Что делать, если случилось то, чего все так боятся, но во что никто не верит? Как быть тому, кто потерял хорошо оплачиваемую работу, после чего выплаты по ипотечному кредиту стали неподъемными? Сдаться, скрыться или найти выход из положения, который смог бы устроить и заемщика, и кредитора?

Каждый из нас обдумывал такую ситуацию как минимум однажды – когда решался на заключение ипотечного договора с банком. Но чаще всего мы отмахиваемся от мрачных перспектив и пессимистичных предположений. Сегодня финансовый кризис сделал эти предположения реальностью для многих в прошлом преуспевающих работников.

Три шага к выходу из тупика
Первый и самый важный шаг в решении проблемы неподъемного ипотечного кредита – это не звонок банку и не поиск новой работы. Первое и главное – сам факт осознания проблемы.

В какой-то момент нужно отложить газету с вакансиями, взять в руки калькулятор и честно признаться себе: если не случится чуда, в ближайшее время заплатить по счетам вы не сможете. Да, проблема может уладиться сама собой, но не раньше, чем за пару-тройку месяцев, а может и не уладиться, и тогда вы окончательно пропустите возможность начать переговорный процесс с банком до образования просрочек и применения штрафных санкций.

С другой стороны, если вы начнете решать проблему с отсутствием средств на погашение кредита тогда, когда она возникла, вы можете избежать и просрочек, и санкций, а также падения в следующую долговую яму – более глубокую, чем та, в которой вы уже оказались благодаря кризису.

Второй шаг – стратегическое планирование. Подсчеты, расчеты и поиски резервов. Определение реальной суммы дохода – и шансов на возвращение к прежнему уровню рентабельности. Самое время снова взять в руки калькулятор и навести порядок в финансовых планах семьи – кстати, это не только ипотечному кредиту пойдет на пользу.

Если у вас есть шанс вернуться на оплачиваемую работу, и весь вопрос во времени, а также тех платежах, которые вы можете пропустить уже сейчас – что ж, возможно, вас поддержит «дружеский займ». Но если у друзей и родственников нет возможности помочь вам, ссудив нужную сумму «до зарплаты», вам все же придется обратиться в банк – и туда лучше всего приходить подготовленным. Вас наверняка будут расспрашивать о нынешнем и планируемом уровне доходов, о резервах, которые вы можете найти для погашения долга. Итоговая программа, которую банк сможет вам предложить, будет зависеть от того, какую информацию вы предоставите банку.

Третий, основной шаг – переговоры с банком. Не стоит давить на сотрудника банка, навязывая ему решающую роль в урегулировании вашего вопроса, но и не стоит загодя принимать позу жертвы, согласной на любые условия, лишь бы только кто-нибудь вошел в ее положение. В некотором роде кризис уровнял нас в бедах и радостях – и банки, и их заемщики пострадали от кризиса ликвидности, не уверены в своей грядущей платежеспособности и вынуждены вести переговоры, чтобы не усугублять и без того сложную ситуацию.

Да-да, вы не ослышались – для банка проблемы ипотечных заемщиков могут обойтись так же дорого, как и проблемы самих заемщиков. Даже раньше, в годы бурного роста цен на жилье, банки не особо горели желанием связываться с изъятием залога: долгое это дело, затратное и хлопотное. Продавать недвижимость чаще всего с готовностью предлагали самим заемщикам-банкротам. Но тогда у банка была надежда вернуть свое, продав квартиру на быстро растущем рынке. Сегодня эта надежда испарилась.

В то же время количество неплатежеспособных заемщиков, которые покупали квартиры не для жизни, а для спекуляций на рынке, только растет, от жилья эта категория заемщиков избавляется быстро, сбрасывая неликвидные залоги на плечи банка. А ведь банк – это не агентство недвижимости, да и кому продать неликвид? Очередь желающих пока не стоит даже к профессионалам рынка, что уж тут говорить о банковских учреждениях.

Поэтому банк, безусловно, заинтересован в том, чтобы достичь соглашения с заемщиком и – что самое главное – удостовериться в том, что заемщик будет и дальше выплачивать проценты по кредиту, пусть и с небольшими послаблениями. Если вы сможете убедить банк в своей будущей платежеспособности, вы вполне можете расстаться полюбовно и обойтись без штрафов, санкций и дополнительных начислений.

В зависимости от вашей ситуации, уровня доходов и условий договора ипотечного кредитования, банк предложит вам определенную программу, которая облегчит долговое бремя на время финансовой нестабильности. Самым распространенным способом решения временных проблем заемщиков считается реструктуризация долга, то есть пересмотр сроков и размера платежей, а также процентной ставки по кредиту.

Реструктуризация не всегда выгодна: чаще всего банк стремится компенсировать свои сиюминутные потери, давая отсрочку либо уменьшая ежемесячный платеж, но поднимая процент по кредиту и увеличивая срок. Так что в итоге вы заплатите больше, чем собирались. Тем не менее, такой способ дает возможность заемщику не прекращать выплаты по кредиту до тех пор, пока он не найдет надежный и достаточный источник дохода.

Заемщику также может быть выдан дополнительный заем (кредит) на льготных условиях. Стоит обратить внимание на то, что у банков могут быть разные ограничения для таких займов. Например, банк может требовать, чтобы находящаяся в залоге квартира заемщика, претендующего на такой займ, была единственным местом проживания семьи. В другом случае решающим моментом в предоставлении рассрочки или займа может стать безупречная кредитная история заемщика – помните первый шаг в нашем списке? У вас не должно быть просрочек.

Есть также банки, которые достаточно подозрительны, чтобы потребовать от вас доказательств бедственного финансового положения, так что вам придется каким-то образом подтвердить факт снижения доходов.

Среди дополнительных условий для предоставления льготных программ могут также быть: ограничение количества членов семьи или площади жилья – причем иногда в качестве мерила выступает не метраж жилья, а его рыночная стоимость. Все эти условия и ограничения перечислены в стандарте по реструктуризации ипотечных кредитов.

На данный момент существует несколько распространенных схем реструктуризации, в том числе стабилизационный заем и так называемый смешанный договор. В рамках реструктуризации с помощью стабилизационного займа заемщик получает второй, дополнительный кредит на льготный период, максимальный срок которого может составить 12 месяцев. По истечении льготного периода заемщик станет платить и по первому, и по второму кредиту.

При заключении смешанного договора заемщик получает деньги сразу от двух кредиторов, один из которых – Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Новый заем погашает первый ипотечный кредит, и, таким образом, заемщик остается должен только по новому займу, условия которого также содержат льготный период до 12 месяцев.

Мария Гриценко

Полностью эту статью читайте в журнале "Ипотека и кредит", № 1 (11), июль-август 2009. Возьмите ваш экземпляр бесплатно в супермаркетеах "Азбука вкуса" или "Седьмой континент". Подробнее о журнале.

Генерация страницы 27.12.2024 12:29