Жесткая экономия бюджетных средств привела правительство Москвы к необходимости отдавать приоритет наиболее экономичным и одновременно эффективным жилищным инвестпроектам.

В связи с этим мэр столицы Юрий Лужков одобрил новую методику оценки жилья, по которой власти будут выкупать квартиры за 80% их рыночной стоимости. Это чуть больше 3 тыс. долларов за "квадрат".

Московские власти устанавливают новый предел стоимости квадратного метра жилья, по которой они намерены реализовывать городские программы на бюджетные средства. В этом году правительство столицы рассчитывает один метр социального жилья на уровне 3,2 тыс. долларов. Об этом газете ВЗГЛЯД сообщил собственный источник в департаменте строительства Москвы.

Чиновники мэрии говорят, что новая методика исходит из средней рыночной стоимости жилья. Предполагается, что нормативы будут корректироваться на каждые полгода по итогам предыдущих шести месяцев на основе реальных сделок на рынке недвижимости столицы. 

Примечательно, что одновременно решено урезать бюджет городского строительства на 2009 год ровно в три раза – с 360 млрд до 120–130 млрд рублей. Это означает, как говорит руководитель департамента городского строительства Москвы Александр Косован, что будет построено 720 тыс. метров жилья вместо запланированных 1,8 млн. 

Как же государство в лице Минрегиона высчитывает стоимость квадратного метра для госзакупок? Чиновники складывают цены "квадрата" жилья на первичном рынке по данным Росстата и по данным регионального правительства, затем делят это число на два, умножают на строительный индекс-дефлятор, на коэффициент оптовых скидок застройщиков (0,8) и на коэффициент, учитывающий категорию населенного пункта. В Москве он равен единице и поэтому может игнорироваться, а для сельской местности – 0,6.

Коэффициент оптовых скидок застройщиков по этой формуле, равный 0,8, уменьшает итоговую цену жилья на 20%. Это признают и в Минрегионе. Заметим, что столичное правительство намерено выкупать жилье на 30% дороже, чем установленные цены федерального ведомства. 

По данным экспертов, себестоимость строительства в Москве одного квадратного метра составляет сегодня порядка 45–65 тыс. рублей. Высокая цена обусловлена, в первую очередь, дороговизной земли, стоимостью сетевых подключений и высокими ставками кредитов для застройщиков. В компании "Петрополь" считают, что ставка сегодня составляет порядка 19,5–23%. При этом банки ужесточили условия заимствований. 

"Учитывая высокие ставки и сомнительную экономику проекта (кредит надо отдавать из средств, полученных за реализацию квартир, а прогнозировать потребительский спрос и цены на рынке в нынешних условиях сложно), кредитами готово пользоваться небольшое количество строителей. Большинство предпочитают выжидать стабилизации экономики", – отмечают в компании "Петрополь". 

Строители выводят такую формулу зависимости заемных средств от конечной цены жилья: увеличение ставки по кредиту на 2% ведет к удорожанию квадратного метра на 10–12%, при пятипроцентном росте – на 20–25%.
 
Согласно расчетам "Индикаторов рынка недвижимости", средняя стоимость метра жилья в Москве в конце июне составила 4 тыс. долларов, упав на 1,3% по сравнению с предыдущим месяцем. Всего за первое полугодие средний уровень цен на московское жилье снизился почти на 30%. При этом аналитики говорят, что цены "продолжают сползать вниз, этот тренд сохранится до конца лета". 

По словам руководителя аналитического портала Irn.ru Олега Репченко, сейчас стоимость жилья в Москве колеблется от 2,5 тыс. до 50 тыс. долларов за "квадрат". По мнению эксперта, установленные городом стоимостные ограничения приемлемы для строительных компаний. 

"Стоимость жилья экономкласса в среднем составляет 3−5 тыс. долларов за квадратный метр, – говорит Олег Репченко. – Поэтому предел 80% от рыночной стоимости, который предлагают московские власти, это достаточно рентабельно для строительных компаний".

