Комнаты в коммунальных квартирах стали неотъемлемой частью истории и даже культуры нашей страны. Коммунальное житье-бытье проходит красной нитью через любимые фильмы, песни и книги.

Но если отвлечься от лирики и посмотреть на явление беспристрастно, то эта недвижимость – не очень большая, но заметная часть нашего рынка. Главная ее отличительная черта – фантастическая дешевизна: если квартиру, даже гостиничного типа, сегодня невозможно купить меньше чем за $105-110 тысяч, то цена комнат начинается от $65-70 тысяч. Получается, что для очень многих людей комната становится единственно возможным вариантом приобретения жилья в Москве.

Кажется немного. На самом деле – еще меньше
На сегодня, по данным аналитиков, в Москве выставлено на продажу около 2500-2600 комнат. Однако эта цифра на поверку оказывается завышенной – в реальности комнат продается гораздо меньше.

"Дело в том, что в разделе "Продажа комнат в Москве" рекламируются не только комнаты, - разъясняет ситуацию Татьяна Майорова, начальник отдела вторичного жилья отделения "Третьяковское" компании "Пересвет-Недвижимость". – Значительную часть предложения составляют доли. Собственник, владеющий долей в квартире и желающей ее продать, будет использовать в качестве рекламной площадки именно этот раздел".

Резонный вопрос: а чем доли отличаются от собственно комнат? Тем, что выделены "в натуре" (это, между прочим, юридический термин). Иными словами, когда документально закреплено, что такая-то комната принадлежит такому-то гражданину. Что касается долей, то они могут быть, во-первых, в однокомнатных квартирах (типичная ситуация: умер отец и оставил двум своим детям такую квартиру). "Однушка", понятно, в натуре не делится в принципе. Второй вариант – квартиру разделить вроде бы и можно, но сособственники никак не могут договориться. Например, надо ровно пополам, а площадь одной комнаты 18, а другой – 14 кв. м.

А с точки зрения покупателя, комната и доля – это очень разные вещи. Первая – полноценная недвижимость, где можно проживать самому, регистрировать по месту жительства себя самого и членов своей семье. А на доле все это возможно только с согласия владельцев других долей либо через суд, то есть покупатель получает многочисленные, как изъясняется современная продвинутая молодежь, "геморрои". Так что цена доли в квартире всегда значительно меньше, чем цена равной по площади комнаты.

Причуды ценообразования
Будучи недвижимостью, комнаты подчиняются тем же законам, что и отдельные квартиры. Чем больше площадь, лучше категория дома, ближе к центру, престижнее район – тем выше цена. Однако есть и свои, специфические нюансы. Прежде всего, цена зависит от такого неведомого для отдельных квартир параметра, как "еще комнат" и "еще проживающих". Без лишних слов понятно, что если в квартире еще одна комната и живет в ней один человек – это совсем не то же самое, что и "махровая" коммуналка с двумя десятками жильцов. Иногда в объявлениях о продаже упоминается, что соседи "тихие и интеллигентные", а то и вовсе не живут здесь. Выглядит привлекательно и иногда даже соответствует действительности, но следует понимать, что ничто хорошее на земле не вечно. Сегодня соседей нет, и вы радостно вселяетесь в практически отдельную квартиру, где пользуетесь в свое удовольствие и ванной, и кухней. А завтра собственники других комнат с полным правом продадут свое имущество семье "лиц усатой национальности"…

В целом комнаты стоят дешево – в спальных районах от $65 до 100 тысяч, в престижных подороже. Но если пересчитать на метры, то цена оказывается очень высокой – по $7-10 тысяч за кв. м, что соответствует реалиям если не элиты, то уж точно добротного бизнес-класса. Причина этого – в том, что на самые дешевые объекты сильнее всего давит снизу платежеспособный спрос. Автор не так давно подробно писал об этом явлении – в статье о малогабаритных квартирах — "Малометражки: ничего лишнего, но цена метра впечатляет". Есть и еще одно объяснение. В документах на квартиры указывается общая площадь, а на комнаты – только жилая. Получается, что приобретая по бумагам всего лишь жилые метры, вы одновременно получаете и долю нежилых площадей – ванной, коридора, кухни. Это создает своеобразный "повышающий коэффициент" для цены метров в комнате.

