Ситуация на рынке столичного жилья все больше напоминает полный хаос, причем, не по причине очередного падения стоимости "квадратов", а того, что цены на жилье в рублях растут, а в долларах - падают. Этим и пользуются сегодня все продавцы квартир.

Совокупная стоимость жилья в 14 крупнейших городах России стала ниже на 1 трлн. рублей - абсолютный рекорд кризиса. Специалисты пребывают в растерянности: одни утверждают, что надо  риентироваться на цены в долларах, потому что рублевые показатели отражают только колебания курсов валют. Другие, не без основания, полагают, что установка собственных курсов на ценниках - это "новые игры девелоперов", считать же нужно только по национальной валюте, не из патриотизма, а просто потому, что абсолютное большинство получает зарплату в рублях. 

"Если считать по среднему заработку в 14,5 тыс.рублей в месяц, то на одну зарплату можно купить 10 сантиметров жилья, что в 15 раз меньше показателей Европы, - говорит директор "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербицкий. - При этом, отличительной чертой марта стала бесконечная смена ценников на строящихся домах. Если учесть тот факт, что каждый застройщик объявляет свой курс рубля к доллару, то понять, что происходит на рынке, становится абсолютно невозможно. За исключением одного - это очень похоже на спланированную акцию крупных "игроков" столичного рынка недвижимости". 

Другая деталь сегодняшнего дня - не имеет смысла ориентироваться на официальные прайс-листы, т.к. снижение цен они не отражают, конечная цена определяется при переговорах с продавцом. Дисконт от начальной стоимости составляет до 35% в новостройках бизнес-класса. С экономклассом совсем плачевно - он практически исчез с рынка предложения. Остался недострой, вкладываться в который вряд ли кто сегодня отважится даже при рекламе дисконта в 50%. 

Маловразумителен и вторичный рынок. Подешевело то жилье, на которое есть спрос только во времена ажиотажа: "убитое", в старых панелях, расположенное в районах, откуда сложно выбраться на каком бы то ни было транспорте и т. п. Цена вопроса - "минус" 20% от летнего предложения, дальше - опять-таки следует торг. Судя по данным московских риэлторов, "хорошее" жилье либо не продается, либо стоит чуть дешевле лета. 

Если суммировать оценки различных риэлтерских компаний Москвы, то получится примерно следующая ценовая картина: "хрущевки" и старая панель подешевели к 10 марта до 4 тыс.долларов за метр ( минус 1,3% за последнюю неделю ), современная панель - 4,1 тыс.долларов и минус 1%, "сталинские" дома - 5,5 тыс.долларов и минус 1,5%, монолитные дома - 5,2 тыс.долларов и минус 1,5%. 

Любопытный факт - желающие приобрести квартиру сталкиваются с тем, что продавцы, невзирая ни на какие рейтинги, индексы и статистику, упорно отстаивают цены полугодовой давности. Это неоднократно показывали и эксперименты газеты ВЗГЛЯД. 

"Ни у кого нет сейчас всего массива информации по реальным ценам продаж", - говорит вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев. Иными словами, совершенно объективной информации о ситуации на московском рынке жилья в целом, похоже, нет ни у кого. 

Неудивительно, что, согласно опросу ВЦИОМа, более 70% москвичей не верят в то, что цены на квартиры действительно снижаются. 

Следующий момент - спрос и прогнозы. Как показывают данные Росстата, начиная с августа 2008 года снижение доходов на душу населения в Москве составило порядка 40%. При этом объем свободных денежных средств на душу населения в Москве сократился почти на 80%. Таким образом, от того, в каких денежных единицах установлена цена за жилье, ничего не меняется. Если даже предположить, что цены в долларах падают, то и это едва ли можно считать стимулом приобретать квартиры. 

