Недвижимость в Москве дорогая и чем ближе к центру, тем дороже. Касается это не только жилья, но офисных зданий – чем "центральнее" они расположены, тем дороже и престижнее помещения, и тем сложнее такое помещение снять.

Даже если окна офиса весь день закрыты солнценепроницаемыми жалюзи, фраза "мы сидим с видом на Кремль" вызывает благоговейный трепет у партнеров и коллег. Дорого – значит, что у компании все в порядке. 

Качественные офисы в Москве – одни из самых дорогих в Европе. По размеру арендных ставок, по данным отчета European Office Property Clock компании Jones Lang LaSalle, Москва находится на втором месте среди европейских городов, уступая лишь Лондону. Только за 2007 год ставки по Москве выросли на 42 процента, достигнув среднего значения в 1163 евро (1720 долларов) за квадратный метр в год.

Ценовая "верхушка" офисного Олимпа порой достигает 2500 и более долларов за квадратный метр в год, и это еще без налогов и эксплуатационных расходов. С ними ставки на офисы могут превышать средние цены почти в два раза.

Внутри колец
Самые дорогие московские офисы традиционно расположены в центральной части города – внутри Садового кольца. Правда, цена аренды здесь не всегда обоснована и отнюдь не всегда самое дорогое здание – самое лучшее, а самое лучшее – самое дорогое. За одну и ту же высокую цену снять офис можно как в новом здании класса "А", так и в здании, построенном десять лет назад. Тогда оно несомненно являлось чудом офисного строительства, сейчас же от "А"-амбиций осталась только буква.

Добавило жару в ценовую гонку и правительство Москвы. В 2007 году вышло распоряжение, запрещающее возведение новых офисных центров внутри Садового кольца. Те проекты, которые на момент принятия Постановления находились в активной стадии строительства, сворачиваться и отзываться не будут. Но эти предложения, по словам заместителя председателя правления корпорации Mirax Group Андрея Титюника, станут последними из строящихся в центре, поэтому на офисные площади в них уже сейчас начался активный рост ставок. Некоторые компании снимают здесь площади "впрок": даже если им нужно на сегодняшний день 1000 квадратных метров, они арендуют 2000 "квадратов" с учетом роста бизнеса.

Не отстает и вторичный офисный рынок: владельцы "старых" офисных зданий тоже стараются повышать ставки, пользуясь ситуацией.

Мал золотник, да дорог
Однако стоимость аренды зависит не только от месторасположения здания. На ставку влияет несколько факторов – класс здания, количество арендуемой площади, имя девелопера, состав арендаторов, этаж, на котором расположен офис (чем выше, тем дороже) и даже вид из окон может повысить арендную ставку. И, конечно, не стоит забывать о таких "банальных" вещах, как наличие достаточного количества парковочных мест, удобство подъезда и подхода к зданию, наличие комфортной для арендаторов инфраструктуры.

Снять маленький офис гораздо сложнее и дороже, чем большой. "На рынке сегодня существует дефицит маленьких площадей, все хотят продавать крупными блоками", - поясняет Андрей Титюник. Предложений по 100-200 квадратных метров практически нет, предложений по 500 квадратных метров тоже немного. При дроблении помещения на небольшие части появляется дополнительная площадь, находящаяся в общем пользовании – различные коридоры, переходы и т.д. За счет этого увеличивается стоимость аренды. Цены увеличиваются также за счет того, что спрос на маленькие площади превышает предложение. Разница между арендными ставками на небольшой офисный блок (до 200 квадратов) и более крупный может при прочих равных достигать 25-30 процентов, считает Ольга Новикова, аналитик департамента коммерческой недвижимости компании Paul’s Yard.

Кроме того, почти в каждом офисном здании есть небольшие VIP-помещения, которые предлагаются по гораздо более высоким ставкам, чем остальные площади в бизнес-центре. Однако такие эксклюзивные помещения, считают в Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, не характеризуют ни бизнес-центр, в котором они находятся, ни рынок в целом.

Зато для "большого" арендатора и особенно с международным именем, что предполагает аренду от нескольких тысяч квадратных метров, условия могут быть очень выгодными. Наличие "якоря" привлекает к бизнес–центру внимание других потенциальных арендаторов. Возможность снять площади рядом с известной и значимой компанией – немаловажный "плюс" для более "мелких" коллег, особенно, если "якорь" и сосед связаны между собой деловыми отношениями.

Концепция "большие бренды в гости будут к нам" прекрасно реализуется в деловом районе "Москва-Сити", который хоть и находится за пределами традиционно дорогого Садового кольца, но является самым престижным офисным конгломератом, и ставки держит одни из самых высоких в городе, не только не уступая, но зачастую превышая ставки "тихого центра".

Приближаются к "центральным" ставки аренды офисных площадей в Юго-Западном районе и на Рублевском шоссе. Однако, как считает директор департамента консалтинга и исследований компании "Миэль–Коммерческая недвижимость" Айдар Галеев, догнать центр или "Москву-Сити" они не смогут.

Не ждите, не упадут
Естественно, и арендаторов, и собственников интересует вопрос – стоит ли ждать падения, или хотя бы снижения ставок. Эксперты особой надежды на "снять хорошо и дешево" не дают, по крайней мере, в ближайшее время.

По оценкам специалистов, насыщение рынка и стабилизация ставок аренды произойдет не ранее 2010-2011 годов. Вот тогда-то и настанет счастливая пора если не изобилия, то хотя бы небольшого выбора. Однако эксперты и тут крайне осторожны в своих оценках. "Возможно, в менее удачных зданиях цены будут постепенно снижаться", - высказывает предположение Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. – "А на более качественные, удачно расположенные объекты, с качественным и разнообразным сервисом, наоборот, будут расти". Согласен с ней Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), считающий, что падать цены будут на объекты с неудачным местоположением, не проработанной концепцией, неудачной планировкой, недостаточным количеством парковочных мест, морально и физически устаревшие.

Однако какой планки достигнут цены к моменту насыщения, и с какой вершины им предстоит начать падение, предсказать с достаточной долей вероятности никто не берется.

Генерация страницы 27.12.2024 11:59