"Трудно назвать это предложение очень выгодным, но в сравнении с желанием федеральных властей иметь метр за 30 тыс. рублей – вообще прекрасная цифра, – заявляет директор компании "РАПТ-Проект" Елена Николаева. – Но это – общая оценка. Другое дело – у кого именно собирается выкупать по этим новым ценам жилье московская мэрия и не окажется ли это нововведение очередной поддержкой "своих" строительных компаний". 

Нехватка свободных площадей под застройку, низкая доступность кредитов, замораживание строительства и другие негативные факторы кризиса существенно отразились на себестоимости новостроек. Но цены физически не могут упасть ниже себестоимости и ниже маржи в 5–7%. Необходимо помнить и о том, что современная Москва является полноценной европейской столицей, что обеспечивает высокую "статусную" составляющую в цене недвижимости. 

Согласно расчетам компании Blackwood, сегодня средняя долларовая цена на новостройки бизнес-класса в Москве составляет 5,9 тыс. долларов за метр, рублевая – 184,7 тыс. рублей. В элитных новостройках стоимость "квадрата" составляет сейчас 16,4 тыс. долларов, рублевая – 515,3 тыс. рублей. 

Аналитики компании "Инком-недвижимость" информируют, что самые дорогие квартиры на первичном рынке традиционно предлагаются в ЦАО, их стоимость составляет 439,3 тыс. рублей за "квадрат". Далее по цене следуют новостройки в ЗАО, СЗАО и ЮЗАО, где средняя цена составляет 190,4, 159,0 и 153,2 тыс. рублей соответственно. Самое дешевое жилье в ВАО – 124,5 тыс. рублей и в ЮВАО – 132,4 тыс. 

Как отмечает Helprealt.ru, максимальный прирост долларовых цен был зафиксирован в районе метро "Спортивная" (+4,39%), "Октябрьское поле" (+4,36%), "Воробьевы горы" (+4,06%), "Филевский парк" (+3,5%) и "Сокол" (+3,38%). 

Противоположный результат оказался на "ВДНХ" (–5,85%), "Кожуховской" (–5,71%), "Рязанском проспекте" (–5,61%), "Проспекте Мира" (–5,38%) и "Черкизовской" (–5,31%).
По категориям стоимость столичных квартир выглядит следующим образом: "хрущевки" и "советская" панель стоят в среднем 3,79 тыс. долларов за квадратный метр, современная панель – 4 тыс., "сталинские" дома – 4,99 тыс., современный монолит – 4,54 тыс. 

При сегодняшнем статус-кво цен следует учитывать три обстоятельства, которые формируют рынок. Первое – падение цен замедлилось, что объясняется, главным образом, снижением активности и покупателей, и продавцов. "Цены зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии, – говорит Елена Николаева. – Стоимость квадратного метра вряд ли удержится, если произойдет вторая волна кризиса. В этом случае стоимость может упасть до 2 тыс. долларов за метр".

Второй момент – для активизации покупок необходимы стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. У большинства потенциальных покупателей, тех, кому жилье необходимо для проживания, а не как инвестиционный инструмент, банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. При ставке ипотеки в 15–20% годовых рассчитывать на этот инструмент не приходится. 

Третье обстоятельство – потенциальный платежеспособный спрос по-прежнему существует и рано или поздно начнет выплескиваться на рынок. Большинство понимает, что в случае улучшения ситуации в экономике на снижение жилищных цен рассчитывать уже не придется. Этот момент как раз и является главным стимулом к покупкам. 

Аналогичные процессы происходят сейчас на рынках недвижимости всех стран мира. 

Цены на недвижимость по всему миру падают, даже несмотря на то что экономика постепенно приходит в чувство. Такой вывод сделали эксперты из аналитического центра Global Property Guide. Из 32 стран, участвовавших в исследовании, в 27 недвижимость за год подешевела. 

Глубже других провалился рынок в Латвии. Квартиры в Риге потеряли половину стоимости. В Дубаи цены упали на 35%, Сингапуре – на 23%. 

Напомним, что в России за последние полгода стоимость квадратных метров упала примерно на 20–23%.

Обновление страницы 27.12.2024 12:45