Согласно различным оценкам аналитиков рынка недвижимости, сегодня по стране заморожено от 50% до 80% всех жилых объектов. Риски недостроя называются крайне пессимистические – каждый пятый дом может так и остаться в состоянии "перманентной возводимости".

Эксперты почти каждый день вносят коррективы в черные списки с тем, чтобы избежать новой волны обманутых соинвесторов.

По данным Ассоциации строителей России, в целом по стране сейчас заморожено строительство почти 75% всех жилых объектов и до 60% – коммерческих. Причина банальна и известна – банки в условиях нестабильности на финансовых рынках прекратили кредитование застройщиков, чей бизнес во всех странах во все времена строился на заимствованных капиталах.

Аналитики компании "ОРСИ" ("Открытый рынок строительных инвестиций") провели собственное исследование рынка жилой недвижимости с целью определить точное количество строящихся в Москве домов и сколько из них сдаются со значительным нарушением сроков. Всего объектов получилось 75, и в 29 случаях нарушаются сроки. Из 29 долгостроев три должны были вводиться в строй еще в 2007 году.

В зону риска с большой вероятностью в самое ближайшее время могут попасть еще 20 новостроек. Самая неблагоприятная ситуация сложилась по трем домам, которые должны были быть сданы еще в 2007 году – два объекта в Раменках (застройщики Инрестрой и "М.О.Р.Е. – плаза") и Черемушках (ЖСК "РАН СССР").

Аналитики ОРСИ в своем обзоре предупреждают, что наиболее неблагополучный округ столицы – Западный, который насчитывает 18 объектов незавершенного строительства, девять из них долгострои. Второе место у Северо-Западного округа – 14 объектов, четыре долгостроя. На третьем месте Восточный округ с 11 возводимыми жилыми домами и четырьмя долгостроями. В Северо-Восточном округе процент долгостроя равен 100 – там строится четыре дома, и по всем нарушаются сроки сдачи в эксплуатацию.
Согласно расчетам экспертов компании, количество проектов, строительство которых затягивается, ежемесячно увеличивается. Главная причина очевидна – падение спроса населения на новостройки и отсутствие доступных застройщикам банковских кредитов.

Параллельная тенденция, которая набирает обороты, – это стремление соинвесторов продать свои договоры уступки прав требования, то есть права на будущие построенные квартиры, с существенным дисконтом. Дольщики, несмотря на сложную ситуацию на рынке, вяло проявляют интерес к продаже своих недостроев с каким-то значительным дисконтом. Эту тенденцию в ОРСИ объясняют тем, что у многих жилье приобретено по ипотечным программам и, соответственно, необходимо решать проблему с банками, которые их кредитовали. Поэтому рыночный дисконт от физического лица небольшой – не более 15–20% от стоимости договора. Но не редки случаи, когда физическое лицо хочет все 100% от уплаченной им суммы.

Аналитики консалтинговых компаний по-разному оценивают перспективность подобных продаж, отмечая, что реализовать одну отдельно взятую квартиру на рынке в таких параметрах практически нереально, если дисконт не составляет 40–45%. Такой демпинг пока не встречался ни разу. "Намерение продать имеют многие, но фактически на рынке подобных сделок нет, – говорит гендиректор "Альфа-Проектирования" Геннадий Малышкин. – Нет смысла и рекламировать изначальную стоимость квартиры-контракта – все хорошо понимают, что старая цена осталась только на бумаге. Продается только то, что имеет дисконт от цены застройщика в 10–20%. Но, согласно мониторингу предложения на столичном рынке, сегодня намечается обратная тенденция – девелоперы снова поднимают цены квадратных метров даже на недостроенные объекты".

Если не принимать во внимание рапорты властей Москвы и области, то картина с недостроем выглядит по крайней мере удручающе. Причем, несмотря на то что правительство Московской области считает себя лидером по сданному в эксплуатацию жилью, на самом деле ситуация в Подмосковье гораздо хуже московской.
Как это ни парадоксально, но в плюс Москве сказался фактор монополизма строительного комплекса и незаинтересованность в долгом ожидании со стороны властей, когда у того или иного застройщика исправится финансовое положение. Малейший сбой приводит почти моментально к смене стройкомпании или к изъятию участка под строительство. "Плюс столицы состоит в том, что строительные компании либо сами по себе являются "монстрами", либо к таким относятся, либо принадлежат или каким-то образом афиллированы властям Москвы, что обеспечивает им больший запас выживаемости, – считает директор компании "Экспертиза и реструктуризация предприятий" (ЭРП) Алексей Макарский. – Что касается области, то за последние годы на строительный рынок здесь вышли средние и мелкие компании, которые фактически уже в первые месяцы кризиса прекратили свою деятельность".
По данным информационно-аналитического центра "Пересвет-Групп", в июле средневзвешенный уровень цен на новостройки Москвы составил 5 562 доллара, или 172 тыс. рублей, за квадратный метр. За месяц стоимость "квадрата" и в долларах, и в рублях возросла на 3,5%. Одинаковые изменения долларовых и рублевых цен обусловлены стабильным курсом доллара. Данные цены не учитывают возможные скидки и акции и рассчитаны без учета дешевых эконом- и элитных проектов.


Число объектов-новостроек существенно не изменилось, в продажу новые объекты практически не выводятся, а число продаваемых в этих объектах квартир сократилось на 9,9%. При этом спрос на новостройки Москвы в июле вырос на 36,4% по отношению к июню (более существенное увеличение наблюдалось лишь в апреле). Во многом увеличению спроса способствовали многочисленные летние акции.
Эксперты компании "Пересвет-Инвест" прогнозируют, что в случае экономической стабильности спрос на жилье будет расти и спровоцирует небольшой постоянный рост цен – на уровне 2–3% в месяц.
С этим соглашаются и другие участники рынка, отмечая, что эти перспективы возможны только в случае "срабатывания" мер господдержки рынка строительства. В противном случае, по мнению президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, падение объемов строительства жилья в 2010 году "может быть просто страшным, мы можем потерять еще 20 миллионов квадратных метров и в результате построить только где-то 30 миллионов квадратных метров с небольшим". В случае такого прогноза это может стать самым низким показателем в истории современной российской стройки как таковой – в 1998 году было построено только 34 млн. квадратных метров.

Страница от 26.04.2024 02:18