Намерение властей эффективно использовать пустующие земли под малоэтажное строительство придаст нацпроекту "Доступное жилье" качественно иную форму, говорят эксперты. Одна из главных проблем - вероятный новый передел рынка недвижимости.

Кризис вынуждает всех участников рынка так или иначе корректировать планы и программы и нацпроект "Доступное жилье" - не исключение. Помимо неблагоприятной конъюктуры, одна из глобальных проблем заключается в обширности территорий страны. Все населенные пункты занимают не более 1% территории России, что составляет примерно 19 млн гектаров. Даже в Московской области, самом густонаселенном и застроенном регионе, под застройкой находится всего 4,3% территории. Гигантский "кусок" всего земельного "пирога" принадлежит федеральным структурам. Самые крупные землевладельцы - министерства обороны и сельского хозяйства, РЖД и церковь. Площади им выделялись еще в советское время под определенные цели или "просто так", ради того, чтобы они за кем-то числились. В 95% случаев эти земли вообще никак не используются.

"Вопрос, который у нас, к сожалению, не работает, - это вопрос изъятия земли в случае ее нецелевого использования в течение определенного времени - и аграрной земли, и, может быть, даже других видов земель, не только сельхозназначения", - сказал президент России Дмитрий Медведев на встрече с представителями ЛДПР, дав, по сути, старт новому направлению нацпроекта.

В последний раз Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости опубликовало свои данные в 2005 году. Из них следует, что в тот год было выявлено 9935 нарушений земельного законодательства, связанных с неиспользованием земельных участков физическими и юридическими лицами. Но, оформлено только 444 протокола по нарушениям. Случаев изъятия земельных участков у собственников зарегистрировано не было ни одного.

"Сам факт того, что нет данных за последние 4 года говорит о том, что с учетом и контролем за землями у нас хуже, чем плохо, - говорит гендиректор "Агентства информационных технологий" Антон Трегубов. – Больше всего вопросов возникает к властям на местах, которые не заинтересованы в прозрачности распределения земельных участков, в том числе, под застройку".

На сегодняшний день в стране нет правил рационального использования земель, нет ясности, что такое "грубое нарушение правил землепользования", нет внятного механизма определения категорий земель и их стоимости. Логично, что раз законодательство далеко от совершенства, то в массовом порядке идет спекулятивная скупка земельных участков тысячами гектаров, в том числе тех, что находятся в долевой собственности у бывших членов колхозов. Известно, что паи скупались за бесценок, нередко и обманным путем, когда их владельцы и не догадывались, что их лишили собственности.

Стоит отметить, что "просто так" поднимать один из самых запущенных вопросов власти страны не стали бы, не имея ввиду возможность развернуть на пустующих и бесхозных площадях жилое строительство, в том числе, малоэтажное.

Премьер-министр РФ Владимир Путин уже презентовал проект "одноэтажной России", согласно которому на 1 млн га, находящихся в ведении Фонда содействия развитию жилищного строительства, тысячи земельных участков могут быть выделены под жилье эконом-класса.

Напомним, что для решения жилищного вопроса в СССР и России традиционно строились многоэтажные дома, которые дешевле индивидуальной застройки. По всей видимости, доктрина доступного жилья будет пересмотрена, а во главу угла встанет "малоэтажка".

"Масштабы необходимых объемов огромные, но это не должно быть аргументом "против", а, наоборот, стимулировать выполнение нацпроекта, - говорит директор стройкомпании "О.С.Г." Денис Кудряшев. – Помимо земельного вопроса, существует проблема создания инфраструктуры, в том числе, дорог. Есть и большая опасность того, что бюджетные деньги под большую программу будут просто разворовываться, о чем недавно говорил президент страны".

В целом, картина предстоящей задачи – обеспечить граждан доступным жильем – выглядит таким образом. Население России составляет 142 млн человек и, по прогнозам специалистов, к 2025 году увеличится примерно до 145 млн.

Согласно оценкам Минрегиона РФ, жилищный фонд страны насчитывает 2,93 млрд квадратных метров общей площади, или порядка 19 млн единиц жилых, в том числе многоквартирных, домов. При этом более половины всего жилья было возведено до 1970 года, т. е. потребует перестройки, замены или реконструкции в течение ближайших 10–15 лет. Около 6% жилых домов имеют на настоящий момент износ более 65% и подлежат немедленному капитальному ремонту.