Почему их продают?
Но все-таки, несмотря на все "повышающие коэффициенты", комнаты в квартире в сумме стоят меньше, чем вся квартира целиком. Три комнаты – если принять их среднюю стоимость за $70-80 тысяч – вместе "потянут" на $220-230 тысяч. Трехкомнатная квартира, состоящая из таких же комнат, окажется на $40-50 тысяч дороже. "Продавать комнаты по отдельности невыгодно, лучше всю квартиру целиком" - для риэлторов это аксиома. Почему же все-таки продают?

Ответ прост, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала "Сивцев Вражек" компании "Новый город". Комнаты выставляются по отдельности в тех случаях, когда собственники не могут договориться друг с другом о совместных действиях. Например, в квартире живут несколько стариков, и одного из них дети забирают жить к себе. Комнату этого человека, скорее всего, выставят на продажу, а остальным продавать незачем. Бывает и так, что кто-то из соседей сумел накопить денег на доплату для покупки отдельного жилья, другим же это не под силу. Ясно, что в такой квартире продаваться будет только одна комната.

И зачем покупают?
В большинстве случаев ответ очевиден: потому, что ничего другого позволить себе нельзя. Перспективы рынка, мягко скажем, неясны – после того, как в конце 2006 и почти весь 2007 год цены стояли, с декабря они снова устремились вверх. Вечно копить, ютиться по съемным углам – это незавидная участь, и многие из тех, кто накопили на жилье $70-80 тысяч, предпочтут купить хоть что-то – лишь бы свое. Кстати, с комнат начинают "покорение Москвы" многие приезжие. Пожив 2-3 года, они накапливают еще тысяч 50 (в нынешних ценах) и тогда перебираются в отдельную квартиру.

Второй мотив для приобретения – инвестиционный. "Очень многие покупатели такого некомфортного во всех смыслах жилья приобретают его не столько для проживания, сколько ради перспективы получить через какое-то время отдельную квартиру в Москве или ближнем Подмосковье, - говорит Алла Аксенова, ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI. – Продавцы об этом знают, поэтому в объявлениях в качестве преимущества часто значится "перспектива сноса".

Еще покупки комнат происходят при разъездах – как правило, долгих и конфликтных. Обычно жители коммуналок стремятся уехать из них в отдельные квартиры (зачем же перебираться из одной комнаты в другую, меняя шило на мыло!). Но бывает так, что отношения с соседями настолько накалены, что жильцы соглашаются уехать куда угодно, лишь бы подальше отсюда. Если в такой ситуации нет денег на отдельную квартиру – покупается комната.
И, наконец, последний вариант – социально неблагополучные люди. Переезд из собственной квартиры в комнату становится очередным этапом "скольжения вниз", а полученная доплата отправляется "на пропой души"…

Все равны, но некоторые равнее
Затевая продажу комнаты, надо иметь в виду одну юридическую деталь – она называется "первоочередное право покупки". Согласно ст. 250 Гражданского кодекса, говорит Юлия Кондратенко, генеральный директор юридической компании "Бергер и Партнеры", им обладают владельцы других долей в коммунальной квартире – это собственники других комнат и (если хотя бы одна из комнат в квартире находится в муниципальной собственности) местные власти. Отказ этих сособственников купить комнату по цене и на условиях, предлагаемых продавцом, должен быть заверен нотариусом и приложен к пакету документов договора купли-продажи, который отдается для государственной регистрации в управление Федеральной регистрационной службы.

На практике, разумеется, продавцам далеко не всегда удается получить от соседей подобные документы, тем более нотариально заверенные. В таком случае собственник направляет им заказные письма с уведомлением, и отсутствие ответа в течение месяца истолковывается как отказ от преимущественного права: собственник может продавать свое имущество третьим лицам. Но в этом случае сделка "подвисает" — в течение трех месяцев сособственник может оспорить сделку в суде, если посчитает, что его преимущественное право было нарушено.

Важнейшим следствием из всего этого является тот факт, что продажа должна осуществляться именно по той цене, которая фигурировала в уведомлении. Никакие варианты с ценой "по БТИ", "до миллиона рублей" (чтобы собственнику, владевшему объектом менее трех лет, не платить подоходный налог) невозможны. Если вскроется, что в договоре купли-продажи стоит сумма меньшая, чем в уведомлении, любой из тех, кто обладает первоочередным правом покупки, может через суд оспорить сделку, вернуть покупателю заплаченные за комнату деньги (именно ту сумму, что в документах!) и стать собственником недвижимости.

Генерация страницы 27.12.2024 12:40