По оценке некоторых российских девелоперов, в сфере купли продажи квартир мы отстали не только от западноевропейских стран, но даже от Кореи. Причина проста: во всем мире квартиры давно уже продаются с отделкой.

Соответственно, возник вопрос: отмечают ли агентства недвижимости интерес со стороны покупателей к квартирам с отделкой? Является ли это более выгодной инвестицией по сравнению с квартирой, которая больше напоминает стройплощадку? Какие требования выдвигают при этом покупатели? На сколько квартира с отделкой стоит дороже "стройварианта"?

Член совета директоров корпорации Mirax Group А.Адикаев считает, что в России начала формироваться тенденция сдачи квартир с отделкой. И если сегодня, по его мнению, это в первую очередь касается апартаментов, то в течение 5 лет застройщики жилья бизнес и эконом-классов будут вынуждены предлагать квартиры только с отделкой. Каким образом будет формироваться мода на отделку? 

По мнению генерального директора "Дом.ру - Столица" Михаила Мазаева, интерес к квартирам с отделкой есть, в основном его проявляют покупатели квартир эконом - класса, или покупатели которым необходимо въехать сразу. Многие покупатели интересуются не чистовой отделкой, а выполненными черновыми работами /стяжка, трубы и др./, добавляет он. 

Из десяти потенциальных покупателей квартир в новостройках как минимум три покупателя предпочли бы купить ту квартиру, в которой можно сразу жить, отмечает ведущий эксперт агентства недвижимости Алла Аксёнова. В свете снижения инвестиционной привлекательности рынка жилой недвижимости Москвы, сейчас восемь из десяти покупателей, приобретая жилье в новостройке, делают это для того, чтобы в ней жить, а не для того, чтобы в будущем перепродать, делится она своими наблюдениями. При этом они становятся участниками трехсторонних альтернативных сделок: продают собственное жилье, привлекают ипотечный кредит, покупают новое жилье. Нередко при этом покупатели квартир в новостройках еще и берут потребительский кредит на ремонт и обустройство. После чего еще 3-6 месяцев снимают квартиру на время проведения ремонта в свежекупленном жилище. Квартиры с отделкой интересуют прежде всего иногородних покупателей или тех, кому необходимо въехать в новое жилье в кратчайшие сроки, замечает директор департамента элитной недвижимости компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Кайдо Каарма.
Директор по маркетингу БН "Агент 002" Ольга Побединская уточняет, что для покупателей важно, что бы присутствовала хотя бы черновая отделка /стены выведены под покраску, стяжка на полах/. Квартиры в домах с черновой отделкой дороже в среднем на 2-3 проц. Тем не менее, она полагает, что отделку в квартире купленной в новом доме не имеет смысла делать в первый год, поскольку дом, как правило, оседает и соответственно весь дорогой ремонт может быть испорчен. 

Давайте посчитаем затраты. Самый минимальный ремонт 52-метровой двухкомнатной квартиры в новом панельном доме обойдется счастливому обладателю собственной квартиры в 300-400 тыс руб, называет А.Аксёнова. Аренда жилья на время ремонта минимум 25 тыс в месяц – итого порядка 75 тыс руб. В общей сложности минимальные расходы составят порядка 375-475 тыс руб. То есть, при средней цене средней "двушки" в Москве 5,3 млн руб, затраты на очень простой ремонт составят примерно 9 проц от стоимости жилья. По логике вещей, как минимум на такую, или чуть большую сумму квартира с ремонтом может быть дороже квартиры без ремонта, чтобы покупателю было выгодно ее покупать. Но на самом деле эта цифра может даже достигать 12-15 проц. Но и при таком уровне "наценки за ремонт" вариант "под ключ" может быть интересен покупателю. Ведь он понимает что, во-первых, он избавляется от временных и моральных издержек, ему не придется контролировать прораба, переезжать два раза /из старой квартиры в съемную, из съемной – в новую/ и ездить по строительным рынкам. 

С другой стороны, если стоимость квартиры с ремонтом в новостройке эконом-класса дороже квартиры без ремонта в том же доме или в том же районе более чем на 15-17 проц, то цена квартиры в целом и ремонта в частности, скорее всего, покажется покупателю завышенной, и он предпочтет купить квартиру "в нуле", чтобы контролировать ремонт самому. 

Управляющий партнер Delta estate Елена Земцова говорит, что застройщики не производят дорогой отделки. От 500 долл максимум 800 долл за кв м, утверждает она. Конечная стоимость квартиры даст прирост за эту услуги 1000-1200 долл кв м. Если "голая" квартира стоит 6 млн долл, то с отделкой и мебелью ее цена возрастет до 8 млн долл, приходит к выводу Е.Земцова. 

Застройщик может осуществлять отделку по более низким расценкам, чем компании, специализирующиеся на оказании ремонтных услуг. Естественно, цена "готовой" квартиры выше, чем площади со свободной планировкой, однако в конечном итоге покупатель выигрывает за счет меньшей стоимости ремонта, выполняемого компанией-застройщиком. Кроме того, продавая квартиры с отделкой, девелопер избавляет покупателей от дискомфорта, связанного с ремонтными работами в соседних помещениях. Ремонт квартир, реализуемых без отделки, в отдельно взятом доме может растянуться на длительный срок, поэтому и заселяются такие объекты продолжительное время. Естественно, первые новоселы могут пострадать не только от шума ремонтных работ в соседних квартирах, но и от того, что не все инфраструктурные объекты начнут работать в жилом комплексе одновременно. Например, срок открытия магазинов и ресторанов зависит от того, насколько велик будет поток клиентов, и если их мало, начинать работу просто нерентабельно. 

Насколько инвестиционная привлекательность квартиры с отделкой выше? На этот вопрос О.Побединская ответила так: "Приобретение квартиры с полной отделкой будет равнозначно приобретению жилья на вторичном рынке. Исходя из этого, просчитывается и инвестиционная привлекательность подобного вложения. Естественно это не выгодно. Приобретая квартиру в новостройке человек рассчитывает на определенный процент роста стоимости, и он гораздо выше, нежели на вторичном рынке". В 2007 г рост стоимости в новостройках составлял от 20 до 30 проц в зависимости от объекта, а на вторичном не более 7 проц, констатирует она. С ней согласен и Михаил Мазаев: "Отделка не может являться выгодной инвестицией, так как теряет в цене по мере эксплуатации и очень подвержена течениям моды". Но может ускорить реализацию малоликвидных квартир, добавляет он. 

Подводя итог, можно сказать, что по мере увеличения деловой активности и роста доходов, покупатели будут все более интересоваться квартирами с отделкой. В таком случае на первый план выйдет вопрос качества и стоимости. Для человека, чьим жизненным лейтмотивом является "Время – деньги!" индивидуальный дизайнерский проект будет в любом случае дешевле. А тот, кто рассчитывает затратить на ремонт не более, чем стоимость обоев, будет клеить их сам, но это, как говорится, уже другая история.

Обновление страницы 27.12.2024 12:43