Кризисное отсутствие спроса и ожидание еще большего падения стоимости квадратных метров вынуждают власти Москвы искать новые варианты реанимации строительства. Один из них – отказ от выкупа новостроек у девелоперов и намерение строить самостоятельно.

Сами застройщики считают, что надо возродить ипотеку и продавать жилье не в "бетоне", а с отделкой – тогда продажи вернутся.

Аукционы по выкупу жилья у строителей для социальных нужд не выгодны ни городу, который может построить дешевле по госзаказу на бюджетные средства, ни девелоперам, так как цены за квадратный метр на торгах могут не покрывать их расходов, – так решили в столичной мэрии.

Сказать, что эта форма когда-либо была эффективной, тоже нельзя. Фактически такой аукцион был только один – 19 декабря прошлого года, на котором город купил 380 тыс. квадратных метров жилья у ПИКа, СУ-155 и компании "Рантек МФД". Тогда стоимость метра была оценена в 65 тыс. рублей. 

"Ни в прошлом году, ни позже мэрии не удалось убедить строителей продавать дома по этим ценам, – говорит гендиректор компании "АльфаСтрой-Сервис" Тимур Рощанский. – Стоимость была выгодна только тем, кто испытывал крайнюю нужду и имел срочные задолженности, что породило слухи о "поддержке властями города своих компаний". Другое дело, что этим шагом мэрия как бы дала понять всем участникам рынка, что ниже установленной цены продавать жилье не следует. То есть это можно рассматривать как протекционистский шаг и попытку удержать цены от резкого обвала". 

Руководитель комплекса экономической политики и развития правительства Москвы Юрий Росляк сейчас заявляет, что напрямую финансировать строительство жилья за счет бюджета более эффективно. При этом чиновник оценил себестоимость строительства квадратного метра в 40–42 тыс. рублей. 

"Мы живем все-таки в рыночных условиях, и все действительно упирается в цену вопроса, – считает аналитик компании "Бюро информационной поддержки инвестиций" Виктор Щербаков. – Если бы себестоимость строительства для девелоперов была действительно на уровне 40 тыс. рублей, как ее оценили в мэрии, то цены аукциона в те же 65 тысяч обеспечили бы отличный доход, и интерес к торгам был бы очень высоким. Однако практика строительства далека от этих цифр – столичный метр даже в самой дешевой панели стоит дороже 45 тысяч". 

В компании Panorama Estate полагают, что в случае самостоятельного строительства жилья городом в цену не будет включаться стоимость земли, а только она, по оценкам самих строителей, составляет порядка 25–30% в цене каждого построенного квадратного метра. Многие эксперты считают, что новый подход может способствовать нормализации цен на рынке в целом, так как стоимость московских метров росла также и за счет "социального изъятия" большой части коммерческого жилья из оборота, что создавало в докризисные времена дефицит и, как следствие, рост спроса и цен.

Есть и другой вопрос – что означает намерение города строить самостоятельно. Фактически речь идет о найме генподрядчиков на выполнение социального заказа из числа компаний, зарекомендовавших себя высокими темпами и объемами возводимого жилья. Таких фирм не много – 5–6, и все они так или иначе имеют тесные контакты и многолетние связи с властями города. Это уже дало повод некоторым аналитикам усматривать в действиях столичной администрации все тот же протекционизм и поддержку отдельных компаний, а не рынка строительства в целом. 

"Это и так, и не так, – считает аналитик компании "Агентство технологии реструктуризации" Егор Большаков. – Есть и поддержка, есть и необходимость. Другое дело, что выбор у властей тоже невелик – строительный рынок давно монополизирован несколькими крупными холдингами, которые имеют и технические, и финансовые, и людские профессиональные ресурсы. Брать сейчас "под знамена" новичков не имеет смысла. Что касается вопроса "справедливости", то его нет в принципе". 

"Следует иметь в виду, что весь строительный бизнес построен и зависим от чиновников, – утверждает эксперт компании "Сервисное обслуживание инфраструктуры городов" (СОИГ) Алексей Рожков. – Согласование проекта – это порядка 250 подписей в различных ведомствах и около 2–2,5 лет хождения по кабинетам. Все подключения к сетям, стоимость земли, разного рода обременения, когда в дополнение к жилому дому застройщика обязывают возводить школы, детсады, дороги и прочее, – это все в руках чиновника. Это "съедает" до 40% строительных затрат, которые ложатся в цену каждого метра и оплачиваются из нашего с вами кармана".

Второй новый тренд, который обязан своим появлением кризису, – это осознание самими застройщиками необходимости продавать квартиры не в "бетоне", т. е. по сути полуфабрикат, а с чистовой отделкой. 

"За квартирой человек должен приходить, как за колбасой, т. е. сразу видеть товар лицом", – заявил на днях прессе глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин. "Потребность в жилье и деньги у населения есть, но люди не хотят платить за полуфабрикаты. Востребованными на рынке остаются предложения, где цена соответствует качеству", – заявляет он, подчеркивая, что "готовность жилья сейчас имеет решающее значение". 

Есть у участников рынка и мнение, что попытка пропагандировать продажи в "новом качестве" спровоцирует новый виток роста цен на жилье. "Никто не говорит, что пригодная к въезду новостройка и привычная в "бетоне" будут продаваться по одной и той же цене, – говорит Егор Большаков. – Другое дело, что тут могут подключиться другие моменты – например, отделка может быть выполнена отечественными стройматериалами, а может – импортными, лучше или хуже. От этого и будет зависеть цена на каждый объект в зависимости от его индивидуального качества". 

Кризис заставит продавцов жилья ввести более цивилизованные ориентиры, которые будут зависеть не только от месторасположения дома, но и от других факторов качества, принятых во всем мире. 

И последнее. Стоимость московского жилья всегда будет высокой по причине его "столичности". После дефолта 1998 года на восстановление рынка недвижимости потребовалось почти четыре года. Сегодня аналитики опасаются делать прогнозы, отмечая, что цикл "падение – стагнация – рост" в этот раз вряд ли будет меньшим.

Страница от 20.04.2024 09:39