Киноманы прекрасно помнят популярный в 80-х годах ушедшего века фильм "По семейным обстоятельствам", герои которого, наняв черного маклера (были такие и в советское время), занимались разменом квартиры.

Маклер в целях конспирации изъяснялся на "птичьем" языке. Так, квартиры он называл тетями, кухни – тещами, комнаты – сыновьями и дочками. Вот об этих самых "дочках" мы и поговорим. Казалось бы, жить в коммунальной квартире – удовольствие ниже среднего. Но что делать, если даже однокомнатную квартиру в Москве в настоящее время дешевле чем за 130–135 тысяч долларов днем с огнем не сыщешь? А жить-то где-то надо. Вот и начинают примериваться "с голодухи" горожане к покупке комнат. Как успехи?

"Дочка" в заначке…
Итак, квартира вам пока не светит, а жилье покупать нужно. Стандартная ситуация. Молодые семьи, как это ни прискорбно, проще уживаются с соседями, нежели с собственными родителями. Ничего не поделаешь: конфликт поколений. И на определенном этапе комнатушка оказывается единственной альтернативой отдельному однокомнатному дворцу. Кроме того, если вы упорны и настойчивы, в лучшем случае можно, со временем накопив определенную сумму, продать комнату, вступить в ипотеку и таким образом приобрести вожделенную "двушку". Наконец, если вы житель Подмосковья, а работаете в столице, то комната в Белокаменной вам может очень пригодиться. Тяжко ведь в течение рабочей недели мотаться туда-сюда. Возможно, дети подрастут, окончив школу, поступят в московский вуз, а тут готовое пристанище: коммунальное, зато свое. 

На что еще сгодится это коммунальное счастье? Вдруг ваш "сожитель" дождался-таки квартиры и выезжает, получив ордер? Тогда вы приобретаете преимущественное право на покупку соседской конурки. И шорты превращаются... пардон, коммуналка становится отдельным уютным гнездышком. Да? Как бы не так! Нет, права-то вы, конечно, имеете, да только если раньше такая комната вам бы досталась за символические деньги, то теперь БТИ ее оценивает по рыночным ценам, и полученная в результате сумма вряд ли будет отличаться от "чисто" рыночной в меньшую сторону на 3–4 тысячи зеленых. Купить комнату с тем, чтобы ее потом сдавать? Сомнительный бизнес! Да, цена аренды жилья сейчас выросла неимоверно. За съем комнаты в Москве платят уже по 250–450 долларов. Хорошо, но чтобы оправдать покупку такой комнаты, вам придется ждать 10–12 лет. Правда, возможно, вы хотите, чтобы за десять лет чужие дяди и тети вернули вам потраченные на приобретение комнаты деньги. К тому же комната ваша за столько лет заметно вздорожает. Резонно. Но захотят ли соседи потакать вашим "бизнес-планам"? Зачем им посторонние жильцы? А ведь дабы заселить чужих в свою комнату, надо получить письменное согласие от собственников всех остальных комнат коммунальной квартиры, зарегистрировать квартирантов и заплатить подоходный налог. Хотите договориться по-тихому? Хозяин-барин, но смотрите: "по-тихому" – это нарушение закона. Налоговики в последнее время научились вычислять вольных арендодателей. Как возьмут, да взыщут с вас недоимки за пять лет, вот ваша экономия и испарилась.

…но с гонором!
Так и быть, решили вы, покупаю комнату. Приценились… прослезились. Потому что стоимость квадратного метра комнаты даже чуть выше цены "квартирного метра". Шутка ли, за комнату в 10–12 метров, да к тому же далеко от центра Первопрестольной, придется выложить 35–40 тысяч долларов. 18-метровые хоромы обойдутся не слишком богатому покупателю уже в 60–65 тысяч долларов. Про центр города и говорить нечего. 100 тысяч долларов за 20-метровую комнату, условно выражаясь, с видом на Кремль – это еще по-божески. Можно, конечно, повернуться к центру задом, к Подмосковью передом. Но и там, если эти областные города располагаются в радиусе 20–30 километров от Москвы, комната в "избушке на курьих ножках" будет стоить всего на 10–20 тысяч долларов дешевле. Всего, потому что 25–40 тысяч зеленых все-таки придется найти и на областные пенаты. 

Где же брать деньги на покупку комнаты, коль скоро своих сбережений не хватает, а у родственников и друзей как назло именно в это время случились серьезные финансовые затруднения? Уж не у банков ли занимать, уж не вступать ли "по комнатному" поводу в ипотеку? Опять же, это дело хозяйское, но эксперты отмечают: если еще в 2004–2005 годах за ипотечным кредитом на приобретение комнаты москвичи практически не обращались, то в последнее время поток "комнатников" заметно активизировался. Ныне доля подобных обращений в общем числе заявок на получение ипотеку составляет порядка 5–6 процентов. Потому что семьи с ежемесячным доходом до 2 тысяч долларов, не имеющие в загашнике жилья, которое можно было бы реализовать для получения необходимой суммы, позволяющей сделать первоначальный ипотечный взнос, под гнетом цен временно о покупке отдельных квартир стали забывать. 

