В течение по крайней мере 2006 года, в общем количестве сделок со вторичным жильем по данным Сети Агентств Недвижимости "ЭКСПЕРТ", около 90% были сделки с использованием ипотечных кредитов. Прошло 3 года, грянул кризис, и многие ипотечные заемщики столкнулись с проблемами, как финансовыми, так и с различными житейскими. Накапливается статистика неплатежей и просрочек.

Долю просрочек всегда связывают с кризисом, но не нужно забывать, что наша ипотека настолько молода, что даже и не в кризисный период статистика накопилась бы не сразу. Но финансовые пробелы – это только одна сторона вопроса. Другая тенденция, не столь явная и заметная на фоне кризиса – это изменения в личной жизни людей, меняющие их цели в жизни. В результате появляются иные потребности в сделках с ипотечными квартирами. Далеко не все эти сделки осуществимы фактически, так как банки не предоставляют таких возможностей напрямую, но, тем не менее, это есть потребности рынка, иначе называемые потенциальным спросом, которые впоследствии могут создать и соответствующее предложение со стороны банков или даже изменения в законодательстве. 

Последним примером может служить, например, возможность использования материнского капитала для гашения ипотечного кредита, по вполне понятным причинам оформленного на отца.

Продажа с обременением. Это самая типичная в настоящее время сделка. В основном такие квартиры продаются из-за невозможности платить кредит. Об этом была предыдущая статья. Обычно невозможность дальше выплачивать кредит говорит о том, что сумма платежа высока, соответственно, высока и доля кредита в стоимости квартиры, и абсолютная сумма кредита. Поскольку цены на недвижимость упали, то основная цель такой продажи обычно не связана с последующей покупкой. Удается лишь погасить кредит и вернуть себе неполный первоначальный взнос. На покупку уже не хватает, тем более, что и ипотеку взять уже не получится, особенно если вы испортили себе кредитную историю неплатежами и просрочками. Технология такой сделки, в отличие от всех следующих, уже отработана и многими банками, и риэлторскими фирмами, правда, временные издержки значительны.

Смена заемщика. Т.е. при сохранении суммы кредита и предмета залога, необходимо переоформить кредит на другого члена семьи. Вызвано это обычно необходимостью переоформить недвижимость из-за семейных, наследственных, налоговых и прочих причин. В некоторых случаях это может быть связано и с платежеспособностью. Например, тот член семьи, на которого оформлен кредит, платить не может, а тот, кто может, требует гарантий или соответствующей доли в собственности за это. В этом случае, правда, можно оформить долговую расписку, ну а если срок такой платежей велик, то не судиться же потом с должником.

На первый взгляд такая сделка кажется заемщику простой. Он считает, что нужно лишь переоформить кредитный договор, причем с сохранением ставки процента. Но на деле нужно переоформить и договор, и получить одобрение новому заемщику, и оформить заново все страховки, так как страховые компании тоже не делают переоформлений. При расторжении договоров страховая страховые компании взыскивают большие неустойки. Далее нужно провести перерегистрацию в Регпалате. На практике банки готовы на такие маневры только через гашение старого кредита, а для этого нужна значительная сумма.

Смена предмета залога. Возникновение таких пожеланий может быть как связано, так и не связано с финансовыми проблемами. В первом случае заемщик находит квартиру, которая стоит меньше и хочет обменяться, получив при этом доплату. Его целью служит именно доплата, которую он может потом потратить и на гашение кредита, и на другие покупки. Сменив предмет залога, он рассчитывает на сохранение ежемесячного платежа, графика платежей и прочих условий. Он понимает, что суммы невыплаченного кредита остается той же. Но не учитывает факт, что в стоимости новой квартиры доля кредита будет выше, соответственно, и ставка кредита.

