Что такое настоящая сталинка? Архитекторы, риелторы и архитектурные критики, похоже, так никогда и не сойдутся в определениях "истинного" дома, который может так именоваться.

Часть из них готова признать за эталон исключительно московские высотки на Котельнической набережной и Баррикадной, другие утверждают, что сталинские дома - это застройка для партэлиты. Истина, как всегда, находится где-то посередине: во дворах тихого центра и в районах Ленинградского, Кутузовского и Ленинского проспектов.

Единого критерия оценки этой категории недвижимости нет - это вам не новостройки, которые четко делятся на бюджетные, бизнес-класс и элитные и обладают некоторыми нюансами внутри каждой категории. Можно даже говорить о том, что каждый подобный дом чуть ли не уникален и в этом действительно есть немалая доля правды. А если вспомнить еще и его знаменитых жильцов (а таковые были и есть практически в каждой сталинке), то уникальность данной недвижимости вне всякого сомнения.

Под лупой
"Конечно же любой специалист по недвижимости знает, что сталинские дома принято классифицировать по времени возведения - построено ли здание до войны или после, - говорит генеральный директор компании Renaissance Realty Наталья Новикова. - Классифицировать сталинки также можно по предназначению - в зависимости от категории жильцов, для которых строился дом. Специалисты выделяют так называемые генеральские дома: номенклатурные дома для партийной элиты и известных деятелей страны. Далее идут более простые рядовые сталинки, которые предназначались для граждан пониже рангом, и затем бывшие рабочие общежития, которые отличались низким качеством конструкции зданий и плохой благоустроенностью".

Некоторые эксперты устанавливают еще и весьма строгие временные рамки для "истинных" сталинских домов: "На мой взгляд, сталинка может быть настоящей только в том случае, если это дом постройки 1953-1954 гг., с очень выразительным с архитектурной точки зрения фасадом. Позже были построены и десяток других зданий, именуемых сталинками, но их фасады были существенно упрощены и они потеряли всю красоту. Эти дома я бы не относил к сталинкам, - объясняет председатель совета директоров компании "СУИхолдинг" профессор Азарий Лапидус.

Подчас определение сталинок начинает дробиться и образовывать виды и подвиды типа "домов сталинского периода", построенных ближе к концу 50-х годов. Фасады этих зданий довольно просты, а планировка несколько хуже, чем в домах более ранней постройки. В это же время стали появляться и экспериментальные дома, получившие название "панельных сталинских": потолки в них достигают высоты 3 м, а площадь квартир варьируется от 50 кв. м.

Впрочем, в этой категории тоже встречаются и самозванцы - дома с низкими потолками и квартирами маленькой площади довоенной постройки, возведенные в районах, которые в 1930-1940-е годы были окраинами Москвы. Правда, сейчас они расположены в трех-четырех перегонах метро от Кольцевой линии - это почти центр. У таких зданий есть свои преимущества, однако до сталинок им далеко. "Настоящая сталинка, это прежде всего сложившийся бренд, символ добротного, качественного жилья, построенного на совесть, - говорит Наталья Новикова. - Для большинства людей сталинские дома ассоциируются исключительно с колоссальными послевоенными строениями, представляющими собой настоящие произведения искусства. Самые яркие представители сталинского ампира - это всем известные высотки, помпезные дома победителей, щедро украшенные идеологическими символами".

Эксперты дружно называют несколько основных характеристик сталинских домов, с которыми согласны все риэлторы. Во-первых, все сталинские дома имеют потолки высотой 3 м и более. Общая площадь однокомнатных квартир - 32-50 кв. м, двухкомнатных - 44-65 кв. м, трехкомнатных - 59-80 кв. м, четырехкомнатных - 80-100 кв. м. Площадь кухонь варьируется от 6 до 18 кв. м. Материал стен - кирпич.

"За" и "против"
Чем же так хороши сталинки? Хотя бы свой надежностью, доказанной службой в несколько десятилетий. Данные дома имеют избыточный запас прочности - именно так объясняют феномен сталинок специалисты. На строительство этих зданий не жалели ни государственных денег, ни стройматериалов. Возведение сталинских высоток можно было сравнить с созданием атомных подводных лодок первых проектов: для работы над тем и другим формировались целые группы проектных институтов и главков. Невозможно было представить, чтобы масштабные стройки доверялись малоизвестным архитектурным бюро. В итоге они, как и другие постройки той эпохи, оказались сверхнадежными, но и очень затратными. Зато и сделаны были на совесть: к примеру, в высотке на Котельнической набережной до недавнего времени трудились лифты AEG, вывезенные по репарациям из Германии. Квартиры подчас отдавались жильцам даже с готовыми интерьерами, напоминавшими люксы в курортных гостиницах. "Дело в том, что это единственная категория квартир, которая создавалась для жизни человека с учетом всех его социально-бытовых потребностей", - говорит генеральный директор ООО "Беатрикс" Марианна Пшевечерская.

