За прошедший год офисный рынок столицы вырос на треть, арендные ставки, по некоторым данным, на четверть. Доходность офисного сегмента остается высокой, так что выход на рынок игроков сегмента жилой недвижимости стал отчетливой тенденцией. Что еще изменилось на рынке офисных помещений в 2007 году?

Рост на четверть
Общий объем существующих офисов А и В класса в Москве к началу 2008 года составил, по оценке Ольги Ясько, регионального директора направления аналитики и исследований рынка Colliers International Россия, 7,34 млн кв. м (1,13 млн из них – это класс А). В общем предложении качественных офисов объем А-класса – 15% (к концу этого года ожидается увеличение этой доли до 20%). На конец 2007-го доля вакантных площадей в бизнес-центрах класса А, по словам вице-президента компании Becar Realty Group Игоря Галицина, колебалась в пределах 1,8–3%, класса В – 3,5–6%.

Рост арендных ставок за год, по оценке аналитиков Wellhome, составил 25%. Генеральный директор Vesco Realty Сергей Леонтьев приводит более скромные цифры – 10-15%. «В настоящее время средняя арендная ставка для класса А составляет порядка $850 за кв. м. в год, тогда как для класса В данный показатель находится на уровне $650 за кв. м в год, а для класса С – $550 за кв. м, – говорит Леонтьев. – Что касается ставок купли-продажи, то по итогам года средний ценовой прирост составил примерно 15-20%». Так, в настоящее время стоимость квадратного метра офисного помещения класса А составляет в среднем $8-10 тыс., класса В – в среднем $5-6 тыс., С-класса – $2,5-3,5 тыс.

За год в сегменте особых изменений не произошло ни в структуре предложения, ни в покупательских настроениях, хотя некоторые участники рынка отмечают, что наконец-то сложились предпосылки для сокращения дефицита площадей. Тем не менее спрос все еще заметно превышает предложение, вакантных площадей не хватает. К тому же офисное строительство в центре города теперь ограничено, и все больше девелоперов реализуют свои проекты далеко за пределами ЦАО, а то и МКАД. В этой связи, говорит Леонтьев, обозначилась тенденция выхода ряда девелоперов в южные районы Москвы.

Еще одной характерной особенностью рынка становится приход непрофильных игроков (из смежных сегментов, с рынка жилой недвижимости) – причиной тому руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium Юрий Юдаков называет высокую доходность офисного сегмента.

Промышленные масштабы
Отдельный тренд – на рынке появляется все больше проектов по развитию промзон. Сразу несколько крупных проектов в этой области было заявлено в прошлом году. Это, например, строительство бизнес-центра на месте фабрики «Корунит», многофункционального комплекса на месте бывшей обувной фабрики в Новопеределкино. На территории приборостроительного завода им. Казакова Mirax Group построит еще один многофункциональный комплекс (более 500 тыс. кв. м). В ЮВАО, на месте подстанции «Чагино», добавляет Игорь Галицин, может быть построен технопарк, а на территории реорганизуемого завода им. Войтовича – многофункциональный центр (260 тыс. кв. м). Полтора миллиона кв. м офисной, гостиничной, торгово-развлекательной, спортивной и жилой недвижимости появится на месте бывшей производственной зоны завода «Москвич».

«Американская компания Hines выступит fee-девелопером проекта застройки территории Краснопресненского сахарорафинадного завода, принадлежащего ГК «ПИК». На земельном участке площадью около 7 га, расположенном на Мантулинской улице, планируется построить более 300 тыс. кв. м коммерческих площадей», – добавляет Галицин.

Кроме того, в ЮЗАО Москвы планируется построить многофункциональный центр на территории промзоны №62. В его состав войдут административные и выставочно-торговые помещения.

Они сделали этот год
Среди самых заметных событий 2007 года Юрий Юдаков называет выход на рынок новых зарубежных игроков (Lotte Group) и инвестиционных фондов, создание совместных предприятий для реализации девелоперских проектов (Deutsche Bank и Strabag), завершение формирования Rutley Russia Property Fund (RRPF). «Возросла активность и в сфере инвестиционных приобретений, среди ключевых сделок – покупка Quinn Group строящегося торгово-офисного комплекса «Каспий», покупка Wells REIT II 33% акций бизнес-центра "Двинцев"», – продолжает Юдаков.

Покупку «Газпромстроем» 102 тыс. кв. м в строящемся комплексе «Миракс-Плаза» отметил в качестве одной из самых крупных в 2007 году Игорь Галицин: «Учитывая тот факт, что ранее компания приобрела 31 тыс. кв. м в этом же комплексе, на данный момент в собственности данной компании находится 133 тыс. кв. м площадей «Миракс-Плаза». Таким образом, данная сделка стала крупнейшей в России, до этого рекорд принадлежал Внешторгбанку, который приобрел 60 тыс. кв. м в башне «Федерация» в 2006 году», – поясняет эксперт. Одной из самых крупных сделок в 2007 году стала также покупка компанией AFI Development зданий общей площадью 116 тыс. кв. м на Косинской улице.

Еще одно значимое событие на рынке купли-продажи офисных помещений – приобретение ООО «Прана» офисного здания НК «Юкос». Здание было приобретено на аукционе, при этом сумма сделки превысила стартовую стоимость в четыре раза. Позднее данный объект был выкуплен у ООО «Прана» компанией «Роснефть».

«А в 4 квартале 2007 года была закрыта самая крупная сделка по аренде офисных площадей класса А за всю историю рынка коммерческой недвижимости Москвы, – продолжает Галицин. – Компания IBS арендовала 36 840 кв. м в бизнес-центре Nordstar Tower. Офисный центр общей площадью порядка 147 тыс. кв. м расположен недалеко от станции метро «Беговая». Девелопером строительства выступает "ДС-Девелопмент"».

Вместо выводов
Что до года текущего, участники рынка сходятся во мнении, что основные тенденции прошлого года сохранятся и укрепятся: рынок будет развиваться динамично, ставки будут расти, инвестиционная активность повысится, девелоперы продолжат смещаться от центра города, а дефицит качественных площадей никуда не денется. Хотя объемы нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В компанией Colliers International, например, прогнозируются на уровне 2,5 млн кв. м (35% – класс А, 65% – класс В).

Страница от 25.04.2024 15:17