Во втором случае клиент находит равноценную с его точки зрения квартиру. Например. В более удобном районе, или ребенок начинает ходить в школу, или прочие причины. С его точки зрения – это всего лишь равноценный обмен. Но банк так не считает. С точки зрения заемщиков такие способы переоформлений, хотя и требуют некоторых затрат, например, на оценку квартиры или даже повторный сбор документов, позволяют избежать финансовой процедуры гашения кредита. Если говорить проще, то банк сначала требует погасить предыдущий кредит, а потом заново оформляет следующий, причем с полным сбором всех документов заново. Чтобы погасить кредит, нужна круглая сумма. При обменных же операциях с жильем между собственниками передаются лишь доплаты, если они есть, а не полные стоимости. Именно поэтому обмены и популярны в кризис ликвидности. Но суммы к погашению у клиента нет, а банк, хотя и понимает суть операции, не пожжет сделать фиктивных проводок погашения-выдачи.

Смена предмета залога и региона. Аналогичная ситуация, когда клиент еще и хочет переехать в другой регион. Ему хочется остаться в обслуживающем его банке, так как там могут быть и депозиты и счета, и качество сервиса устраивать. А другом случае, в новом регионе нет представительства банка, выдавшего кредит, но клиент готов делать перечисления дистанционно, лишь бы банк позволили ему сменить предмет залога. Одной из причин возникновения таких потребностей рынка является неравномерность цен на недвижимость по России. Продав квартиру в "дорогом" городе, можно купить квартиру большей площади в "дешевом", причем не обязательно этот город будет маленьким. Риэлтерские компании сейчас практикуют междугородние обмены, поэтому закономерно, что клиент хочет переехать " вместе с кредитом".

Смена банка-кредитора по различным причинам. Одной из причин, как было сказано выше, является желание переехать в регион, где нет представительства ипотечного банка, выдавшего кредит. Теоретически, почему между банками не может происходить процедуры "продажи" моего ипотечного кредита, рассуждает заемщик, наслушавшись об ипотечных ценных бумагах, движении закладных и т.п. Продажи не пакетами, а по заявлению заемщика с предоставлением всех документов. Идея здравая, вот только остается вопрос урегулирования ипотечных ставок и желания продающего банка еще и заработать на такой продаже. Что отразится на процентной ставке заемщика или комиссии. Правда. Главный плюс при этом сохраняется: заемщику не потребовалось бы сначала с помощью значительной суммы, которую еще нужно где-то взять, гасить первый кредит, а потом проходить всю процедуру заново. Теоретически, создаваемая между банками база кредитных историй и должна быть в основе упрощения подобных видов сделок с недвижимостью.

Смена типа кредита. Этот тип операции пока относится к области научной фантастики, но, не исключено, что и он понадобится заемщикам, правда не так скоро. Допустим, вам до погашения ипотечного кредита осталось всего 100-200 тыс. руб. И в этот момент возникла необходимость, продать, поменять, разделить квартиру, отписать в наследство. Для гашения кредита средств нет, а потребительский кредит вам вряд ли дадут, так как на вас уже "висит" ипотека. Почему бы не перевести небольшую сумму с ипотечного кредита на потребительский с повышением ставки. Ради осуществления личных целей клиент готов на более высокую ставку, а банк от этого только выигрывает. Опять-таки не требуется денежных средств для досрочного гашения кредита, а клиент остается в банке.

Вот такие потребности появляются в последнее время у ипотечных заемщиков. Смогут ли банки отреагировать на них соответствующим предложением, пока неизвестно. Появилась информация о том, что некоторые банки уже пытаются продавать старые ипотечные кредиты. Основная причина этого – сложность сбыта обремененных квартир, тем более, что банки – не специалисты в сфере продаж недвижимости. В любом случае, это потребуют от банковской сферы создания в некотором роде единого информационного пространства, включающего и информацию о проблемных ипотечных квартирах, о кредитных историях, и об условиях вышеописанных операций, так как некоторые из них определяются условиями именно межбанковского взаимодействия. Таким образом, могут появиться не только дополнительные виды банковского обслуживания в рамках ипотечного и потребительского кредитования, но и так называемые "межбанковские" клиенты. Важно, будут ли при этом банки устанавливать заградительные условия по таким сделкам, либо смогут применить идею аналогичных рынку недвижимости совместных сделок, когда путем переговоров обе стороны находят компромисс, не ухудшающий положение и условия сделки клиента.

Обновление страницы 27.12.2024 13:37