Облик, приносящий деньги

А требования к приобретаемому элитному дому примерно одинаковы для обоих способов получения прибыли – перепродажи и последующей сдачи в аренду. В самых общих чертах: это коттеджи для постоянного проживания в строящихся организованных качественных поселках малого масштаба (до 50 коттеджей), обладающих высокой потребительской привлекательностью, и стоящие адекватные состоянию и качеству деньги. «Инвестиция в объект в поселке малого масштаба с высокими потребительскими характеристиками (удобное месторасположение, наличие природных благ – лес или вода, наличие зон рекреации, концептуальная и функциональная архитектура, высокое качество строительства и материалов) ограничит конкуренцию со стороны застройщика при последующей продаже», – рассказывает директор департамента аналитики инвестиционного консалтинга агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Иван Шульков.

Объекты, которые принесут деньги, – это преимущественно монолитно-кирпичные или кирпичные дома с обязательным гаражом, 4-5 спальнями, возможно, с бассейном, спортзалом или кинотеатром. Что касается архитектурного решения, то, как объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, в сегменте элитной недвижимости в любом случае нет поселков, которые не были бы выдержаны в единой архитектурной концепции. «Более того, конкуренция на рынке достигла такого уровня, что застройщики не позволяют себе неактуальные архитектурные формы и планировочные решения. Но и об особой эксклюзивности не стоит говорить. Таких поселков мало», – уточняет она. Нередко за основу берется традиционный стиль одной из стран – преимущественно, разумеется, европейских, и решается с учетом местного климата и современных требований к проектированию и инженерному обеспечению. Так, нормандский стиль можно увидеть в коттеджном поселке Довиль, Бельгийская Деревня выполнена с обращением к архитектуре Северной Фландрии. Есть поселки, в которых будут приняты достаточно нестандартные архитектурные подходы. Так, в частности, на Клязьминском водохранилище в поселке-курорте Пирогово все дома будут возводиться по индивидуальным проектам, причем каждым зданием будет заниматься отдельный архитектор.

Что и как выбрать?

В качестве хороших примеров «денежных» поселков Мария Литинецкая называет объекты компании Villagio Estate, показавшей очень хорошие темпы продаж: «Это объясняется привлекательностью местоположения поселка – 29 км от МКАД по Новой Риге, где, помимо поселков «Инком», находятся Монолит, Агаларов-Village, Гринхилл, Княжье Озеро, Резиденция Бенилюкс. К тому же стоит учитывать, что Villagio Estate – «выходец» компании «Инком», очень грамотного девелопера, работающего длительное время на рынке загородной элитной недвижимости», – поясняет Литинецкая.

«Набор требований к загородному жилью, покупаемому для перепродажи или получения дохода от аренды, не различается практически никак; дом должен отвечать всем современным требованиям, чтобы и перепродажа, и аренда были наиболее выгодными», – считает руководитель департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нина Резниченко. С ней соглашается руководитель дачно-развлекательного комплекса «Гагаринлэнд» Василиса Баженова: «Требования к дому различаются, когда вы выбираете коттедж для себя или для последующей перепродажи/аренды, т. е. не для себя. Если же вы планируете жить в коттедже, то, в зависимости от собственных предпочтений, вы можете поступиться небольшим холлом ради очень удачного местоположения, например. Но и в случае перепродажи, и в случае аренды вы не можете ориентироваться на желания последующих владельцев дома».

Риелторы считают, что можно совершить выгодную перепродажу любого  объекта в любом сегменте, тогда как удачно сдать дом в аренду – дело довольно трудоемкое и требует временного ресурса, поэтому на сегодняшний день сдавать коттедж в аренду имеет смысл только в элит-классе. Тем более что в этом сегменте практически незаметно влияние фактора сезонности: договор заключается на 2-4 года, а значит, владельцу обеспечен стабильный доход на протяжении нескольких лет. Время года здесь, конечно, все равно играет роль: спрос усиливается весной, пусть это не так заметно, как в эконом-сегменте. «Самые востребованные направления традиционно – Новая Рига, Рублевка, Киевское, Калужское шоссе. На Ярославском, Дмитровском шоссе есть красивые места, где есть арендные предложения, но они пользуются меньшим спросом», – рассказывает Резниченко.

«В целом, в зависимости от объекта и местоположения, коттедж окупится не раньше чем через 3 года, – уточняет Баженова. – Но надо помнить, что аренда – это пользование вашим имуществом чужими людьми, поэтому ремонт неизбежен, и он «съест» часть дохода от аренды. Конечно, при аренде дома владельцем остаетесь вы, но найти хороших арендаторов, которые будут бережно обращаться с вашим имуществом, не так просто».

Так что получается, что перепродажа куда менее энергозатратная процедура, чем аренда. Но надо помнить, что даже самая удачная перепродажа – только разовая акция, а аренда, как мы уже говорили, – это постоянный стабильный доход.

Надежда Двоскина, Анна Соловьева

Страница от 27.12.2024 13:11