населения. Прогнозные оценки показывают, что по своим масштабам возможное снижение цен в Москве в 2009 г может оказаться сопоставимым со снижением цен, наблюдавшимся в 1998-99 гг. Снижение цен по России в среднем будет гораздо меньше, чем в Москве. Основным каналом влияния кризиса на цены в России в целом будет его влияние на доходы населения, а не вызванный кризисом отток капитала. Аналитики сделали предположение, что рынок жилья в России в значительной степени зависит от темпов роста банковской системы и состояния глобальных рынков капитала. Таким образом, ухудшение ситуации в российском банковском секторе и процессы кредитного сжатия, происходящие в глобальной банковской системе, должны привести к снижению цен на жилье в России. 

По прогнозу В.Пономарева, в следующем году объемы строительства упадут на 20 проц. В этом году будет введено 61 млн. кв. м жилья, что соответствует уровню предыдущего года. Снижение объемов вода жилья повлекло за собой снижение объемов спроса на стройматериалы и цен на них. Уже сейчас цена цемента за 1 тонну составляет порядка 3200 руб., примерно на таком же уровне цены на металл. По предположению Н.Кошмана, снижение цен на строительные материалы может достичь 40%, снижение стоимости земли под строительство жилых объектов - до 15 проц. Эти факторы приведут к тому, что себестоимость квадратного метра жилья в следующем году может снизиться на 20-25 проц. 

По мнению К.Апрелева, сейчас основным вопросом является, что быстрее снизится: покупательский спрос или цены. При этом он считает, что рост дефицита жилья будет меньше, чем темп снижения цен на недвижимость. Он пояснил, что умные инвесторы ушли с рынка ценных бумаг в январе и перевели деньги в недвижимость. Сейчас они уходят с рынка недвижимости, высвобождая для рынка необходимые площади. В течение предыдущих трех месяцев можно было легко продать недвижимость любого типа. Сейчас покупателей "днем с огнем" не найдешь. По его оценке, значительное падение цен мы будем наблюдать в регионах с моногамной экономикой, т.е. регионах, в которых развита только одна отрасль, даже если это нефтедобыча. Например, как это было в Перми после кризиса 1998 г – цена снизились на 59 проц. По мнению К.Апрелева на снижение цен повлияют: темп роста инфляции, сокращение цен на сырьевые ресурсы (например, нефть). Он также отметил, что в будущем году компании, в том числе и девелоперские, столкнутся с ростом активности налоговых органов, ростом конкуренции, а также недобросовестным поведением на финансовом рынке. 

Тем не менее, недвижимость даже с ипотекой для среднего класса остается недоступной, поэтому девелоперам придется повернуться лицом к тем, кто платит деньги. В крайнем случае (а именно: если соотношение кредит(залог будет больше 1), чтобы не допустить банкротства, строительные компании будут вынуждены продавать жилье даже ниже себестоимости. Н.Кошман признал, что многие мелкие строительные компании уйдут с рынка. Но еще большей потерей будет, если в такое положение попадут крупные застройщики. По его мнению, это окажет негативное влияние не только на строительную отрасль, но и на деятельность компаний из смежных отраслей – стройматериалов, энергетику, машиностроение. Начнется процесс масштабирование проблемы. Если сравнить рынок коммерческой недвижимости, где 90% объектов сейчас выставлены на продажу, то можно увидеть, что пока есть компании, которые рассматривают покупку бизнеса. Но кто купит федерального застройщика жилья экономкласса с многомиллионными долгами? Вопрос, по большому счету, риторический. 

По мнению Н.Кошмана, самым оперативным решением будет, если государство даст налоговые льготы таким крупным застройщикам, как например, группа компаний "ПИК" (PIKK). Кроме того, в АСР считают, что надо продлить реализацию инвестпроектов без штрафных санкций на год, таким образом, будет перенесен срок сдачи квартир, что позволит строителям закончить работы, а не изматываться по судам. "Сегодня обстановка непростая не из-за плохой работы застройщика, а из-за того, что он попал в такую непростую ситуацию", продолжает настаивать Н.Кошман. Он считает, что для сохранения устойчивости на девелоперском рынке, нужно уделить особое внимание работе двух фондов: Фонда содействия реформированию ЖКХ и Фонда содействия развития жилищного строительства. В первом случае, нужно не только выделять деньги регионам, но и обеспечить контроль за их освоением. Во втором случае, провести инвентаризацию и переоценку земель. К.Апрелев, в свою очередь, отметил, что переоценка земель станет основной обсуждаемой темой в следующем году. По тем ценам, которые существуют сейчас на земельном рынке, девелоперы покупать участки для строительства не будут. 

Как будет развиваться ситуация в следующем году, не известно. Есть мнение, что акционеры потребуют реальных действий от девелоперов, когда получат результаты годовых отчетов. Кроме того, многое будет зависеть от развития макроэкономической ситуации. Сбербанк считает, что в настоящий момент, в связи с резким ухудшением глобальной экономической ситуации, существует большая неопределенность относительно сценариев макроэкономического развития России в 2009 г. Краткосрочная и долгосрочная динамика основных фундаментальных факторов для российской экономии – цен на нефть и другие сырьевые товары, а также состояния международных рынков капитала – могут резко отличаться друг от друга, и в настоящий момент в экономическом сообществе нет четкого понимания того, как будет развиваться ситуация. 

Генерация страницы 27.12.2024 12:02