Можно посчитать банковские вклады москвичей и оценить, насколько способна эта денежная масса быть конвертирована в жилье. По оценкам специалистов Сбербанка, объем вкладов в иностранной валюте, по всей видимости, не превышает у жителей столицы 100 млрд. рублей. Объем первичного рынка оценивается в 200 миллиардов. То есть, если все сбережения будут пущены на квартиры, то их хватит только на половину предложения. 

Летом прошлого московский "квадрат" стоил порядка 200 тыс. рублей. То курсу июля-августа - 8750 долларов, а сегодня - 6 тысяч. Формально, получается, что коррекция цены жилья уже произошла, и покупатели должны встать в очередь за квартирами. Но это нет даже близко и, как уверяют сами риэлторы, рынок сейчас мертв. 

Как не покажется это парадоксальным, переведя цены в "у.е.", застройщики не обезопасили себя от снижения цен. К тому же на фоне удешевления рубля цены в долларах наоборот отпугивают покупателей. Чем дольше продавцы будут пытаться сохранить "обреченные цены", тем меньше смысла покупать, зная, что кризис еще не достиг своего "дна". 

Есть еще один момент - инфляция. Ее обещают на уровне 15%. По прогнозам неправительственных экспертов, она может составить больше на 5-10%. Эти проценты "съедят" без остатка покупательскую способность. 

Другой аспект проблемы спроса и предложения - это роль государства и помощь системообразующим компаниям. Как было заявлено ранее, им будет выделено около 92 млрд. рублей на 300 компаний, то есть по 300 млн рублей на каждую. В "список Путина" попали только 6 стройфирм. "Государство может выкупать построенное жилье или скупать акции компаний, - говорит ВЗГЛЯДу финансовый директор консалтингового агентства "Ресурс" Дмитрий Роговицкий. - При первом варианте государство сможет купить только 5 тыс. квадратных метров жилья. То есть менее 5% имеющегося на рынке. Чтобы правительству было интересно входить в уставной капитал девелоперов, стоимость их акций должна снизиться как минимум в 10 раз. Это - банкротство. То есть выходит, что отчасти государство, как покупатель, заинтересовано в банкротстве строителей. Но, это - нонсенс, учитывая возможность социальных взрывов". 

Во имя собственного спасения, компаниям необходимо реализовать свои активы. Сегодня у стройфирм нет никаких других способов для активизации продаж, кроме снижения цен, причем, без игры в доллары-евро-рубли, а реального снижения стоимости квадратных метров. 

Застройщики и продавцы боятся одного - если "отпустить" вниз цены, то кто знает, до какого уровня и как быстро они упадут? Сейчас, когда ничего не продается, можно выжидать и просить помощи у правительства. "Резкое падение цен спровоцирует волну банкротств, так как абсолютное большинство компаний брали кредиты под залог будущей недвижимости, - говорит Виктор Щербицкий. - Если стоимость данных объектов понизится, то выяснится, что долги ничем не обеспечены. А это уже коллапс". 

Если просто исходить из объективности тезиса о резком снижении покупательской способности, то вполне очевидно и то, что девелоперам придется снижать цены уже в долларовом эквиваленте в гораздо более скором темпами, чем если бы они оставили цены в рублях. Эта тенденция имеет и явный последующий "негатив" - такой шаг даже нескольких крупных игроков неизменно приведет к "эффекту домино" на всем рынке. 

"Собственно, именно потому, что компании оказались между этих двух огней, они и пытаются игрой на ценниках манипулировать ситуацией, оттягивая неизбежный финал, - говорит гендиректор "Проект-СтройСервис" Владимир Овчаров. - Говорить в этой ситуации, что выгоднее покупателям, тоже не приходится - им сегодня в любом случае не до покупок жилья. Эта чехарда и хаос на рынке недвижимости будет продолжаться до момента прояснения политики государства в кризисный период, не говоря уже о том, что все механизмы помощи должны быть озвучены и реализованы предельно прозрачно".

Генерация страницы 25.04.2024 13:33