Для покупки квартиры в Москве располагать средствами – условие необходимое, но недостаточное. Главная задача покупателя – сформулировать для самого себя требования к будущему жилищу.

Только после этого имеет смысл рассматривать различные варианты, исходя из имеющихся финансовых ресурсов. Для того чтобы выбор был точным, нужно понимать, в чем преимущества и недостатки предлагаемой квартиры, достаточно ли первых и готовы ли вы мириться со вторыми.

Деньги в Москве – понятие несколько условное. Если у вас есть, допустим, 4 миллиона рублей и вы собираетесь купить квартиру в Новокуркино – это одно. Если с теми же деньгами вы прицениваетесь к Остоженке, это уж совсем другой случай. Чтобы приобрести подходящее жилье, придется проанализировать большой объем информации, соотнести такие показатели, как цена, площадь, район, местоположение, транспортная доступность, первичка или вторичка и многое другое. В этом материале мы сосредоточимся на характеристиках первичного рынка жилья.

Как выбирать
Покупка жилья – слишком важное решение, и редко кто готов принять его без советов с родными, друзьями, наконец, со специалистами. Практически у каждого есть знакомые, уже решавшие подобную проблему и готовые отправить вас к "своему" риелтору. Сами же работники риелторских компаний говорят, что подобный способ приобретения новых клиентов – самый популярный, люди охотнее обращаются к опыту кого-то из своих, нежели к советам рекламы, тем более в столь непростое время.

Активные поиски ведутся и с помощью Интернета: весьма посещаемы сайты юридических компаний, адвокатских контор, организаций, занимающихся защитой прав потребителя. Многие разумно предпочитают связаться с ними еще до того, как что-то пошло не так, чтобы получить практический совет, юридическую помощь. Стоит отметить, что все эти службы работают исправно, и на любой свой вопрос обратившийся получит ответ не через неделю, а куда более оперативно.

Популярными стали сейчас многочисленные форумы, которые собирают успешных, незадачливых и просто потенциальных приобретателей недвижимости. Мнения о компаниях, реальные истории, практические советы, телефоны риелторов и адвокатов – все это можно найти на форумах или на сайтах интернет-сообществ. Правда, есть опасность нарваться на антирекламу, проплаченную конкурентами той или иной компании, так что вероятность быть введенным в заблуждение недооценивать нельзя. Но что поделаешь – даже поиски в Интернете несут определенный риск.

Повторимся, многие ищут совета на стороне, и, пожалуй, правильно делают. И все же сколько ни общайся на форумах, в какие риелторские конторы ни звони, а при покупке квартиры каждый покупатель решает для себя главные вопросы самостоятельно.

И раз уж переложить ответственность не удастся, стало быть, надо не на добрые советы уповать, а просто собирать информацию, сопоставлять, оценивать, чего больше в предлагаемом варианте – плюсов или минусов.

Для начала, конечно, неплохо бы понять, какой рынок жилья – первичный или вторичный – лучше всего соответствует пожеланиям и предпочтениям.

Что такое хорошо и что такое плохо
Поскольку мы намерены рассуждать о рынке первичной недвижимости, то есть новостроек, именно его плюсы и минусы и станут темой, на которой мы остановимся. Сначала – о хорошем.

Главный плюс первички, собственно говоря, в том, что это новое жилье. А значит, во-первых, не подержанное: новые стены, не протекающие трубы, чистый подъезд, зачастую – еще и возможность самому определить внутреннюю планировку. А во-вторых, не отягощенное смутным юридическим прошлым. Соответственно, не может возникнуть и претензий от предыдущих собственников.

Традиционный аргумент в пользу первички – ее относительная дешевизна. Эксперты рынка охотно предлагали раньше калькуляции выгоды, вроде того, что за срок строительства жилья (допустим, с момента покупки до его завершения пройдет 1,5-2 года) цены вырастут как минимум в 1,5 раза, плюс дополнительная выгода для покупателя – около трети стоимости квартиры (обычно разницу в цене между "первичной" и "вторичной" квартирами оценивали процентов в 30). Увы, времена сейчас не те, и вряд ли можно рассчитывать на скорую отдачу от такой инвестиции, а вот сроки завершения строительства нынешнего недостроя – это как раз большой и интересный вопрос.

Объем московских новостроек начал сокращаться еще до кризиса: не хватало участков, была ограничена точечная застройка и т. п., но с осени 2008 года ситуация заметно усугубилась. В 2008 году было построено менее 65% от заявленного объема, а количество реализуемых на первичном рынке квартир неуклонно продолжает снижаться от квартала к кварталу.

Так, по данным УК "Пересвет-Инвест", в 4 квартале 2008 года продавалось 290 объектов, в 1 квартале 2009-го – только 225 (снижение на 22%). По данным "Калинка-Риэлти", количество объектов, которые находятся в реализации на элитном первичном рынке, в разы меньше: в 1 квартале 2009 года это были всего около 50 адресов (и сейчас количество непроданных квартир по ним превышает 2000), несмотря на прежние заявления экспертов о безусловной инвестиционной привлекательности московского жилья именно верхнего ценового сегмента. И, кстати, несмотря на существенный дисконт, на который может рассчитывать сегодня покупатель.

Впрочем, о том, каковы в действительности скидки и являются ли они достаточным аргументом для того, чтобы покупать новостройку сейчас, мы расскажем во второй части материала. Тем более что мы пока что почти ничего не сказали о минусах первички – а их, поверьте, немало. Итак, продолжение следует...

Роман Михайлов

Все за и против покупки новостройки. Часть 2

Страница от 19.04.2024 10:32