Итак, мы продолжаем разговор о преимуществах и недостатках первичного жилья. Увы, приходится признать, что список недостатков на сегодня получается длиннее, чем список преимуществ. Справедливости ради вспомним еще парочку аргументов за, прежде чем перейти к суровой критике.

Сделки на вторичном рынке чаще всего альтернативные, это затягивает и осложняет процесс. В случае с новостройкой, вроде бы, все должно быть оперативнее, но… Увы, мы уже говорили о том, что сроки сдачи строящихся домов сейчас назвать сложно, так что этот плюс получается довольно условным.

Положительный безо всякого сомнения момент – это то, что в новостройках, как правило, предусматриваются если не гаражи, то хотя бы парковочные места. Даже самые простые панельные дома экономкласса уже не строят без парковок, чем большинство старых домов похвастаться не может. Так что в этом вопросе, конечно, первичное жилье вне конкуренции. Но, откровенно говоря, может, все-таки стоит подождать, пока в экономике прояснится?

Даже до кризиса редко можно было купить квартиру в новостройке, которая сдается «на следующей неделе», и, к слову сказать, это жилье получалось не сильно дешевле вторичного. А уж сейчас покупать на стадии котлована – отчаянный поступок. Дом или будет построен далеко не в заявленные сроки, или – такое тоже может быть – не будет построен вовсе. Да и при благоприятном исходе событий покупателю предстоит еще и хлопотная и длительная процедура по оформлению прав собственности.

Кроме того, перед заселением новоселам придется провести ряд отделочных работ, если не полный ремонт в пустой бетонной коробке. Впрочем, хорошо известно, что новые жильцы въезжают в свои квартиры не за одну-две недели, процесс этот продолжается минимум полгода, следовательно, еще длиннее становится и приведение жилья в порядок. Кстати сказать, делать ремонт как можно быстрее тоже не выход: любой дом в первый год после постройки дает усадку, в связи с чем выпестованный евроремонт может быть безнадежно испорчен перекосом обоев и трещинами в потолке. В общем, в ближайшие год-два после того, как вы вселитесь в свою квартиру, жить в ней будет достаточно проблематично, особенно если у вас в семье есть дети и пожилые люди.

Не добавляет оптимизма и тот факт, что если речь идет не о точечном строительстве, а, к примеру, о жилом комплексе, то не исключено, что еще полгода-год под вашим окном будет продолжаться стройка. Что уж говорить о бесконечных ремонтах у соседей, которые уж гарантированно будут продолжаться куда больше, чем полгода.

К слову сказать, строящуюся квартиру вы не увидите «вживую». Если вы что-то приобретаете на вторичке, то вы точно знаете, как выглядит эта квартира, какой вид открывается из ваших окон. С первичным рынком что-либо прогнозировать куда труднее, особенно если строительство ведется микрорайонами – не появится ли на месте фруктового сада под окнами новая магистраль?

Новые дома строятся коммерческим способом, иными словами, застройщик хочет получить побольше метров на продажу, так что двухкомнатная квартира в 100-120 кв. м – это нонсенс, рентабельнее или меньшая площадь, или большее число комнат. А еще строители делают так называемые «глубокие квартиры», в дальних углах которых и днем ничего не видно без электрического освещения.

Отдельного упоминания заслуживает проблема инфраструктуры. Как бы тщательно ни прорабатывались современные проекты (а их действительно делают куда лучше, чем 5-10 лет назад), все равно строительство дорог, обеспечение новостроек общественным транспортом, возведение социальных и торговых объектов всегда отстает. И пока жизнь войдет в нормальную колею, пока появится привычный комфорт, уйдет год, а то и больше. Тем более что город сейчас корректирует свои программы развития исходя из сложившихся экономических условий.

И, наконец, вспомним о квартирных аферах: первичный рынок, к сожалению, создает повышенные риски, связанные с приобретением квартиры, дает больше возможностей для мошенничества, а государство прилагает недостаточно усилий для защиты интересов покупателей недвижимости в новостройках. Конечно, новая квартира не имеет длительной истории, и появления «незаконно обиженных» бывших собственников опасаться вряд ли стоит, но огромное количество обманутых дольщиков по всей стране говорит само за себя. «Выручалочка» докризисных времен – покупка новой квартиры по ипотеке, когда кредиты выдавались только на объекты, аккредитованные в банке (а значит, добросовестность застройщика проверялась банком), – теперь не работает. Интересоваться надежностью застройщика придется самостоятельно. Кстати, хороший признак, если часть квартир выкуплена городом под социальное жилье; это дает гарантию, что дом достроят, но при этом гарантирует «муниципальное» социальное окружение.

Краткое резюме:

Плюсы первички
• Юридическая чистота
• Более низкие цены
• Экономия средств в случае покупки квартиры на раннем этапе строительства
• Фактическая рассрочка при покупке
• Наличие новых коммуникаций и инженерных систем
• Возможность выбора планировки
• Инвестиционная привлекательность (сейчас под серьезным сомнением, по крайней мере в среднесрочной перспективе)
• Покупка без альтернативного обмена, характерного для вторички
• Наличие стоянки или паркинга

Минусы первички
• Продается квартира, которой еще нет, что означает немалый риск
• Риск срыва сроков сдачи объекта (особенно обостряется сейчас, в период кризиса)
• Как правило, нет свидетельства о регистрации и нет возможности быстро его получить
• Больше возможностей для мошенничества
• Государство прилагает недостаточно усилий для защиты интересов покупателей
• Невозможность увидеть строящуюся квартиру «вживую»
• Необходимость проведения ремонта и связанные с этим расходы
• Ремонт, который ведут соседи, может длиться несколько лет
• Плохая транспортная доступность
• Более высокая квартплата

Справка
По данным аналитического центра GED Analytics, в марте 2009 года на первичном рынке Москвы было продано около 700 квартир. Для сравнения: в марте 2008 года – порядка 2500 квартир. Таким образом, рынок новостроек сузился примерно втрое. Основная часть первичного жилья сейчас строится по городскому заказу для очередников.

Роман Михайлов

Все за и против покупки новостройки. Часть 1

Страница от 23.04.2024 14:57