В марте проявилась новая тенденция: владельцы квартир, годами сдаваемых в аренду, придя в ужас от стремительного падения цен, отказываются, если съезжают квартиранты, от дальнейшей сдачи.

Квартира закрывается, и ее собственники ждут августа-сентября – периода традиционного оживления и подъема цен.

Причины и прогнозы
Сдавать недвижимость по мартовским ценам многим кажется просто бессмысленным. Ведь квартиранты за полгода до планируемого оживления могут не только следа не оставить от недавнего ремонта, но и попортить бытовую технику.

Многие аналитики сходятся в том, что в марте цены на аренду столичных квартир значительно упали. Причем снижение произошло во всех сегментах, кроме "двушек" экономкласса и элитных "трешек".

Еще недавно, в январе-феврале, казалось, будто рынок городской аренды заметно оживился. Появились потенциальные арендаторы, значительно сократилось предложение квартир и, следовательно, выросли цены. Конечно, докризисного уровня они не достигли, но по сравнению с декабрем подъем был заметным.

И вот наступил первый месяц весны, а следовательно, появились сезонные предложения. Число квартир, сдаваемых в аренду в столице, заметно выросло. Причем если в прошлые годы сезонные варианты традиционно сдавались по более низким ценам, чем долгосрочные, то сейчас сезонная и долгосрочная аренда по деньгам примерно сравнялись.

Появление сезонных вариантов повлекло за собой резкое снижение цен на квартиры, сдаваемые на длительный срок. Например, в феврале, в период оживления, приличная однокомнатная квартира в спальном районе в современном доме с мебелью и ремонтом буквально улетала за 25 тыс. рублей. Сейчас подобная квартира сдается за 20–22 тыс. и может ждать своего арендатора неделями. По мнению руководителя отдела аренды одного из агентств Юлии Владимирцевой, мартовское падение цен объясняется не только появлением сезонных квартир. Кризис привел к тому, что спрос на жилье в аренду оказался отложенным до января-февраля. Сейчас он реализован, поэтому сложилась ситуация, когда появилось много квартир, в том числе и сезонных, и мало потенциальных арендаторов. Еще в феврале арендовать вдвоем приличную комнату в малонаселенной квартире в спальном районе можно было не дешевле 15–17 тыс. рублей. Сейчас для того, чтобы "однушка" на окраине нашла своего арендатора довольно быстро, она должна стоить 17–18 тыс. У риелторов ощущение, что это не предел кризисного ценопада. Аренда московского жилья будет дешеветь и дальше. Другое дело, что специалисты расходятся в оценке масштабов этого явления.

Например, Валерий Барнинец, генеральный директор одного из агентств недвижимости, считает, что влияние негативных экономических факторов на рынок аренды можно будет увидеть лишь в конце апреля – начале мая, когда большинство потенциальных и нынешних арендаторов почувствуют реальное давление негативных экономических факторов на себе.

Дошли до предела?
Некоторые риелторы полагают, что цены практически уже упали до возможного нижнего предела. Дальнейшее их снижение возможно на очень небольшой процент, и продлится оно лишь до августа.

С точки зрения этой категории специалистов, о невозможности обвала цен на городскую долгосрочную аренду говорят, к примеру, такие очевидные факты. Владельцы отремонтированных квартир с хорошей мебелью и бытовой техникой в новых домах не готовы сдавать свои апартаменты меньше, чем за 20 тыс. рублей. Ведь в ремонт, оснащение квартиры вложены немалые деньги. Хороший ремонт однокомнатной квартиры обходится минимум в 150 тыс. рублей, примерно столько же вкладывается в мебель и бытовую технику. Как правило, приличная квартира сдается с гарнитурной мебелью, телевизором, холодильником и обязательно стиральной машиной. Владельцы такого жилья – чаще всего люди среднего возраста, умеющие зарабатывать деньги. Для них сдача в аренду –один из источников дохода, но не основной. Эти люди четко понимают ценовую границу, ниже которой сдавать квартиру просто не рентабельно. Ведь после каждых квартирантов приходится заново делать ремонт (пусть даже косметический). Неизвестно, в каком состоянии будет оставлена мебель и бытовая техника.

Конечно, не закроют свои квартиры на ключ и будут рады сдать их за любые деньги те владельцы, которым не надо опасаться за мебель и ремонт, для которых каждый рубль важен в семейном бюджете.

"Двушки" и "трешки" сдают частями
Еще одна из весенних особенностей – упавший арендаторский спрос на комнаты. Осенью комнаты были, пожалуй, единственным сегментом арендного рынка, пользовавшимся ажиотажным спросом. Зимой ими стали интересоваться меньше, весной интерес пропал почти полностью. Хотя цены на аренду комнат по сравнению с зимой пока держатся. Но удивительно, что разница между ценой аренды однокомнатной квартиры и комнаты на двух-трех человек предельно сократилась. Так, однокомнатную квартиру с "бабушкиной" мебелью и ремонтом в хрущевке на Октябрьском поле в нескольких остановках от метро можно арендовать за 17 тыс. рублей. А комната, там же, но в сталинском доме, в коммуналке на двоих-троих стоит 15 тыс.

Еще с начала кризиса арендаторы стали снимать двух-трехкомнатные квартиры в складчину. Но тогда это была инициатива съемщиков, которая не особо приветствовалась владельцами недвижимости. В марте появились прецеденты, когда сами владельцы такого жилья предлагали его в аренду для разных семей.

Например, двухкомнатную квартиру в новом районе Кожухово сдать непросто. От метро далеко, с транспортом проблемы. Опять-таки сдавать ниже определенной ценовой черты даже одной семье владельцы не готовы. Вот и предлагают риелторам выход – сдачу по комнатам, а-ля коммуналка. Знаю, к примеру, такую квартиру, куда предприимчивый хозяин заселил в одну комнату семью с ребенком за 15 тыс., а в другую – молодого человека, неплохо зарабатывающего, но любителя шумных компаний и выпивки. Ему аренда обходится в 12 тыс. в месяц.

Арендаторов на двухкомнатную квартиру за 27 тыс. рублей в этом районе пришлось бы ждать долго, и, скорее всего, значительно снижать цену. А комнаты были сданы быстро.

Насколько распространится сдача квартир по комнатам, неизвестно. Например, в той кожуховской "двушке" между арендаторами и соседями постоянно возникают скандалы. Семье с ребенком мешает любитель шумных компаний, а его раздражает детский плач. Для арендаторов преимущество такой аренды единственное – дешевизна. Но оборотная его сторона – полное отсутствие комфорта.

Элита – вне общих правил
Сегмент, которого меньше всего коснулся кризис и все колебания цен, – это элитные трех- и многокомнатные квартиры. Цены на них не только не падают, но и продолжают расти. Например, даже в марте, который во многом изменил ситуацию на рынке, они выросли более чем на 7 процентов. Риелторы утверждают: спрос на такие квартиры невысок, но он есть, и, что самое главное, – постоянен.

Все специалисты сходятся в одном мнении: весной и летом оживления на рынке и, следовательно, более или менее значительного подъема цен на городскую аренду не предвидится. Оживление будет традиционно сезонным и начнется в конце лета. Повлечет ли за собой сезонное оживление подъем цен на рынке? Сегодня об этом говорить сложно.

Обновление страницы 27.12.2024 13:18