Что будет с квартирой, владелец которой оказался не в состоянии выплачивать банку ежемесячные взносы по ипотечному кредиту?

При регистрации договора купли-продажи в свидетельстве о праве собственности указывается, что квартира с обременением. Это означает, что продать, подарить или обменять ее собственник не может – до тех пор, пока не выплатит кредит и проценты за пользование им.

И все-таки продать обремененную квартиру – это реально. Причем толкнуть заемщика на подобный шаг могут как позитивные, так и негативные изменения в жизни и намерениях. И причины могут быть заранее известные и внезапно возникшие.

Например, приобретение квартиры в инвестиционных целях изначально предполагает продажу ее заемщиком до полного погашения кредита. Время для такого шага диктует рынок – оно наступает, когда объект достаточно подорожал для получения запланированной прибыли от вложения. Изменение состава семьи (брак, рождение детей) вполне может быть непредвиденным, но потребовать срочных и решительных мер, вроде расширения жилплощади. И тогда заемщик решается продать имеющуюся квартиру и вложить деньги в улучшение жилищных условий.

Купленная по ипотеке квартира может оказаться просто ненужной в связи с переездом в другой регион. Или же на благополучного клиента свалится радость в виде карьерного роста и тогда он проявит закономерное желание поменять место жительства.

Существует и неприятная причина – невозможность далее расплачиваться по кредиту из-за проблем в семье, ухудшения здоровья или смены работы.

Если заемщик осознал, что желает продать заложенную квартиру, он должен уведомить о своем намерении банк. Получив разрешение кредитора, можно готовить документы для продажи и искать покупателя. С ним и банком оговариваются условия сделки «купли-продажи квартиры с одновременным снятием залога». Главное – подробно оговорить технологию процесса, так как к покупателю квартира должна перейти без обременений.

При этом заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог (до или после отчуждения). А уж специалисты банка проследят за поступлением средств для погашения кредита (чтобы кредит не стал необеспеченным).

Кому достанутся риски
Схемы реализации квартиры из-под залога сложнее, чем обычная процедура купли-продажи. Распространены два основных варианта проведения подобных сделок.

Например, дается согласие банка на отчуждение с указанием на это в договоре купли-продажи, регистрируется смена собственника. Затем обременение снимается (при этом на время залогодателем становится новый собственник). Либо изначально вносится аванс в счет стоимости квартиры и погашается кредит с последующей сделкой купли-продажи.

Оформляется договор купли-продажи – с оговоркой о залоге и согласии кредитора-залогодержателя, заявление о смене залогодателя, прекращении залога, документы по кредиту и т. д. Прежде чем подписать договор, продавец и покупатель должны ознакомиться со всеми условиями сделки, связанными со снятием обременения.

В ситуации малоактивного спроса непросто продать такую квартиру по полной рыночной цене, так как рынок предлагает аналогичные «свободные» объекты. В результате она обычно уходит за меньшую сумму.

Собственно в момент заключения сделки (продажи заложенной квартиры) деньги покупателя помещаются в две ячейки. По итогу регистрации деньги из одной ячейки (остаток невыплаченной ссудной задолженности) забирает сотрудник банка. Наличность же из другой (всю оставшуюся сумму после расчета с банком) получает продавец – теперь уже бывший заемщик.

Если по какой-либо причине регистрации договора и перехода права собственности не происходит, то все деньги из обеих ячеек забирает покупатель.

А дабы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры.

Если заемщик планирует продать заложенную квартиру, он должен уведомить о своем намерении банк.

Если банк не готов работать по такой схеме, он предложит погасить кредит, получить уведомление о снятии залога и уже потом продавать жилье.

Продажа ипотечной квартиры по судебному обращению взыскания – наименее привлекательный для заемщика вариант. Прежде всего – из-за величины судебных издержек, которые оплачивает несостоятельный должник, в дополнение к госпошлине, комиссионным судебных приставов, комиссии за организацию торгов и штрафным санкциям за весь период судебного разбирательства и подготовки торгов.

Во-первых, повторная оценка квартиры и организация торгов проводятся за счет заемщика.

Во-вторых, если заемщик какое-то время не платил по кредиту, штрафные санкции могут составить существенную сумму.

И в-третьих, многое зависит от рыночной конъюнктуры. На первом ипотечном аукционе объект продали по стартовой цене.

Генерация страницы 27.12.2024 13:19