К середине июля цены на столичное жилье поставили новый рекорд. По данным аналитиков, цены вновь разбежались в разные стороны: рублевые цены – в плюс, долларовые – в минус. Московский "квадрат" прибавил в цене 740 рублей, и его средняя стоимость на сегодня составляет 127,6 тыс. рублей.

Прогнозы на ближайшее будущее становятся все более туманными – от неизбежного обвала вслед за всей экономикой по осени до подъема к концу года. Газета ВЗГЛЯД обнаружила неожиданный новый вариант приобретения жилья.

Есть у экспертов мнение, что будущей осенью банки начнут массово "выбрасывать на рынок" объекты недвижимости, находящиеся у них в залоге. Чем это грозит рынку недвижимости? Новым снижением цен, так как появится множество объектов, стоимость которых будет гораздо ниже аналогичного жилья. Правда, заложенное банку жилье, по сути, является жильем с обременением, и такая покупка обещает принести собственнику немало различных проблем. 

Заложенные квартиры из всех многочисленных разновидностей обременений самые безобидные для нового собственника. Бывший хозяин квартиры после ее продажи, естественно, попытается остаться в ней жить подольше, не выписываться. Ведь идти ему, скорее всего, некуда, а снять квартиру дорого или пока нет средств. Озлобленность на жизнь, кризис и прочее испортят покупателю обремененной квартиры жизнь. Банк не будет пытаться помочь покупателю с выселением, ведь свои деньги он получил. 

"Но это проблема решается элементарно: если человек подписал обязательство выписаться, его выписывают, причем могут даже "в никуда", если у него нет другой площади, – объясняет президент компании "ХИРШ-Россия" Феликс Альберт. – В нашей практике был такой случай: выселение стоило покупателю квартиры всего 25 тыс. рублей – гонорар адвокату". 

Гораздо больше проблем принесет квартира с пожизненной рентой пенсионеру. Такую квартиру можно приобрести за 30–50% от ее рыночной стоимости. "В 90-е годы предложений, когда одинокий пенсионер продавал квартиру, было много: покупатели просто не знали, на что идут", – говорит руководитель отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость" Наталья Алиханова.

Подобные покупки включают в себя высокие риски. По словам генерального директора компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олега Самойлова, случаи, когда люди лишались квартиры после нескольких лет выплаты ренты, нередки. Причем, по его словам, предпосылки к возникновению таких ситуаций часто происходят при непосредственном участии самих покупателей рентных квартир. "Например, указано в договоре ренты, что платежи подлежат перечислению на счет продавца в Сбербанке, – приводит пример Олег Самойлов. – Соответственно, именно туда их и надо направлять, а не отдавать, легкомысленно полагаясь на "авось", деньги в руки без получения соответствующих расписок". 

Еще более широкое "поле деятельности" возникает у продавца в случае, если в договоре предусмотрены обязательства покупателя по надлежащему содержанию, уходу и оказанию бытовой помощи. Ведь "в случае чего" доказать, что уход реально обеспечивался, да еще и на должном уровне, бывает весьма затруднительно, а часто – просто невозможно. Подавляющее большинство споров в суде основывалось на том, что пенсионер начинал говорить, что его обслуживают недостаточно качественно. "Ну как покупатель может доказать, что действительно приносил из магазина продукты два раза в неделю и ни одну неделю не пропустил?! – негодует Феликс Альберт. – Тут нужно брать расписки за каждое телодвижение, а таких традиций в нашем обществе пока нет!" 

Впрочем, риск оправдан. Например, рентная однокомнатная квартира площадью 39 квадратных метров у метро "Алтуфьево" продается всего за 1,3 млн. рублей, тогда как ее нерентный аналог на той же улице выставлен за 4 млн. Еще одна "однушка" с пенсионером продается на Госпитальном валу в районе метро "Бауманская" за 1,5 млн. рублей. Ее общая площадь – 35 квадратных метров. "Самая дешевая нерентная квартира с аналогичными параметрами на Госпитальном валу выставлена за 4,5 млн. рублей", – замечает Самойлов.

Бывают и другие обременения. Наиболее частный юридически дефект – дети, которые в довольно далеких 90-х годах при приватизации квартиры не были включены в состав собственников. Сегодня эти дети достигли совершеннолетия и вполне могут предъявить претензии в суде самостоятельно. "Такую квартиру покупать в принципе не следует, ни за какие деньги", – категоричен Феликс Альберт. Так думают не только риелторы. Ни одна страховая компания не будет страховать риски подобных сделок. "Если дело дойдет до суда, то он всегда однозначно будет на стороне этих "детей", – добавляет Феликс Альберт. 

В целом, подытожила Наталья Алиханова, жилье с обременением – это мина замедленного действия. Покупатель никогда не сможет быть уверенным в том, что, например, зарегистрированный родственник, который там никогда не жил, в один прекрасный момент не отсудит у него долю квартиры. 

"Необходимо помнить одно золотое правило рынка недвижимости – вы должны быть на 100% уверены в своем партнере по сделке, в противном случае доказать права собственности будет практически невозможно", – считает член Коллегии московских адвокатов Екатерина Каляда.

Обновление страницы 24.04.2024 04:18