А что же банки? Признаться, и они до сих пор не горят особым желанием связываться с покупателями комнат, хотя постепенно начинают оттаивать. В первую очередь такого рода кредиты выдавали на покупку последней комнаты – т. е. той самой капли недвижимости, после приобретения которой заемщик становился владельцем всей коммунальной квартиры. Банки до последнего времени вообще считали кредитование покупки комнат делом излишне рисковым. Действительно, а вдруг клиент надорвется под тяжестью выплат. Тогда банку придется выставлять на продажу комнату, а это по сравнению с квартирой неликвид. В случае чего банк даже потребует с вас, помимо всех прочих документов, предоставить справку от местных властей: а не подлежит ли домик, где присмотрена конурка, сносу или реконструкции. Если дом относительно новый, кредит получить проще.

Не зарастет народная тропа
И все же время берет свое. Спрос на ипотечные кредиты для покупки комнат растет. А вот предложение все-таки пока не очень. До сих ипотечные кредиты на покупку комнаты дают считанные банки. Так, коммерческий банк "Зенит" кредитует покупку комнат на вторичном рынке по стандартной ипотечной программе. Срок кредита – от года до 25 лет. Сумма кредита – от 20 тысяч долларов. При этом если кредит требуется на срок до 10 лет, банк выдает до 90 процентов, от 10 до 15 лет – до 85, от 15 до 20 – до 80 процентов требуемой суммы. Кредит выдается под 11,5 процента годовых в рублях и 10,5 – в американских долларах. Естественно, приобретаемая комната закладывается в качестве обеспечения кредита. Кроме того, вам потребуется купить полисы на страхование риска утраты и повреждения комнаты, а также риска утраты прав собственности. Кредит предоставят гражданину России в возрасте от 22 до 60 лет (или до 55 лет для женщин), причем 55 или 60 лет должно исполниться заемщику на момент погашения займа. Получатель ссуды обязан работать на последнем месте не менее 4 месяцев и иметь, по крайней мере, двухгодичный трудовой стаж. Понятно, что комната должна быть абсолютно чистой с юридической точки зрения. 

Коммерческий банк "Уралсиб" предоставляет ипотечный заем на покупку комнаты (также как и квартиры) на вторичном рынке на срок до 30 лет. Кредит выдается в сумме от 1 до 20 миллионов рублей (или в соответствующем эквиваленте в евро или долларах). Максимальный размер кредита не может превышать 90 процентов от стоимости комнаты. Коль скоро вы берете ссуду на срок от 3 до 5 лет и внесли от 10 до 20 процентов стоимости комнаты в качестве первоначального взноса, за пользование займом заплатите 12 процентов годовых (10,5 в валюте) или 12,5, если намерены согласно договору кредитоваться в течение 5–30 лет. Внеся от 20 до 50 процентов стоимости комнаты, вы будете платить (имея в виду те же временные рамки кредитования) уже 11,5 и 12,4 процента годовых соответственно. 

"Хоум Кредит энд Финанс Банк" предлагает ипотечный кредит на покупку комнату даже с нулевым первоначальным взносом. Кредиты выдаются на срок до 25 лет в рублях и долларах. Сумма кредита – от 300 тысяч до 15 миллионов рублей или от 10 до 500 тысяч долларов. Если вы собираетесь отдать ссуду в срок до 10 лет, с вас потребуют заплатить от 11,5 процентов в рублях и от 9,5 процента в валюте. 

Итак, как вы видите, конечно, ипотечный кредит весьма дорог. Оформление его – дело хлопотное и весьма "бумажное". Побегать придется. Что касается перспектив развития ипотечного кредитования на покупку комнат, аналитики полагают, что рост цен на жилье подстегнет банки заметно расширить это направление своей деятельности.

Компетентное мнение:
Василий АРТЮШЕНКО, эксперт по недвижимости:
– Учтите, операции с недвижимостью сопряжены с преодолением многочисленных юридических рифов. Продавец комнаты обязан предоставить вам выписку из домовой книги за последние 15 лет. Тщательно проверьте, не претендуют ли на владение вашей комнатой некие третьи лица. Для этого вам следует получить справку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, вы узнаете, не пытается ли заявить о своих правах некто в суде и не находится ли скрытый от ваших глаз реальный владелец комнаты в местах не столь отдаленных. Наконец, я бы посоветовал вам попросить у продавца комнаты справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Неудобно? Береженого Бог бережет.

Страница от 27.12.2024 12:21