Газета ВЗГЛЯД рассчитала, что с учетом роста населения к 2025 году должно быть построено не менее 12,35 млн единиц жилых домов, что составляет 65% всего жилья по состоянию на сегодняшний день.

Объем работ в строительстве в январе-апреле 2009 года по сравнению с аналогичным периодом 2008 года снизился на 18,4%. Таковы официальные данные Росстата. В Ассоциации строителей России ( АСР ) считают, что до 80% строительных компаний страны обанкротится до конца года. По расчетам Центра макроэкономического анализа и прогнозирования ( ЦМАКП ), падение темпов строительства на 1% замедляет промышленный рост на 0,19%. Двукратный спад приведет к 10%-ному падению.

Другой, не менее актуальный, вопрос – финансовый. В 2009 году объем кредитов, выданных банками девелоперам, сократился примерно в 5 раз. Только один из крупнейших игроков - Сбербанк - за неполное полугодие 2009 года выдал всего пять кредитов, в основном на строительство торговой недвижимости. В докризисные годы количество выдаваемых застройщикам кредитов доходило до ста.

Единственное, что кредитуется сегодня банками – это проекты высокой степени готовности и региональные адресные программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Средняя ставка для девелоперов составляет порядка 25-30% годовых, что делает нерентабельным возведение любого строительного объекта.

Напомним, что кризис повлек за собой ряд судебных разбирательств между банками и застройщиками. Суммарная задолженность строительных и девелоперских компаний исчисляется десятками миллиардов рублей, что делает невозможным завершить начатые жилищные проекты, не говоря уже о новых. Пока строители судятся с банкирами, стройка стоит.

Рост числа взаимных судебных исков порождает рост числа слухов о переделе рынка недвижимости. Как говорят экономисты, науке не известны случаи, когда с приходом нового собственника падали бы отпускные цены на производимую компанией продукцию. Скорее, речь может идти об обратной закономерности.

Неблагоприятная конъюнктура должна заставить пересмотреть планы нацпроекта "Доступное жилье", считают многие из опрошенных экспертов рынка. Но, официально задача остается прежней - к 2010 году планируется увеличить объём ввода нового жилья до 80 млн. квадратных метров. Руководитель Российского союза строителей Виктор Забелин считает, что строить такими темпами возможностей сегодня нет.

В этой связи любопытен новый тренд рынка – переориентация некоторых крупных строительных компаний-владельцев больших земельных наделов на их освоение по прямому назначению. "Действительно, ряд фирм отказалась от строек в пользу сельского хозяйства только ради того, чтобы не потерять свои угодья, - говорит Антон Трегубов. – Этого требует и законодательство, которое гласит, что в течение трех лет с момента покупки земли должны быть использованы в соответствии со своим назначением, иначе возможен их возврат прежним владельцам".

"Индикаторы рынка недвижимости" утверждают, что под освоение сельхозземель можно получить дешевые кредиты в Россельхозбанке, так что не исключено, что в конце кризиса многие девелоперы переквалифицируются в земледельцев и животноводов.

Третья составляющая жилья и жизнеспособности строительных компаний – рынок сбыта. С ним сейчас хуже всего. Сделок купли-продажи стало меньше в разы, что объясняется падением реальных доходов граждан и сохраняющейся угрозой безработицы. В сегодняшней ситуации роль главного покупателя выполняет государство в лице различных министерств, ведомств и территориальных образований. Одно Минобороны РФ до конца 2010 года намерено построить или купить около 50 тыс. квартир для военнослужащих. Впрочем, господдержка имеет сейчас только одну продуктивную форму - возможность предоставить крупный заказ на строительство.

Что касается рядовых покупателей, то чтобы вернуть их на рынок жилья, необходимо предоставить им доступные кредитные ресурсы. Банки к дешевой ипотеке пока не готовы.

Более того, эксперты считают, что она станет доступной только после восстановления строительного рынка и, соответственно, после нового подъема цен на жилье. Сейчас рынок предлагает и дорогие кредиты, и такие же недоступные квадратные метры, что само по себе является парадоксом.

В связи с этим, коренная реорганизация учета и использования российских земель и переориентация массового строительства на малоэтажное может стать тем проводником, который разрешит, наконец, многострадальный квартирный вопрос. Эффективные собственники земель получат право на застройку или уйдут в сельское хозяйство, банки смогут выдавать кредиты под программу государства, а граждане страны получат дешевые квадратные метры.

Обновление страницы 25.04.2024 23:11