В недвижимости сегодня все по таким правилам: товара много, у покупателей есть выбор, продавцы стараются. Но, несмотря на все их усилия, продается жилье не то чтобы быстро, а некоторые квартиры "висят" в базе месяцами.

Аналитики нынешнюю ситуацию характеризуют как рынок отложенного спроса. Однако и сейчас есть жилье, которое пользуется популярностью у покупателей. Какая же квартира в настоящее время может считаться ликвидной? От чего зависят ее шансы на продажу?

Кто и почему в аутсайдерах
Популярность квартиры у покупателей зависит от разных причин, спрос на жилье определяют многие факторы. Среди них есть вечные, имеющие значение в любые времена: этаж, расположение дома, вид из окна и т. д. Что сегодня, что десять лет назад, скажем, близость к метро – одно из основных достоинств квартиры. Такое жилье не только легче продать, его и в аренду сдать всегда проще.

Но сегодняшнего требовательного и разборчивого покупателя только близостью к метро и окнами, выходящими в чистый уютный двор, не заманишь – ликвидность квартиры сейчас в первую очередь зависит от ее качественных характеристик. А вот как раз с ними на рынке сейчас проблемы. "Притом что в последний год все говорили о стагнации на рынке и увеличении предложения, могу сказать, что по-настоящему качественных квартир на рынке крайне мало, – утверждает Наталья Орлова, директор департамента "На Чеховской" компании "Новый город". – Выросшее предложение – это в основном за счет объектов с теми или иными дефектами. Или вторые этажи, или неудачные планировки, или плохой вид из окна. Можно сделать вывод, что владельцы по-настоящему удачных квартир вовсе не согласны с тезисом о том, что снижение цен продлится долго. Напротив, они, похоже, уверены, что их недвижимость является удачным вложением денег, и не спешат с ней расставаться".

Что до спроса, сейчас востребованным является, что неудивительно, современное жилье. И не только потому, что оно самое удобное и функциональное. Спрос на подобные квартиры во многом связан с развитием ипотеки: кредит на покупку квартиры в предназначенной под снос пятиэтажке не выдаст ни одно банковское учреждение – страховые компании просто не пропустят подобный вариант. По этой и другой причинам хрущевки стали аутсайдерами современного рынка жилья. Неудобные, с проходными комнатами и крошечными кухнями, они могут заинтересовать редкого покупателя. Их приобретают, как правило, люди, оказавшиеся в особых жизненных обстоятельствах, например те, кому срочно нужен разъезд.

Каждому – по возможностям
Среди покупателей квартир, понятное дело, есть люди с разными возможностями. Можно выделить две основные их категории: бюджетники и люди со средствами. Средний покупатель (бюджетник) выбирает жилье в рамках ограниченной суммы. Такие люди, как правило, стеснены в средствах, и, даже воспользовавшись ипотекой, они не всегда могут позволить себе выбрать дорогую квартиру и руководствуются принципом: дешево, но сердито.

По мнению Андрея Сенькина, менеджера по работе с клиентами корпорации недвижимости "Рескор", среди множества предложений сейчас самый ходовой вариант – квартиры в панельных домах, построенных не раньше 90-х годов, высотой не ниже 9 этажей. Это, как правило, переработанные и улучшенные серии панельных домов: П-44Т, И-155 и др. Они имеют вполне приемлемые для современного покупателя параметры. Например, модернизированная серия П-44Т включает в себя однокомнатные квартиры (38–42 кв. м, кухни от 8 до 11 кв. м), "двушки" (56–63 кв. м), трехкомнатные – от 72 до 75 кв. м. Кухни в многокомнатных квартирах доходят до 13 кв. м, а это еще одно важное преимущество в глазах покупателя.

А что же выбирают состоятельные люди, не слишком ограниченные в средствах? По наблюдениям риелторов, такие предпочитают квартиры в новостройках (как правило, это кирпичные или монолитно-кирпичные дома) или покупают вторичное жилье в новых домах, причем без отделки. Конечно, такой выбор делается не в погоне за дешевизной. Как правило, такие покупатели стремятся к индивидуальности, хотят сделать все по-своему, и любой готовый ремонт в квартире их вряд ли устроит. Кстати, на вторичном рынке квартиры без отделки – большая редкость. Обычно первые хозяева квартиры за то время, пока идет оформление документов, успевают сделать ремонт. Поэтому "вторичка" без отделки всегда в дефиците и имеет немало шансов быть проданной.

Квартиру красит место
Как бы ни была хороша квартира сама по себе, ликвидной она может считаться только в том случае, если находится в удобном месте. Разница в цене на аналогичные квартиры в одинаковых домах, расположенных в разных районах Москвы, доходит до $50 тыс.

Конечно, на покупателей психологически влияет престижность того или иного места. Но не это главное. Сегодня люди готовы платить больше, если там, где они собираются жить, в наличии инфраструктура, нормальная экологическая ситуация и хотя бы минимум эстетики. "Традиционно популярные у покупателей районы – это Центр, в особенности западная его половина. А также "дуга" от Юго-Запада через Запад к Северо-Западу Москвы, – говорит Наталья Орлова. – Эти районы (Университет, Кутузовский проспект, Сокол и т. д.) считаются удобными для жизни из-за хорошей экологии, более-менее удовлетворительной транспортной ситуации и адекватного социального окружения".

Разум и чувства
Можно сколько угодно пробовать "разложить все по полочкам" и подходить к покупке жилья исключительно рационально, но иногда чувства все же берут верх над разумом. И окончательный выбор определяют наши "нравится" и "не нравится". Ну а продавец должен сделать так, чтобы его квартира нравилась всем. "Готовя квартиру к продаже, не стоит делать в ней ремонт: затраты, скорее всего, не окупятся. Нужно лишь принять меры, которые не стоят денег, но при этом позволяют сделать квартиру зрительно более просторной. Нужно вымыть окна, убраться в подъезде (если это необходимо), – советует Елена Голубева, управляющий директор компании "Хирш". – По возможности выбросить из квартиры все ненужные вещи: они очень загромождают пространство. Показывать квартиру при максимальном освещении – дневной свет (если только окна у вас не выходят на завод или стройку) или включить все лампы. Постараться, чтобы в момент показа в квартире было поменьше людей, т. е. отправить погулять всех детей и домочадцев. Ну и, конечно, держаться с потенциальными покупателями приветливо, вежливо. Но при этом не "перегнуть палку", чтобы не создалось впечатление, что вы перед ними заискиваете".

По мнению Вадима Мартыненко, директора департамента вторичного рынка жилья корпорации "Рескор", очень многое зависит от личного общения покупателя с риелтором и продавцом. "Бывает, похожие квартиры продаются с разницей до 20% – и цена на них во многом определялась эмоциями покупателей", – говорит эксперт. Словом, несмотря на то что шансы жилья на продажу определяют, главным образом, его объективные характеристики, иногда старания продавца могут сделать ликвидной даже безнадежную, казалось бы, квартиру.

Страница от 19.04.2024 03:26