Специалисты считают, что по запасу прочности классические сталинские дома нисколько не уступают строящимся сегодня зданиям, а иногда превосходят их. "Это связано с тем, что строительство домов того времени осуществлялось по нормам, признанным лучшими в мире, - говорит Наталья Новикова. - Перед началом строительства проводилась тщательнейшая геоэкспертиза, в работе использовались только качественные материалы, а ход строительства курировали правоохранительные органы, что гарантировало высочайшее качество возводимого объекта. Уникальная архитектура, дорогие отделочные материалы, благоустроенная придомовая территория, высокие потолки, просторные кухни и т.д. делают эти дома своего рода эксклюзивом".

Однако сталинские дома давно уступили свои позиции в плане престижности новым элитным комплексам. Причиной тому - отсутствие подземной парковки, многоуровневой системы охраны, бассейна, салона красоты и всей остальной инфраструктуры, ставшей само собой разумеющейся для новых домов. "В инвестиционных целях сталинки берут довольно редко, что вызвано рядом причин. Во-первых, перекрытия в этих домах являются в большинстве своем деревянными, что несет в себе пожароопасность. И, во-вторых, коммуникации в зданиях, построенных 50 лет назад и раньше, оставляют желать лучшего", - говорит руководитель отдела вторичного рынка компании "Сити-XXI век" Ирина Карпова. Близость к истории - одновременно и достоинство, и недостаток сталинских домов. "Нет в сталинках и единой социальной среды: новые русские бизнесмены соседствуют с представителями старой интеллигенции - зачастую довольно малообеспеченными людьми", - добавляет Ирина Карпова.

Однако для части покупателей все минусы искупаются местоположением сталинских домов. Многие из них находятся в очень престижных районах Москвы. Ведь большинство элитных сталинок расположено на ключевых магистралях города - Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах или вдоль Садового кольца и набережных Москвы-реки. Впрочем, и это достоинство сегодня часто превращается в недостаток: очень часто часть окон выходит на проезжую часть, что негативно сказывается на качестве жизни в них.

На будущее
Жить в сталинском доме - заветная мечта многих. По словам экспертов, квартиры в сталинских домах приобретают как иностранцы, которые ценят центр Москвы с его уникальной застройкой и великолепными видами, так и россияне, как правило, потомственные москвичи, люди искусства, для которых важно жить в домах, пропитанных духом времени, прикасаясь таким образом к истории. Кроме того, сталинские дома интересны тем, кому важен район проживания, кто готов пожертвовать качеством планировок и соседским окружением в пользу транспортной доступности.

Рост цен на недвижимость отодвигал эту мечту в будущее. Участники рынка недвижимости пока осторожны в своих прогнозах о том, будет ли снижаться стоимость сталинских квадратных метров. Их вердикт - сталинки будут следовать в русле всего рынка. "В данный момент объем предложений высок. Это относится и к домам сталинской эпохи", - говорит Ирина Карпова.

"Цены на квартиры в сталинских домах будут вести себя строго в соответствии с динамикой цен всего рынка недвижимости. Мы не видим никаких предпосылок для снижения или повышения стоимости сталинских квартир, идущих вразрез с поведением рынка. Да, это специфический сегмент рынка недвижимости, но он достаточно востребован у своей целевой аудитории и будет таковым оставаться еще долгие годы", - говорит Наталья Новикова. По информации Renaissance Realty, наиболее популярными по-прежнему остаются квартиры в сталинских высотках: цена квадратного метра там доходит до $10-12 тыс. От них немного отстают в ценовом отношении 8-12-этажные сталинки, расположенные на Кутузовском, Ленинском, Ленинградском проспектах, Тверской улице, Фрунзенской набережной (стоимость до $10 тыс. за кв. м).

Что же касается пятиэтажных строений сталинской эпохи, расположенных в значительной удаленности от центра, то они относятся к наиболее дешевой категории - цены здесь не превышают $4 тыс. за кв. м. "Я думаю, снижение цен в первую очередь коснется таких вот домов в спальных районах. Квартиры в настоящих сталинках чаще всего покупают не в инвестиционных целях, а для проживания. Поэтому значительного снижения цен в этом сегменте не ожидается", - соглашается Ирина Карпова.

Если сталинскую квартиру нельзя купить, то ее можно снять. По информации ООО "Беатрикс", доля квартир в сталинских домах на рынке найма и аренды жилья в Москве составляет почти 70% (в денежном эквиваленте, но не по числу сдаваемых квартир). Это связано в основном с тем, что самым доходным был и остается центр Москвы, который застроен примерно в этот период. Причем дата застройки, как правило, принципиальной роли не играет. Гораздо важнее - состояние фасада, подъезда, наличие придомовой территории и качества ремонта самой квартиры. Конкурировать с ними могут только отреставрированные особняки в тихих переулках старой Москвы", - говорит Марианна Пшевечерская. Наибольшим спросом у арендаторов пользуются квартиры в сталинских домах на Тверской и прилегающих к ней улицах и Фрунзенской набережной.

Страница от 23.04.2024 16:44