Правительство РФ решило проработать вопрос о возрождении жилищных кооперативов и обещает уже в этом году подготовить законодательную базу и даже сформировать первые кооперативы.

На прошлой неделе первый вице-премьер правительства Игорь Шувалов раскритиковал строителей, не желающих продавать государству квартиры по сниженным ценам и заявил, что обещанные 100 млрд. рублей государство вложит в строительство жилья экономкласса. Неделей позже к идее не выкупать у застройщиков квартиры примкнул столичный градоначальник, объявивший об отказе аукционных торгов.

"Фактически это означает отказ от строительной политики последних 10 лет, которая характеризовалась соблюдением интересов бизнеса и власти, - сказал директор консалтинговой компании MMK Invest Олег Веселовский. – Власти ожидают от нововведения падения стоимости квадратного метра и даже уже объявили о "планке" в 30 тыс.рублей. Однако, эта цена сквозь "розовые очки". В себестоимость "квадрата" входит масса составляющих, которые не зависят от распоряжений "сверху". 

Власть в лице Игоря Шувалова видит будущее рынка недвижимости в возрожении жилищных кооперативов. Им власти выделят участки под застройку, а госбанки прокредитуют строительство. Таковы новые "шуваловские принципы кооперации". Пока других пояснений и комментариев высших чиновников на эту тему не озвучено. 

В Минрегионразвития и Минэкономразвития о подготовке такого законопроекта тоже пока не слышали. 

Напомним, что Игорь Шувалов, говоря о грядущем нововведении, пояснил, что "ничего нового не будет, лишь модифицируем советский опыт к современным реалиям". 

В чем состоял этот опыт? Жилищные кооперативы возникли в СССР в 50-х годах прошлого столетия. Созданы они были для уменьшения очереди на получение жилья. Те очередники (а принимали только нуждающихся в улучшении жилищных условий!), кто имел деньги, вносили их в ЖСК и становились членами кооператива. Недостающую сумму добавляло государство, с которым пайщик в дальнейшем рассчитывался 10, 15, а то и 25 лет. Все просто, как апельсин. 

С развалом Союза такого рода кооперативы какое-то время держались на плаву, но со временем без подпитки из госбюджета канули в Лету. 

Вакуум в кооперативном движении просуществовал недолго. "Свято место пусто не бывает, - говорит президент Международной академии ипотеки Иван Грачев. – Ипотека, как единственная на сегодняшний день цивилизованная система предварительного накопления на жилье доказала свою "антинародную сущность" чрезвычайно высокими ставками, что вынудило граждан самостоятельно придумывать "схемы" решения жилищного вопроса. В том числе и кооперативные. Такие схемы отличаются, прежде всего, простотой конструкции, но стоит заметить, что и риски в них совершенно другие, нежели в банковской ипотеке". 

Внешне кооперативная схема представляется всюду одинаковой. Человек вносит какие-то деньги, после чего недостающие средства добавляет сам кооператив и покупает выбранную человеком квартиру на себя, предоставляя ее пайщику в пользование с правом постепенного выкупа. Однако в последнее время схема расчленилась на два направления, отличающихся друг от друга ответом на единственный вопрос: откуда у кооператива деньги на доплату недостающей части? 

Первая и наиболее распространенная группа жилищных и жилищно-строительных кооперативов использует такой механизм: средства, не достающие для покупки квартиры одному пайщику, берутся взаймы у другого такого же пайщика, у которого очередь на покупку еще не подошла. "Это так называемая схема взаимного кредитования, – говорит вице-президент корпорации "Бест-Недвижимость" Владимир Лопатин, – касса взаимопомощи, ссудосбережения, называйте как хотите. Схема великолепная, подтвердившая свою работоспособность веками".

Действительно, впервые система "взаимоподдержки в жилье" появилась еще в 17-м веке в Германии и Англии, а сейчас существует в различных организационно-правовых формах по всему миру. На своей родине она называется "строительно-сберегательными кассами", с помощью которых свой "квартирный вопрос" решает до 80% немцев, 75% австрийцев, 55% бельгийцев и до 70% чехов. 

В СССР участники кооператива вносили, как правило, 40% стоимости квартиры на стадии котлована, остальные 60% давало государство в виде беспроцентного займа, причем, надо заметить, что в постсоветское время оставшиеся кооперативы кредитовались уже под ставку рефинансирования. Квартиру можно было оформить на себя только после погашения займа. 

Сейчас из госбанков крупные ипотечные программы имеют только Сбербанк и ВТБ 24. Ставки – на уровне 15-16% годовых. В других банках они доходят до 30%. Представитель Сбербанка Ирина Кибина утверждает, что банк "крайне заинтересован в разработке законодательства о стройкооперативах, так как это расширит доступность кредитов и клиентскую базу". 

Еще один момент - земли под застройку кооперативного дома в советское время выделялись обычно при поддержке предприятия, под эгидой которого организовывался кооператив. "Выделение хороших земельных участков, подключенных к коммуникациям и имеющих социальную инфраструктуру, наиболее важная проблема, - считает руководитель "Индикаторов рынка недвижимости" Олег Репченко. - Без ее решения механизм не будет работать, а как заставить чиновников это делать – непонятно". 

Основное преимущество кооперативов - резкое удешевление стоимости строительства. Главный недостаток - высокие риски срыва проекта. Как поведет себя "новая кооперация" во времена кризиса и нестабильности – тоже неясно, учитывая тот факт, что во все времена они строились и считались надежными при условии политической и экономической "нирваны". 

Очевидный "плюс" в одном – российские власти всерьез заняты поисками форм и методов оживления рынка недвижимости, загнанного сегодня в абсолютно тупиковую ситуацию, когда "верхи (девелоперы) не могут, а низы (потребитель) не хотят строить и покупать жилье "по-старому".

Страница от 26.04.2024 20:38